让人颇为“捉摸不定”的房市一直牵动着老百姓敏感的神经，对于坊间的众多“预言”，北京和上海的房地产专家在接受记者采访时纷纷表示，今年房产市场回暖的趋势已经基本形成，随着存量房取代增量房成为交易主力，房价将会愈加平稳。因此，开发商们若仍然采取“捂盘”、“雇人排队”或者“虚假交易”等伎俩，不仅无法催生“火爆”的假象，同时承担的风险也将是极大的。

　　复旦大学住房政策中心(筹)常务副主任陈杰就房市回暖向记者解释道，由于受经济危机影响，许多购房者去年下半年起选择观望态度，这一刚性需求的累积一定程度上奠定了房市迎来“小阳春”的基础。与此同时，今年年初开始的一系列金融政策的放宽也使得市场上资金链相对宽裕；再加上有关政策的扶持，今年以来房产成交量的上升就不足为奇了。

　　其实，在房产专家业内，对于今后市场的走向有着三种判断：第一种是“U”字形发展，即房市将在触底后稳步回升。据了解，该趋势得到专家们的最大认可；第二种预测是“L”形走向，认为可能各方还将处于一种博弈状态，市场在一段时间内处于平稳态势；最后一种预测则是“W”形，其间有涨有跌。然而无论哪种趋势，都毫无例外地将目前市场情况视作转折点。因此，有专家给出保守估计：“至少就今年看来，房地产市场回暖已经成为大家基本的共识。”

　　不过，陈杰在接受采访时也表示，并不是说房产市场回暖了，开发商们就又可以人为制造“哄抢”的局面，使其利润最大化。陈杰说，且不论是否会再次出现类似次贷危机的不可控事件，单就目前政府的相关措施来看，也不可能在短时间内再次出现“房价飞涨”的现象。

　　他解释说，“V”字形的发展趋势是大家最为害怕的，因此最近政府试探性地发布物业税研究开征的消息。

　　而另一位来自上海社科院房地产业研究中心的专家更是一针见血地指出：“目前，上海、北京等地已经进入存量房成为楼市主要力量的局面，而且这一局面在越来越多的城市中出现，这让开发商垄断操控房价的时代成为历史。”他解释说，增量房的波动比较大，毕竟是开发商和购房者形成了一对多的局面，开发商在自己的楼盘上没有竞争对手。而存量房则不同，“二手房的交易很多时候，是多人对多人的形式，因此众人的博弈将互相牵制。”目前大量存量房进入市场，对于房价的平稳将起到至关重要的作用。这位专家认为，目前态势下的价格不会快速下降，也不可能飞速上升。

　　而中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、社科院《房地产蓝皮书》主编牛凤瑞则认为，看房地产市场的走势，应该看一个周期的完整过程，而不是一个断面。某个时段不能说明问题。杭州房市5月成交火爆，从长期看或许只是个小插曲，也许并不能代表6月、7月、8月的走势。房市的恢复需要一个过程，有可能经历进两步然后再退一步的过程，如果房地产商提价过多、过快，成交量就可能会降。每个买房者根据不同的参照系都会有自己的判断，有人买涨不买跌，也有人买跌不买涨。

　　牛凤瑞认为，“温州炒房团”的“重出江湖”应该说给了房地产开发商一个很强的市场信号——现在可以增加开发了。当然对于“炒房”，国家也有各种限制政策，包括现在正广泛讨论的“物业税”，都对炒房行为有所限制。(记者徐维欣李杨) (来源：文汇报)