物业税抑制炒房是无稽之谈

　　——只有资本所得税才能抑制过度投机炒房

　　武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新(教授)

　　2009年5月25日，国家发展改革委员会发布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，在第九条意见中，象征性地提出了“财税体制改革工作”的基本意见，即“全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。

　　然而，这一信息被某些媒体故意放大、大肆炒作，甚至有媒体偷换概念、无知叫嚣“2009年就要开征物业税了”，当然，更有不少媒体“听到风便是雨”，它们无知无畏地欢呼：“物业税可以降低房价”，“物业税可以抑制炒房”，如此等等。从这些人的“兴奋度”和“异常”反应来看，说明人们痛恨高房价，同时仇视炒房者。

　　(一)物业税是一个“中性”税种，属地方税，可均贫富

　　事实上，国家发改委提出的只是2009年的一个“工作意见”，其中，原文明白无误地提到了多个“研究制订”或“研究开征”，如此简单的汉字组合，却被这些有知识的文化人拿来糊弄一番、忽悠一番！糊弄谁呢？忽悠谁呢？当然是咱们老百姓了！他们不是不懂汉字，而是故意断章取义、愚弄百姓。

　　一个崭新的税种，必须事先“研究开征”是否具备可行性，然后才能“研究制订”具体实施方案。所以，国家发改委的“工作意见”是符合基本逻辑的：先研究推进个人所得税(实施中完善)；再研究制订资源税方案(准备付诸实施)，随后研究开征环境税(论证可行性)，最后才是研究开征物业税(论证可行性)。也就是说，物业税仍处于可行性论证阶段，何来“即将开征”一说？

　　个人胡说不要紧，如果媒体(尤其是权威媒体)胡闹，则影响面大、影响不好。因此，在新闻发布上，我们还是要有职业操守，报道应该尊重事实，披露真相，切莫不负责任地抢“新闻”、抢“眼球”。媒体要坚守公正、中立，要有公信力。

　　其实，物业税(Property tax)是地产与房产“占用者”缴纳的一种“占用税”，它按市值比例“从价计征”。简单地讲，所有土地的占用者和所有建筑物(包括民宅和厂房)的占用者每年必须向税务部门缴纳物业税，而不论你有几处房产，或是有几处地产，必须一视同仁地纳税。

　　一般地，物业税主要在高收入发达国家开征，其主要动机就是为地方政府(尤其是城市政府)提供一种稳定而“永不枯竭”的税源，同时，它也具有一定的“均贫富”作用。目前，开征物业税的国家和地区比较少，主要包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、荷兰、我国香港、牙买加及印度等，其中，唯有印度是穷国。

　　由于物业税的课税对象是所有被占用的土地和建筑物，那么，物业税一旦开征，无论穷人或富人，无一幸免，所有土地和房屋的占用者均须缴纳物业税，甚至包括所有单位、市民和农民。由此可见，“物业税抑制炒房”的说法，是不负责任的胡说八道。

　　(二)“资本所得税”可以抑制交易环节的过度投机炒作

　　为了抑制资本类资产的过度投机炒作，国际上普遍采用并开征“资本所得税”。例如，在房市和股市开征资本所得税，它不但可以抑制恶意炒房，而且更可以抑制股市过度投机。因为资本所得税只对“买进与卖出”的差价所得征税，因此，它可以从交易环节上抑制“频繁换手”的过度投机炒作。

　　资本所得税(Capital Gains Tax)也译作“资本利得税”或“资本增值税”。资本所得税是针对投资品买卖所产生的“差价收益”(即资本所得)征税的。资本所得是投资所付与卖出投资的所得的差额。如果投资有利润，则产生投资收益；如果投资赔钱，则形成资本损失。或者说，资本所得是通过买卖资本性资产而获得的利润。资本性资产包括股票、基金、债券、不动产(如房产)、贵金属(如黄金)、钱币、艺术品及其他收藏品。

　　一般地，在国际上，资本所得税大体可分为四种类别：

　　(1)证券交易所得税，包括对股票、基金、债券、期权等有价证券投资所得课征资本所得税。本文简称“证券所得税”。比方，在英国，股票投资必须缴纳三种税：即买入股票时必须缴纳印花税；卖出时必须缴纳资本所得税；分红时股东必须缴纳红利税。

　　(2)房地产交易所得税，即对房地产投资所得课征的资本所得税。

　　(3)贵金属交易所得税，即对黄金等贵金属投资所得课征的资本所得税。

　　(4)收藏品交易所得税，包括对钱币、艺术品等珍稀收藏品投资所得课征的资本所得税。

　　不过，许多开征资本所得税的国家和地区都是将“资本所得税”归并到“个人所得税”中征缴的。目前，已经开征资本所得税的国家和地区主要包括(按英文字母排序)：阿根廷、澳大利亚、巴巴多斯、比利时、巴西、保加利亚、加拿大、丹麦、厄瓜多尔、爱沙尼亚、芬兰、法国、德国、我国香港(股票部分只对雇员持股和股票期权开征)、匈牙利、冰岛、印度、爱尔兰、意大利、日本、立陶宛、马来西亚、墨西哥、摩尔瓦多、荷兰、新西兰、挪威、巴基斯坦、波兰、葡萄牙、俄罗斯、新加坡、南非、韩国、西班牙、瑞典、瑞士、泰国、土耳其、英国、美国等。

　　(三)中国式的“资本所得税”与“个人所得税”之关系

　　自2008年3月1日起，新修订的《中华人民共和国个人所得税法》，以及据此修订的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》同时生效。

　　“个人所得税法”明确规定，下列各项个人所得，如工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得以及经国务院财政部门确定征税的其他所得，均应纳个人所得税。

　　其中，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。

　　在应纳税所得额的计算上，“个人所得税法”也明确规定了“财产转让所得”的计算方法，即以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

　　“个人所得税法实施条例”明确规定财产转让所得也是个人所得范围。并指出：“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

　　不过，“个人所得税法实施条例”第九条规定“对股票转让所得征收个人所得税的办法，由国务院财政部门另行制定，报国务院批准施行。”(即股票交易所得税暂缓实施)

　　同时，“个人所得税法实施条例”还对“财产原值”进行了具体界定：

　　(1)有价证券，为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用；

　　(2)建筑物，为建造费或者购进价格以及其他有关费用；

　　(3)土地使用权，为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用以及其他有关费用；

　　(4)机器设备、车船，为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用；

　　(5)其他财产，参照以上方法确定。

　　纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。

　　由此可见，中国虽然将“股票交易所得税”和“房产交易所得税”纳入了“个人所得税”，但目前尚未开始征缴“股票交易所得税”。“房产交易所得税”虽在少数大城市试点，但效果不佳，尤其是遭遇突如其来的金融危机之后，许多相关的房产交易税费均在减免。因此，房产交易所得税至今仍然有名无实。

　　尽管如此，“股票交易所得税”和“房产交易所得税”至少已被写入我国个人所得税法的正式法律条文之中，但“物业税”却仍处在可行性论证阶段，与进入立法程序相比，还有很遥远的距离。