物业税短期内难出台

　　5月25日，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。作为其中一项内容，“研究开征物业税”引发了业界大讨论。该通知对物业税的表述是“深化房地产税制改革，研究开征物业税，以上工作由财政部、税务总局、发改委、建设部负责”。

　　物业税是我国税制改革的一项重要内容，早在2003年就提出来了，但由于涉及到复杂的制度问题、法律问题，物业税的开征始终是雷声大、雨点小。本次国家发改委又在正式文件中提出要在2009年研究开征问题，并且指定了负责单位，即财政部、税务总局、发改委、建设部等四部委。这说明与以往的试探性讨论不同，这次研究开征物业税确实进入了政府的决策日程。

　　物业税之所以引起业界的大讨论，聚焦点是物业税将在很大程度上影响房价的走势。实际上从经济学角度看，税、费、租都将增加产品的成本，物业税也不例外。如果物业税出台的同时，土地出让金和相关房地税费能够取消，造成住房的总税费水平不变或者降低，那么住房价格才有可能下降。

　　不过，从我国当前的财政税收体制看，上述情况在短期内很难实现。首先，地方政府目前很难摆脱土地财政的束缚。作为政府本身也很清楚，靠卖地支撑地方财政是不会长久的，因为土地总有一天会卖完。但在巨大的制度惯性作用下，地方政府又不得不维系土地财政体制，否则在巨大的财政支出压力下，地方资金会更加捉襟见肘。

　　其次，土地出让制度是物业税出台的巨大障碍。房改后我国实行商品化住房分配制度，由于土地国有性质不能改变，经过制度创新设计，我国实行土地批租制度。消费者购买住房获得70年土地使用权和附着在土地之上的房产的完全所有权。物业税本质上是财产税，征税标的是个人财产。在国家已经征收了70年土地出让金的情况下，物业税如何与土地出让金协调？土地并非个人财产，房产属于个人财产，但物业税是否可以单独对房产进行征税？两者是否可以分割开来，房产价值又如何计算？这些都是非常棘手的问题。

　　再次，物业税涉及到其他房地产税费的整合问题。征收物业税其目的并非是解决短期内政府面临的财政困难，而是着眼于长久的公共财政体系的稳定。同时，物业税与国际接轨也有利于整合目前稍显复杂和纷乱的房地产税收体系。目前房地产税收包括营业税、增值税、契税等。如果不改变现状，而直接征收物业税，重复征税问题就不可避免。后果就是，造成买房人背负更大的负担，租房的人同样会受到税赋转嫁的压力。很可能的后果是，房地产价格会因为税负成本的增长而被动上升。

　　综合来看，业界应当达成这样的共识：物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　物业税的问题应从长计议、认真研究，短期内出台可能性不大。但从我国房地产长远的稳定发展以及公共财政的稳定和可持续考虑，物业税是必须推出的。（作者单位：上海易居房地产研究院）