二套房可首付三成甚至两成、利率打七折的市场潜规则被主管部门叫停。上海银监局日前印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》（以下简称《通知》），要求在沪中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件，加强贷款审查制度执行力度，严控住房按揭贷款风险。

　　二套房首付不得低于40%。《通知》重申了此前的有关规定，各商业银行在制定个人住房按揭贷款业务政策和办理相关业务时，应严格执行此前国务院、人民银行和银监会等公布的有关首付款比例和利率的相关规定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40%，且贷款首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则自主确定；贷款利率在基准利率基础上，按风险合理确定。《通知》还要求，严禁以对VIP客户实行区别对待政策为名，放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；严禁以另行发放个人消费贷款，或银行通过与中介机构合作，向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件，变相突破监管政策；严格审查客户首付款的充足性和真实性，不得允许首付比例不足的客户以银行信贷资金或以信用卡透支等方式支付首付款。

　　建立违规中介黑名单制度。《通知》要求，加强银行与中介机构合作行为的管理，统一规范合作模式。商业银行分行对该项业务应实行集中管理，加强对支行营业网点、一线营销人员的业务指导，强化合规意识，规范操作流程。完善中介机构资质评估和准入制度，对有违规宣传、提供虚假申请材料的中介机构，应建立黑名单并有严格的退出机制。对中介机构推介的业务，应确保独立、严格的审查机制，防范中介机构违法违规引发的操作风险和合规风险。严禁通过恶意抬高中介机构手续费方式争夺他行客户。各商业银行应选取信誉良好的房地产评估公司，并对房地产评估价格建立严格的审核制度，防止外部人员通过虚增评估价格，达成“零首付”或“低首付”贷款，严控住房按揭贷款风险。

　　严格执行贷款三查制度。《通知》要求，加强贷款三查制度：一是加强贷前调查。二是加强贷时审查，严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，认真核查借款人信息，确保信息的完整性、真实性和有效性，掌握借款人贷款的真实意愿、偿付能力等。严格审核借款人提交的文件资料、相关要件及客户经理贷前调查报告等，认真把好贷时审批关。三是加强贷后管理工作，加大对贷后资金流向的监控力度，定期回访借款人，严防假按揭违规行为，持续监控贷款风险。（贺理铭）

　　广东、辽宁、湖北等地：异地互存互贷“同城化”加快

　　今年，辽宁省沈阳市、大连市、鞍山市等14个城市将实现公积金“异地通贷”，住房公积金贷款达到“同城化”。3月出台的《珠三角纲要》也提出珠三角的同城化问题，包括广州、惠州、东莞、中山、珠海、佛山、江门和肇庆在内的8个城市的公积金管理部门，正在磋商公积金互存互贷的问题。另外，长沙、郑州、巢湖等地也实现了类似的互存互贷。

　　无锡：公积金提现偿还异地贷款

　　4月起，无锡市公积金管理中心开始增设住房公积金提现偿还异地购房贷款业务。按规定，无锡市购房借款人只要提供相关材料即可办理该业务，但提支量不得超过贷款余额。借款人还须保证公积金支取后正常用于偿还房贷；如再次办理该业务，须提供贷款银行将借款人所提支的住房公积金一次性全部偿还贷款的依据。

　　武汉、陕西、合肥等地：公积金提现用途趋多样化

　　3月，武汉市政府召开《武汉市住房公积金管理条例》会议，规定享受城镇居民最低生活保障的职工，以及本人、配偶及子女患重大疾病或遇到其他突发事件造成生活困难的职工，可申请提取本人公积金余额，支付房租、物业服务等费用。同时规定，职工可使用其配偶公积金余额偿还公积金贷款，符合规定的最低生活保障家庭、低收入家庭可用直系亲属的公积金还贷。陕西、合肥、苏州、江门等省市也出台了相关政策，实现公积金用途多样化。

　　秦皇岛、陕西、武汉、天津：遇重大疾病可支取公积金

　　4月初，秦皇岛市住房公积金管理中心放宽公积金支取条件，职工突发重大疾病造成家庭严重困难等6种情况，可支取公积金。陕西、武汉也发布相关文件规定，大病就医可提取公积金。天津也出台政策扩大重大疾病提取范围。

　　近期各地公积金新政一览

　　受惠于首次购买普通自住房、改善型普通自住房宽松房贷政策的影响，二手房交易中的贷款结构随之发生变化。今年一季度以来，不贷款买房的比例（交易套数占比）大幅下降并保持在较低的水平，更多市民运用各种信贷方式贷款购房。

　　来自21世纪不动产的最新统计数据显示，与去年三季度相比，今年一季度，市民购买二手房不贷款的比例下降12.1%；运用公积金贷款、商业贷款、组合贷款进行购房的行为均有不同程度上升，分别上升3.2%、2.5%和6.5%。除基准利率下调外，七折优惠房贷利率、最低两成首付比例以及公积金贷款额度的上调，成为房贷政策中最强的几大支持力量。

　　从房源成交总价段来看，总价越高，受信贷新政的利好影响越小，这与政策侧重于支持中低价位普通住宅消费相吻合。与去年三季度相比，今年一季度，总价120万元以下、120至250万元、250万元以上几个交易段的不贷款比例分别下降13.7%、10.3%和5.1%。公积金贷款、组合贷款两个类型也有相似表现，中低总价普通住宅成为本轮交易放量的主力。

　　商业贷款方面，今年一季度以来，其占比变化呈现出“高低两头上升、中间下降”的趋势。与去年三季度相比，今年一季度，总价120万元以下、250万元以上交易段的占比分别有4%和4.7%的上升，120至250万元交易段则下降1.5%。21世纪不动产有关人士认为，宽松的信贷政策降低了入市门槛，对原本不具备购买能力的人群给予了较大的支持，使得商业贷款比例在低总价房源购买上有所增长。另一方面，不少新上海人无法使用公积金贷款购房，但目前低利率的商业贷款也比较划算，刺激了这部分需求的有效释放。（贺理铭）

　　低总价房源贷款比例上升明显

　　在二手房交易中，因涉及境外客户购房而产生的公证情况比较多，有时会让消费者无所适从。归纳起来，主要包括以下三种公证方式。

　　一是买卖合同公证。主要针对二手房买卖中，一方当事人为境外人的情况。目前本市有关政策规定，在房屋买卖过程中，如一方为境外人，则买卖合同必须经过公证后方才生效。如果不公证，则无法送交房地产交易中心交易。因此，境外人在上海办理相关房屋买卖手续，必须办理买卖合同公证手续。

　　二是委托公证。主要指房东或客户其中一方无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托他人办理相关手续。房地产交易中心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书，才能为其办理相关的过户手续。

　　三是贷款合同公证。就境外人在上海购房，如须贷款则其贷款合同必须经过公证处公证生效。只有公证后的贷款合同，房地产交易中心才会受理并办理他项权利证明。

　　（21世纪不动产供稿）

　　二手房交易中哪些情况需要公证？

　　今年5月8日起，市民办理公积金贷款业务又多了一条新渠道。

　　根据国务院深化住房公积金管理体制的要求，上海市公积金管理中心将原分布在各区（县）的住房公积金运用中心归并为住房公积金管理部，日前开始在浦东、闸北、闵行和青浦四区开展个人贷款业务试点。

　　各区（县）管理部在原有的住房公积金归集管理、执法检查等职能基础上，增加住房公积金个人贷款办理职能，面向社会承办住房公积金个贷业务。区（县）管理部开办公积金个贷业务后，借款申请人既可以直接前往区（县）管理部柜面当场提出申请，也可以在网上申请并获得预受理后，就近到各区（县）管理部办理相关后继手续。目前试点区（县）管理部主要受理纯住房公积金贷款业务，今后将根据市场实际情况和市民需求，逐步开展组合贷款中的住房公积金贷款受理业务。按照新的贷款操作模式的要求，借款人一般情况下到区（县）管理部一次即可完成签约手续，相比传统受理渠道将更为快捷、便利。

　　试点期间，市公积金管理中心将结合试点区（县）管理部个贷业务的开展情况，认真总结经验，在今年年内逐步推开其他区（县）管理部的住房公积金个贷业务。

　　闵行区 水清路303号 64146773

　　上海四区试点公积金个贷业务

　　试点管理部名称 地址 电话

　　浦东新区 乳山路235弄38号 58302525

　　闸北区 共和新路958号（暂） 56634573

　　青浦区 青浦镇章浜路12号 59857004