5月北京楼市成交量出现全面下滑，面对高企的房价，撬动起三四月份疯狂成交量的自住型买家开始重返观望态势，但与此同时，楼市部分项目却出现了投资客活跃的身影。不仅有项目出现三成以上的投资型购买，而且有个别项目出现整层、成批量购买。业内专家指出，受产品定位和产品结构方面的优势影响，个别项目出现较大比重的投资型购买并不能说明投资型需求全面复苏，而且受宏观经济面影响，楼市仍处于调整期，此时投资需谨慎。

　　多个项目投资客超三成

　　5月初，就有传言某项目出现神秘大买家，4个人买了6层楼。近日，传言被核实，该项目就是位于望京地区的方恒国际中心。

　　“全部是整层购买，最多的投资者一次性购买了2层。4月份下旬投资者和我们谈判整层购买，5月初签订的购买合同。”方恒国际中心有关负责人告诉记者。据了解，这四位大买家均为外地投资者，共购买88套房子，整购金额上亿元。

　　6层的整售大单，让方恒国际中心迅速完成年初制定的销售任务，目前价格从春节后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。

　　无独有偶，据记者了解，近两个月，高频率出现投资客身影的项目还有金隅·可乐+、金泉时代、复地国际公寓、润枫嘉尚等项目，甚至有别墅项目也出现比例颇高的投资客。

　　据亚豪机构副总经理高姗介绍，亚豪机构代理的金隅·可乐+、金泉时代两项目，投资客的比例约占到三成以上，投资客的占比虽然并未达到06、07年市场高峰期的水平，但也比08年楼市低迷期有所回升。

　　记者了解到，金泉时代一期认购的468套物业中，有40%是购买了多套物业的，其中5%是购买了4套以上的。“购买多套物业的客户绝大多数是投资客”。

　　只是少数人在行动

　　面对这些大手笔成交，有业内人士认为这说明由于看好未来楼市，投资型需求开始纷纷入场。此前，业内多数的观点认为，经过前4个月的释放，刚性需求基本会释放完毕。有专家认为，目前支撑楼市热销的已经从单纯的刚性需求，过渡到刚性需求、改善性需求及投资性需求三方共存的局面。其中后两者的需求目前成为楼市需求的主力。

　　有业内人士认为，目前投资客已经入市了，楼市成交量大幅回升，如果光靠自住型买家的话，肯定不能支持这么大的量，自住型买家对价格非常敏感，中心区楼价门槛高，很多都是高端物业，那就注定是投资型需求。再者很多的投资者也认为楼市已经见底，楼价下调的空间不大，因此入市踊跃。方恒国际中心等项目出现的投资者都基本是建立在这样认可的基础上。

　　但北京易居房地产研究所副所长牟增彬并不这么看。他认为目前仅仅是投资客蠢蠢欲动的时候，虽然目前个别楼盘出现了投资者的身影，但仍旧是少数投资客在行动，他们还暂时无法对市场形成影响。目前楼市仍处于调整期，如果真的想投资房产，则需要对其投资的楼盘进行合理的评定和选择。“如果投资的话，应该谨慎入市。”

　　值得注意的是，目前记者了解到的投资客比较集中的楼盘多为酒店式公寓项目，这些项目或者占据良好的区域位置，或者位于地铁站附近，普遍具有面积小、总价低、租金回报较高的特点。此类项目历来是稳健性投资客重点关注项目。在当下楼市刚开始恢复元气时，此类项目最先集中出现投资客并不为怪。

　　调整期投资警惕风险

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，之所以出现投资型需求抬头的现象，一是今年以来全国楼市成交量强劲反弹，从而带动房价上涨。今年3月，全国70个大中城市房价环比增幅，在连续7个月下跌之后，首次增长，4月加速。房价上涨抑制了刚性需求，而投资需求却有追涨的嗜好。二是流动性过剩正在形成，人们对未来通胀和资产价格上涨有所担忧，所以投资房产保值、增值一举两得。但他并不认为当下是投资型需求入场的好时机，“一方面流动性过剩会推高资产价格，另一方面宏观经济复苏之路艰难，利好与利空并存，房价短期还会上涨一些，但下半年或明年可能回调”。

　　据金泉时代项目营销总监韩乐介绍，金泉时代的客户需求统计显示，当下投资客最看重的因素是价格，占到了访问量的73%，其次是区位、交通，从中显示出投资客看重的是项目的性价比。

　　该数据不仅透露出投资客的保守态度，也透露出投资客对价格的敏感度并不像一些业内人士认为的那么迟钝。

　　高姗也同时提示开发企业，投资倾向发生变化是一把双刃剑，虽然投资客一次性购买多套，有利于开发商回笼资金，但是带给开发商的经营风险也有所加大，投资客一旦后续购房款支付能力出现问题，选择退房，必然会对开发商的经营收益和项目形象造成一定的损伤。

　　本报记者 鲁欢 (来源：京华时报)