房价下调不可避免 新型融资工具降低银行风险

　　西班牙对外银行(BBVA)经济研究院和中信银行规划发展部近日发布了第一期《中国房地产观察》报告。报告表示，尽管中国住宅地产市场有巨大的长期投资潜力，但由于目前经济急剧下滑，以及主要城市房价存在不同程度的高估，短期内一线城市房价可能下调约20%。

　　由于在房地产项目融资和个人按揭方面，银行贷款资金目前承担了不可替代的角色，因而也相应担负了较高风险。

　　为减轻住宅地产市场调整带来的负面影响，报告提出了一系列建议，其中包括采用新型融资工具，如资产担保债券、房地产投资信托基金等，降低房地产融资成本和商业银行集中风险，同时也能达到与投资者共担风险的目的。

　　事实上，中信集团及旗下公司早已深度涉足国内房地产市场。2008年10月，中信集团通过中信信托与中信地产牵头设立了目前国内规模最大的房地产信托基金——约70亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。同年6月，中信信托宣布和新加坡嘉德置地集团在京合资成立“中信－凯德科技园区投资基金”。这是国内投资者参与的首只按照国际私募基金模式设计和管理的房地产股权投资基金。

　　BBVA是中信银行的战略投资者，拥有其10.7%的股权。

　　3-4年消化现有房屋存量

　　报告指出，基于中国主要城市供需状况评估的商品房价格显示，北京、上海和深圳的房价目前比均衡价格分别高估16%、18%和20%。某些二级城市，例如重庆和天津，甚至存在房价高估20%至25%的情况。对比均衡计价，目前广州住宅房价比较合理。

　　报告显示，过去十年的中国，商业周期和房产价格之间的关系非常紧密，经济活动所引起的房地产价格变动通常会滞后一到两个季度。

　　由于目前经济急剧下滑、高端住宅地产供过于求等多种因素并存，房价短期调整不可避免。“根据完工面积及不同的销售量假设，我们发现将要花费3-4年的时间来消化现有的房屋存量。”报告指出。

　　不过，报告同时认为，中国地产市场大幅度下滑的可能性很小。

　　“考虑到高储蓄率、良好的增长前景、低利率环境和积极的政府政策，中国城市房地产需求未来增长空间仍然很大。只要房价足够灵活并且能够根据经济状况进行调整，那么需求则随之产生。”报告指出，近期房价走低后全国房市成交量的强劲反弹充分反映了这一情况。

　　而在过去的几年里，房地产相关活动的收入一直占地方政府总收入的20%左右。在某些地方，政府对土地出售和房地产业相关活动的依赖性要远高于这个数字。

　　新型融资工具降低银行风险

　　现实情况是，无论房地产市场是繁荣或是出现泡沫，银行信贷资金在其中扮演了不可替代的角色。

　　在BBVA看来，中国的房地产项目大部分靠自筹资金和银行贷款融资，同时有大量未表明来源的资金，可能来自于房地产公司公开上市以及私人资本投资等。外资曾在1998占融资比例达5%，但目前已经降至不到2%。

　　个人按揭方面， 2007年全国住房公积金管理中心贷款总额为8566亿人民币，而银行按揭贷款为29625亿人民币。也就是说，住房公积金贷款额只为商业按揭贷款的不到三分之一。

　　以金额考虑，商业贷款远大于住房公积金贷款，其在购买住房上发挥更大作用。而按揭贷款至2008年末仍占银行贷款的很小比例，约10%。并且，大部分按揭贷款都未被证券化。

　　BBVA方面认为，应该继续采用新型抵押融资工具，如资产担保债券，来降低房地产融资成本和商业银行的集中风险。此外，新型融资工具(例如房地产投资信托基金)也是房地产开发商拓宽筹资渠道、降低杠杆率并与广大投资者共担风险的有效方式。

　　尽管房地产开发商和投资者热切期待着房地产投资信托在中国出现，但是一些关键的管理性障碍，如双重征税和物业产权登记等，必须得到解决，才能使其继续发展。

　　“事实上，双重征税是个很大问题，可能使投资者不愿介入房地产投资信托产品。商业住房应该是房地产投资信托的主要对象，不过住宅物业也是中国房地产投资信托成功的关键因素。”报告认为，现在经济环境应该有助于房地产投资信托在中国的问世，但关键性障碍也必须被克服。