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全国豪宅热销背后产业资金忧通胀入楼市避险

2009年06月12日06:22 [我来说两句] [字号：大 中 小]

来源：第一财经日报 作者：郝倩张艳红

　　担心通胀产业资金“闯入”楼市避险

　　一边是制造业的持续萎靡；一边是高端豪宅市场的异军突起。相似的剧情在全国大多数城市上演。

　　东莞，全国知名的制造业重心，今年第一季度也出现了工业总产值与房地产投资倒挂的怪异现象，这与珠三角其他城市的表现雷同。

该市统计局数据显示，第一季度，全市生产总值770.6亿元，同比下降2.3%。全市工业总产值、规模以上工业总产值分别同比下降13.5%、17.2%。同期，该市房地产业一片飘红：一季度房地产开发投资增长29.6%；商品房销售面积增长12.1%，销售金额增长22.2%。

　　东莞多个高档楼盘相关人士透露的信息显示，现在买豪宅的以工厂主、民营企业老板为主。这种现象同样发生在广州、深圳的一些高档楼盘中。在上海的豪宅板块，来自温州、台州、宁波等地的购房者一掷千金，购入量甚至超过当地买家；在北京，一人全款购入80套房的情况也真实发生了。

　　谁在大笔买入豪宅？

　　“二手豪宅成交火热，一方面是境外客的归队。4月成交的282套豪宅中，有50套来自于港澳台、外籍买方的出手，其购买量已远高于2007年的月平均值35套、2008年的月平均值28套。另一方面则是因为江浙企业家的进入。” 上海台庆房产副总经理陈史翎表示。

　　上海某中介机构位于徐汇区宛平路的门店的工作人员最近也在带着多位温州老板到处看房，“之前他们已经在徐家汇买了多套高档公寓，总价均在450万元/套以上，现在还在长宁区、静安区等市中心区域大量看房。”该门店的工作人员表示，这些温州客人在今年2月之前一度将手中的投资房产抛售套现，但最近却因为担心通货膨胀、货币难以保值，不得不将那些套现的资金再度投入楼市，以求投资保值。

　　易居中国分析师薛建雄也表示，近期上海多个知名楼盘都可以看到温州投资者的身影。和记黄埔(00013.HK)旗下的别墅项目御翠园4月25日推出24栋双拼别墅，每栋价格在1300万~1500万元，其中就有几栋被温州人买走。此外，该公司位于古北的御翠豪庭黄金城道的40个商铺中，有13个被5位温州人买走。

　　在中小企业主集中的广东地区，也出现了企业主大量购置高档物业的情况。广州老西关的某高端项目，就在春节之后意外地受到许多个体工商户和私营老板的青睐。该项目负责人称：“一套房子至少200万，买家中很少有首次置业者，大多数都是民营企业老板或者个体户。手中有几百上千万找不到出路，就选择投到房子上。”

　　CBN记者了解到，有这种想法乃至举动的民营企业主数量并不少，特别是从事出口加工的老板。由于出口加工根据订单数量来生产，没有订单就不生产，成本资金风险不大，手上闲散资金较多，也更倾向于在楼市、股市中寻求短期收益。一旦将来需要扩大生产的资金，可以马上变现，将房产拿到银行抵押获取贷款。

　　银行信贷部门也对CBN记者证实了这种可能性：只要是独栋别墅的抵押、放款比较容易，最高可以申请物业总价八成、利率7折的贷款。

　　“这一轮的投资热潮中，股市流出资金和实体经济资金占比相当大。”上海一家开发豪宅的开发商对CBN记者明确表示，这部分投资客普遍具有较高的敏锐度，担心通货膨胀对其带来的不利，而优质地段的高端物业具有较高的抗跌性和保值功能。

　　产业资金入市

　　“去年下半年以来订单减少后，自己手下的工厂规模已经缩减了1/3，手上资金也不打算用于再生产，于是将资金投向别墅。原因很简单，因为目前的经济形势下，投房子比投工厂更安全。”有私营业主对CBN记者直言。

　　“你真的认为那些贷款已经进入了实体经济吗？远远没有，他们还压在企业的箱底，或是投向了楼市、股市。更有甚者，在股市里赚了一票之后，很快将积聚的资金投入楼市。”沪上一家地产商对CBN记者如此表态。

　　台庆房产提供给CBN的统计数据显示：5月，上海单价4万元以上住宅成交量是4月的3.4倍。其中，翠湖天地三期嘉苑均价降至6万元/平方米后，旋即在5月下旬热销62套。同期，合富置业市场研究中心对旗下经营高端物业的分行调查显示，5月上半月顶级豪宅市场表现突出，主要贡献来自于别墅产品，尤其是独立别墅。“一手独立别墅5月成交量增长四成。”

　　沪上一家地产开发商高层也对CBN记者坦言：“去年1年上海全市才卖掉四十来套总价千万级的豪宅，今年我们一个项目，1个月内出售3套，有的买家是一次性付清全款。”上海在此轮豪宅复苏中并非个案，全国诸多城市都在经历投资客入场给高档住宅成交带来的快感。

　　统计数据显示，中小企业主集中的东莞市第一季度别墅新增223套，成交288套，市场呈现出供不应求的局面。春节后，东莞多个楼盘独立别墅成交走高，其中森林湖独立别墅为中信地产贡献了4亿多的销售额，某项目于4月份推出的50套独立别墅在两个月内售罄。

　　上海信义房屋古北店的王店长最近也发现，随着去年二手房成交行情转弱，该地区投资客比例由之前的40%到50%降低到20%左右。而今年上半年，投资客的比例又回升至30%左右。

　　同期，北京亚豪机构的统计报告亦显示，目前投资客进入住宅市场的比例有所抬头，近期开盘的一些高档项目中，投资客的比例都达到三成以上。“在北京方恒国际中心，有4位个人投资者购买6层共88套公寓式酒店，其中有两位投资者均一次性购买了2层。该项目均价1.48万元/平方米，低于区域同类产品售价。”

　　陈史翎透露，一般性投资客从3月份已经由观望开始转为尝试性入市，当月豪宅成交量倍增，几乎达到去年7月份以来的新高。只是当时市场对这一动向没有过多关注。之后，豪宅的升温带来了上海房产市场回暖行情的持续，“整体房价的水涨船高也是题中之义了”。