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3年625亿预算倒逼 保利地产预售房抵押融资

2009年06月12日04:38 [我来说两句] [字号: ]

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  6月9日,保利地产(600048.SH)披露2009年5月销售数据:实现签约面积57.39万平方米,签约金额41.96亿元;1-5月实现签约面积182.12万平方米,同比增长150.26%,实现签约金额147.12亿元,同比增长157.54%。


  国信证券分析师认为:按现有股本再增发20%摊薄,预计保利地产2009-2011年EPS分别为0.90元、1.23元和1.66元,保利地产是未来业绩增长最为确定的、成长性最好的全国龙头,维持“推荐”评级。

  除了将零散的房产拿去抵押外,保利地产也将一些整体的项目拿去抵押。值得注意的是,在2008年的开发项目里,包括北京西山林语在内的103亿元项目被抵押。其中包括上海保利叶上海项目16亿元、北京保利西山林语15亿元、北京百合花园12亿元、广州保利世贸中心21亿元、保利南海水城9亿元、武汉保利心语6亿元。

  60亿流动缺口

  尽管不差钱,保利地产却还在寻找其他财技。

  重庆保利一度寻求BT的方式建项目。BT是指一个项目的运作通过项目管理公司总承包后,由承包方垫资进行建设,建设验收完毕再移交给项目业主。

  一位知情人士向记者介绍,重庆保利心语项目曾经寻找建筑商以BT模式合作,“项目量太大,没有办法接。所以最终没有成功。”该人士说。重庆保利心语的预算总额为7亿元。该项目于今年初开始启动。

  “我们不可能以BT的方式合作。可能是让开发商先垫付部分资金,然后再按进度付款,这样做也是为保证建筑商的履约能力。”上述保利地产人士说,“因为有的建筑商进场后不按照合同完工,丢下半拉子工程就跑了。所以估计是交纳了部分保证金。”

  此外,5月21日,保利地产公告称,拟非公开定向增发募集不超过80亿资金用于项目开发,发行价不低于15.89元,股本扩张不超过16%。值得注意的是,本次增发并非是以资产的形式,而是以现金驰援,其中保利地产大股东保利集团承诺以不超过15亿元现金认购,以给其他投资者打气。

  保利地产大展财技的背后推手,或许是与畸高的存货有关。

  从存货指标看,保利地产一季度的存货为418亿元,较年初增加16亿元,存货占比为75%。同期,招商地产(000204.SZ)的存货为253亿元,存货占比为66%。保利地产的存货一直处于膨胀状态,2006年的存货为116亿元,2007年为281亿元,2008年为402亿元。

  上述业内人士称,“也许保利地产大量开工占用了资金。”

  此外,保利地产2008年财务报告显示,其71个项目预计投资为1121亿元,投资余额为367亿元,当期减少为129亿元,以此计算上述71个项目还需要投资625亿元。而该71个项目最迟竣工日期为2012年12月。也就是说,保利地产应该在未来三年内开支625亿元。其中已签定土地和建筑安装合同的有103亿元,其中需要在一年内支付的有84亿元。此外,同期短期借款和一年内到期的长期负债为37亿元。

  保利地产一季度财务报告显示,其货币资金为61亿元,较期初增加了6亿元。因此,静态分析,保利地产的流动性缺口为60亿元。此外,保利地产的长期借款高达140亿元。
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