零星的“地王”称谓，又一次开始浮现。但显著的特点是这些成交活跃的地块，似乎惟独与一线城市的一类地块有关。

　　不过，与2007年不同，拿块地盖上房子就能挣钱的时代已经过去，土地将被更为谨慎地挑选，而经受考验的一线城市中心区域，正在显示前所未有的魅力。

　　一线魅力

　　“二、三线城市的利润水平，与一线城市相比，整体来说差很多。一线城市的销售价格预期会更高一些。”首创地产一位负责人表示。

　　而保利、招商地产在经历过一、二线之间的对比之后，同样得出了这样的结论。

　　利润水平并不容易说清楚，地产项目的利润水平难以测算，地区、项目之间的差异也巨大。一位有十几年房地产开发和销售经验的业内人士告诉记者，以广州和东莞为例，2007年，广州和东莞的房地产开发毛利率约为40%、40%-50%；而经历过调整，到了2009年，按目前的市场报价广州已经高于东莞，约为35%-40%、20%-25%。

　　“有的项目很赚钱，有的没有赚到钱。但总体来说，二、三线城市的价格浮动要少一些。”一位在全国数十个二、三线城市有项目的地产公司负责人告诉记者，由于地区差异和公司运营的情况，各地项目的利润差异很大。以该公司项目为例，其在二、三线城市的销售均价约4000元/平方米。

　　而据统计局数据，今年一季度，北京五环内商品住宅期房销售均价超过1.47万元/平方米；今年5月上海、深圳新房住宅成交均价约为1.39万元/平方米、1.3万元/平方米，远高于该公司二、三线城市4000元/平方米的均价。

　　“我们做的比较辛苦。跨地域开发，需要集团的支撑系统，管理成本很高。”这位负责人表示。

　　而一些专注于一线城市开发的企业，在此方面的成本则要小得多。以SOHO中国为例，目前该公司经营范围只在北京一市，并都处于城市中心区，运作模式主要是一个项目接着一个项目做。有业内人士认为，这类开发模式，只需要一个团队、一个项目公司就能做，运作成本远低于需要对数十个二、三线城市项目公司进行系统管理的公司。

　　实际上，由于区域扩张给房地产公司带来的系统管理的困扰，早在几年前房地产业高速发展的时期就已经显现出来。这一问题对于许多跨地域的地产公司而言，依然处于摸索的过程中。大型地产公司一般早已进入一线城市，在整体经济并没有恢复的大背景下，增加这些一线城市的土地项目，可以继续利用本来已有的项目团队和资源，与开拓新区域相比，显然是一种更为保险的方式。

　　而另一种情况，也在增加二、三线城市的开发风险。与一线城市相比，二、三线城市地方政府对土地财政的依赖度更高，这导致这类城市的土地供应相对充足。

　　“政府批地多、土地供应太大，导致当地的房地产竞争非常激烈、房价上不去。”一位在北京及一些省份有开发项目的专业人士称，这种情况在二、三线城市相当普遍，包括重庆、沈阳、长沙在内，地方政府显然是财务压力太大了，不停地在推地，那房价事实上是被平抑了。

　　据统计，北京市2007年土地出让金约438亿元，地方财政收入为1492.6亿元，土地出让金占财政收入29.3%；而重庆市2007年土地出让金约370亿元，地方财政收入为788.6亿元，土地出让金约占47%。

　　“现在开发商拿地比较谨慎，希望拿地段好的土地，保值、抗风险能力高。房价下跌的时候，是从郊区开始下跌，而上升的时候，是从城区开始的。”北京正略钧策企业管理有限责任公司副总裁郝炬说，以前开发商愿意在郊区、城乡结合处拿地开发，现在的情况可能在发生变化。

　　从购买力上看，多数业内人士表示，大部分二、三线城市的房屋购买者，都为本地、周边的居民。而一线城市的购买力则广泛得多，不仅仅是本地的，还有来自全国、国外的，投资性购买力也高于二、三线城市。

　　“中心土地”新标杆

　　“5月份继续加大供应力度，6月底前完成全年经营性用地供应计划的60%，到第三季度末基本完成全年任务。”北京市整理土地储备中心副主任叶向东表示。由于几个热点地块的火热成交，土地中心对于完成今年的商品用地供应充满信心。

　　富力地产以10亿高价获得广渠路10号地之后，广渠门15号地也于6月16日正式挂牌。

　　第一太平戴维斯评估部董事胡建明看好该地产的竞争力，“这块地后来调整了住宅和商业的比重，将商业比重增加存在有利因素，该区域没有大型的商场，有商业需求的空间；目前起价的楼面地价约6000元/平方米，利润空间很大，它的位置没有10号地好，楼面地价不会达到10号地的1.5万，即使最终成交超过1万元/平方米，盈利空间依然较大。”

　　胡建明表示，没有商业团队的企业对该地块态度会比较保守，但作为中心城区的住宅为主的地块，依然具备强大吸引力，SOHO中国会是有力的竞争者，“富力可能还会有兴趣。”

　　除此之外，即将入市的11个地块中，有8块地位于东城区、朝阳区和海淀区，政府推地的策略可见一斑。

　　其中，占据绝对黄金位置的，莫过于位于国贸桥附近的商业金融地块——北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块，地处CBD核心区，规划建筑面积32.7万平方米。该地块拟入市时间为今年第二季度，叶向东表示，这块地本来计划6月份推出，最终时间还没定，但肯定会于近期推出。

　　胡建明表示，从用途规划到区域位置，这块地都符合SOHO中国的发展需求，SOHO中国会成为竞争者。该地块一级开发商远洋地产，也明显成为可能的竞争者。胡表示，这块地楼面地价应该能到1万元/平方米。

　　上述两地块，以1万元/平方米的楼面地价计算，总价都高达近30亿元。

　　此外，位于奥体中心附近的奥运南区地块，拟于今年二季度入市，包括商业、办公、酒店、住宅用途的该地块规划建筑面积达到68万平方米。胡建明并不看好该地块。他认为，总价压力很大，而且投资回报的周期长，属于中长期的投资，地产公司短期内不能得到什么好处。

　　城市中心土地，也成为政府手中促成交易的法宝。伴随着供需市场的里应外合，对中心区域地块的争夺已不可避免。