六月中旬的重庆，“火炉”本色初现。十多天来，重庆玉豪龙实业（集团）有限公司（下称“玉豪龙实业”）董事长刘树生顶着炎热，带着公司战略发展部和项目部的员工在重庆主城区的九龙坡区、渝北区、巴南区一带四处考察，为公司的新房地产项目寻找合适的地块。

　　几乎就在同时，任文彬则时不时兴致高昂地到村里正在修建的统一居住点转悠一下。任文彬是远离重庆主城的江津区李市镇孔目村村民，60多岁的他再过两个多月，一家人就可以搬到新房居住了。而原来的老房宅基地将被统一复垦为农田。

　　表面毫无联系的刘树生和任文彬两人，事实上被一个叫“地票”的东西牵连在一起。一张小小的地票改变的不仅仅是他们各自的生意与生活，更影响着重庆——这个中国特大型城市未来的走向。

　　弥合城乡差距：一场史无前例的拍卖

　　所谓地票，通俗地理解就是一种用地指标。其基本原理是把农村集体建设用地复垦为耕地后，增加等量城镇建设用地。这样一来，农村建设用地减少，城镇建设用地增加，城镇和农村的建设用地总量维持不变。而这种用地指标背后所体现的土地流转，需要通过在农村土地交易所交易来完成。

　　风起于青萍之末，时间要回溯到半年多以前的2008年12月4日。

　　刘树生对于这一天印象深刻。

　　“那天是重庆市农村土地交易所（下称‘地交所’）成立后第一次进行地票拍卖。也是一场史无前例的拍卖，外界的关注度很高。”刘树生对当时的场景记忆犹新。

　　被拍卖的第一张地票面积达300亩，起拍价1280万元，加价的幅度是一次10万元。“但到了后来，买家叫价的幅度越来越高，一次就加50万元。”经过七八轮竞价后，首张地票的竞价者已集中在3号刘树生的玉豪龙实业和8号重庆城投公司两家之间。最终，刘树生亲自举牌，经过30多轮的竞价鏖战，以2560万元将重庆市首张地票捏在了手中。

　　而这张地票的用地指标来源，正是任文彬所生活的江津以及其他数个区县乡镇集体建设用地的复垦。

　　没能拿到首张地票，重庆市城投公司对第二张800亩地票势在必夺，最终以6420万元高价竞得。

　　对于所有的参与竞拍者来说，地票都是一个全新的事物。早在地票交易会之前，刘树生就组织公司战略发展部对地票所涉及的土地流转方面的政策进行了详细的研究。

　　对于重庆首张地票的使用，刘树生更显谨慎：“我们开了很多次会，最后决定在主城区范围寻找一个适合的地块，将该地票使用在经济适用房或廉租房建设项目上。”

　　这样的地票交易会已经举行了三次，先后交易了11宗地票，交易面积达到3500亩，成交金额达到2.85亿元。这些资金最终都将以各种方式反哺到地票提供地的农村地带，作为当地农村经济发展的资金来源之一，以弥合重庆成为直辖市后城乡“二元化”间的差距。

　　地交所的工作人员介绍称，建立农村土地交易市场，实现土地入市，一直以来都被重庆视为统筹城乡综合配套改革的突破口，也是作为综改区的重庆向中央申请的十二项政策之一。

　　地票背后：30亿元与800万人

　　重庆市常务副市长黄奇帆常常挂在口边的一个数字是：重庆通过农村土地交易所每年将可以产生30亿元资金反哺农村。

　　事实上，农村土地交易所以及其创造的地票交易制度对于重庆乃至全国的意义远不仅于此。

　　作为“大城市带大农村”格局的重庆，一直被视为国情现状的代表，日益加剧的城市化进程、深如鸿沟的城乡二元对立所产生的种种矛盾都在这一座巨型城市身上完整体现。

　　“按照重庆的综改方案，到2012年，重庆城镇化率要从现在的49%增长到超过55%，到2020年，这个比例要超过70%。城乡居民收入差距要从现在的4∶1缩小到2.5∶1。”重庆市统筹办改革综合处的一位人士表示，这个目标实现后，意味着重庆就基本解决了统筹城乡发展的体制障碍，城乡二元结构的矛盾基本得到消除。

　　但对于这个有着近3000万人口的庞大城市，要实现这个目标存在巨大的现实压力：城镇化指标大幅度提升意味着巨大的土地缺口压力，以及大量走出土地的农业人口的就业与生存发展。

　　西南大学教授、曾任重庆市国土局副局长的邱道特表示，去年受重庆市政府委托，西南大学进行了一项有关“重庆土地平衡制度”的课题研究。“研究结果显示，重庆在2020年之前土地的供需缺口达到了425.29平方公里。缺口相当的庞大。”

　　一方面城镇化进程需要大量的建设用地，而另一方面，重庆又对国家承诺确保耕地3256万亩不变。现实给重庆摆出了一道亟待破解的难题。此外，70%的城镇化的目标意味着，未来十年重庆将有800万农村人口向城镇转移。

　　在这样的改革背景下，如何在保持土地总量不变、不违反国家土地政策的前提下，盘活和充分利用现有的土地资源，成为重庆统筹城乡改革的一个重中之重。

　　农村土地交易所和地票交易，就是为破解这一难题而作出的制度设计。

　　“地票交易将极大缓解城市建设用地紧张。”重庆市社科院农村研究所副所长陈悦表示。她曾参与了重庆农村土地交易所的创建工作。

　　陈悦称，此前征集农村土地进行城镇建设，只能依靠每年国家下达的有限指标。“寅吃卯粮，实际安排的用地计划和建设用地审批超过了国家下达计划的情况经常出现。”而地票交易的出现，则让现实的用地制度多出了一条市场化的渠道。“并且产生地票的土地都是通过对农村宅基地、村落公用地等集体建设用地等进行复垦之后形成的。通过复垦整理，置换出相应的城市建设用地指标，这不会减少基本农田的数量。”

　　目前重庆有2300万农村人口，大约600多万户家庭，按户均宅基地1亩计算，占用土地是600万亩。“如果通过集中居住的方式置换出1/3的闲置宅基地，可腾挪出1000多平方公里的耕地，并产生相对应的土地指标。”

　　在重庆市看来，这一创新不仅仅解决了重庆在城市化进程中的巨大土地缺口问题，同时，通过土地的跨区流转，地票交易中会产生很大的溢价收益。“地票交易的收益就可直接反哺农村，用于‘三农’。”陈悦表示。

　　地票买卖中巨大的溢价正是黄奇帆所言每年反哺给农村的30亿元资金来源。

　　土地流转：“江津实验”的延展

　　黄奇帆们能够下定决心成立重庆土地交易所进行地票交易，始于2007年的“江津实验”功不可没。

　　江津区是重庆市规划的六个区域性中心里距离重庆主城最近的区县。在经济发展中区位优势比较明显。“2006年江津提出了打造千亿工业强区的目标。但很快就发现经济发展的目标被土地紧缺的问题死死卡住了。”江津区副区长许金刚表示。

　　“有很多不错的企业在考察之后，都愿意到江津投资。但是土地指标受到严格的限制，很多企业都无法落地。企业和区里都很着急。”江津深切感受到了保护耕地和经济发展的双重任务之“重”。

　　正是在这样矛盾的背景下，江津开始率先在全市寻求土地问题的突破口实验。

　　“当时我们对区里的情况进行了一次摸底调查，觉得有戏。”江津区国土房管局局长简代富表示，调查发现当时江津的农村劳动力转移已达到一个相当高的程度，“根据当时的调查，整个江津39万农户中，有23%完全放弃了农地耕种。有60%的农户家庭收入是以非农收入为主。江津有大量的农村房屋空闲和废置。”

　　调查还显示，江津区农村居民人均宅基地面积达到198平方米，比我国《村镇规划标准》中人均150平方米建设用地的上限高48平方米。“如果控制在150平方米/人，以全区农业人口总数为计，可腾出建设用地8.25万亩。”简代富说，这还不包括江津地区大量废弃和闲置的农村集体工矿用地和废弃公路。

　　这一调研结果得到了重庆市国土房管局的重视。2006年4月，重庆市国土部门专门来到江津实地调研，就复垦集体建设用地进行了深入探讨。

　　通过农村集体建设复垦进行置换城镇建设用地指标的实验由此定调。

　　从2007年9月开始，江津区政府陆续发布了数个文件，为集体建设用地的复垦提供政策依据和操作细则的规范。将城镇、工业园以及新农村建设用地布局与农村集体建设用地复垦整理规划相结合。之后，对于区内闲置和废弃农房宅基地的复垦迅速拉开，涉及到3586个地块的4800亩宅基地被复垦为良田。江津城市建设用地紧张的问题迎刃而解。

　　“第一阶段的复垦计划主要是针对进城农民废弃的宅基地；现在正在进行第二阶段，重点针对农村集中建设村民集中居住点后节约出的建设用地。”简代富表示，今年的复垦计划已经在6月1日下达给全区各街镇，“按照江津区国土部门的规划，从今年到2012年，根据需要每年复垦集体建设用地5000~10000亩。”此外，江津全区还有灾毁和废砖窑等类似的废弃地2.1万亩，其中一万亩左右可以复垦。

　　在“江津实验”取得成功之后，重庆开始将江津模式在更大范围内推广，先后有15个区县开展了类似试点。而江津是其中试点规模最大的一个区县。

　　更为关键的一步是，重庆要取得中央的支持，建立农村土地交易所和地票交易。“现在除了各个区县满足自身需求的城市建设用地外，其余多余的复垦耕地置换出来的指标全部以地票的形式纳入农村土地交易所，在全市范围交易。”地交所总裁董建国表示。

　　比起江津实验，重庆地票交易制度的突破在于，以前只能在某一个封闭的区县内流转的土地置换指标，现在可以跨区在全市范围内置换与流转——这对于土地紧缺的中心城区来说意义尤其重大。“可以把边缘地区复垦多出来的指标，用来支持发达地区的建设。”董建国说，“这意味着重庆大流通的土地流转市场格局正在形成。”

　　此前不久，重庆国土部门已下发文件，重庆主城区包括房地产开发在内的经营性用地，今后将不再下达国家计划指标，只能使用地票。“国家批准的指标只用于工业、公共设施、教育卫生等事业性用地和扩大内需项目。”董建国表示，这意味着未来地票交易的规模将越来越大。当然，反哺农村的资金也会更多。

　　作为受益者，任文彬与村里其他放弃老屋到城里定居的村民不一样：因为一直在当地务农，任所居住的房屋已经有30多年历史，按照补偿政策，复垦之后，任家老屋每平方米补偿165元。同时可以持宅基地复垦证，在村里新建的居民点按照成本价的80%买一套住房。

　　“宅基地连院坝大概有700多平方米，补偿的价款已经可以在村里买一套住房。”任文彬表示，而原宅基地复垦之后2亩多的土地承包经营权仍归其所有。“以后转包出去，每亩的净收入还能有300多元。”

　　与任文彬的满足不同，董建国野心勃勃。“等待条件成熟之后，争取可以先突破重庆一市的范围，成为中国西部的土地交易所。”

　　当然，就重庆建立全国性农村土地交易大市场的设想来说，现在还存在着许多困难。“最关键的一点是，现在国家在政策上还不允许跨省进行地票交易。这样的话，其他省无法将复垦置换出的土地指标拿到地交所进行交易。”曹兴权表示，从这一点上说，要建设全国性的土地交易市场，重庆还需要进行更多的制度创新。