近期上海房价加快上扬 “七成购房者 是外地客”

　　五月上海楼市一片红火，沉积许久的“炒房团”重出江湖，各路投资客纷纷杀回楼市。

　　上海佑威房地产研究中心的数据显示，仅五月份，温州客在上海楼市就扔下约十三亿元，买走了七百多套房屋。还有不少港台地区的买家以及海外投资客也跻身其中。

　　东方早报理财一周报记者/余果

　　过去几个月中，楼市成交快速回升，房价由跌转涨的趋势逐渐明朗，这让大批还在犹豫观望的购房者措手不及。

　　统计数据显示，截至6月14日，上海全市商品房平均成交价格已上升至13729元/平方米。其中，上海豪宅成交量“发足狂奔”功不可没——在5月单价4万元以上豪宅成交量环比大幅上升5倍多之后，6月上半月，环比又上升了51%，达到107套。

　　盘整过后，大量资金正进入楼市。

　　购房者七成是外地人

　　四成以上为投资

　　中原地产陆家嘴分行经理杜炎表示，从该分行的客户群体来看，外地购房者占七成以上。并且，由于目前楼市逐渐转热，加上对未来发展趋势的看好，大量外地客携资金入市，其中投资的比例占四成以上，且这一趋势在逐渐上升。

　　与早期投资客明显不同的是：目前活跃于市场的投资客均理性、谨慎；对于投资的区域更是长期关注，其熟悉程度不亚于专业人士；另外此类投资客多为长线投资，持有物业的时间基本在2年以上，多用于出租。

　　上海中原新天地分行经理林海荣表示，目前分行成交的价格段中，500万元以上的房源占绝大多数；而租赁价格坚挺、品牌开发商开发的楼盘，深受投资客户的追捧。

　　对此，易居中国分析师薛建雄也表示了赞同。他告诉记者，保值资金入市之后，特别青睐一些占有特殊资源的天价豪宅，故而成交量逐步放大。“未来高档豪宅的成交，可能会集中到浦东地区。一些新项目的上市，可能将会使今年豪宅的成交量达到历史最高水平。”他指出，“可以这么说，豪宅热销，外地那些有资金实力的投资客贡献挺大的。”

　　杜炎也表示，由于"70/90"政策（注：2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”）的影响，目前大户型高端物业的放盘量将逐渐减少，这一稀缺性将使这一类型的房源更具投资价值及投资潜力，故而一定程度上也引起了投资者的追捧。

　　各地投资者口味不一

　　除了天价豪宅，这些上海楼市的投资客是否有其他特别青睐的板块或房型？有没有某种特定类型的投资标的？

　　对此，薛建雄的看法是，到上海来的各地投资客因生活背景和资金不同，所投的产品也不一样，但大致可以归纳成以下几个投资方向：“温州投资客投资范围比较广，但多数都是中低档有潜力的板块，倾向于小户型和豪宅；大量的浙江投资客比较喜欢投商铺和写字楼，因为这两者除了投资价值外，本身也比较有用，可以拿来做生意；中国港台地区及一些海外投资者则偏爱投资高档公寓，他们在上海主要是以公寓为主，就全国范围来看，则主要投别墅。”

　　薛建雄也指出，就房地产的各板块而言，热点板块与楼盘随时间在不断变动，所以很难说各地投资客有固定的板块偏好。

　　“拿温州投资客来说，其实他们无处不在。比如有报道说他们最近涌入金山看房，或是买入浦东、松江等地的房产，这可能恰好只是因为其他地区的各楼盘营销人员没有去拉他们而已。”他表示。

　　以改善需求为主

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对记者表示，目前楼市量价齐升的背后，刚性需求强烈有一定作用，但作用更大的还是各地投资资金的涌入。

　　尽管全国各地投资资金以及外资流入上海楼市是不争的事实，但对于一些本地买房者将外地购房团“妖魔化”的现象，杨红旭则表示，这部分投资并非全是快进快出的短期炒房资金，这批购房者的主导需求是改善需求。

　　“投资需求像带头大哥，虽然不太多，但会带动改善需求；相比之下，刚性需求由于支付能力不强，所以价格明显上涨后，这些人就会部分观望。”杨红旭指出。

　　这也意味着，在成交量、价齐升的局面下，不断有投资客进场，是促使中低价位房产成交锐减、市场成交的主力转移至中高档住宅的主因，而这部分投资客的组成中，便有温州客的身影。

　　“这部分改善需求所带动的市场热点确实已经从中低档转向高档豪宅类住房。”杨红旭认为。从目前对高端市场成交比例的分析来看，投资客向高端市场“下手”的比重正在逐步增加。

　　温州客杀回上海:主攻高档小户型

　　温州人又开始炒房了，而且来势汹涌。这也带动了一批来自义乌、宁波、萧山等地的投资客，他们的身影在上海楼市也和温州人一样随处可见。

　　理财一周报记者陈珺

　　罗夏兰最近的行程简直可以用“疯狂”二字来形容。

　　这位名副其实的“温州太太购房团团长”已经有近三个月的时间在外奔波。按照她的说法，平均一周要出差两次，每到一个地方就是一天跑三四个楼盘，最多的时候甚至是六七个楼盘。仅仅一个星期她就到过上海、杭州、泰州、海宁、盐城……几乎把长三角走了个遍。

　　温州人又开始炒房了，而且来势汹涌。

　　“现在的房产明显热起来了，看房的人也多，成交的也多。”罗夏兰在电话那头，背景声是一片嘈杂的温州话。记者在两天内四度接通对方的电话，她不是带着团正在看盘，就是在去看盘的路上。

　　4月温州炒家重返上海

　　罗夏兰专职带温州人四处炒房已经有近五年的时间，据她介绍，从今年3月份开始，楼市就由冷转热，先是江苏泰州的一些商铺在温州商人中间非常好卖，后来是杭州的住宅开始热销，4月下旬的时候，上海的中高档楼盘启动了。

　　“刚开始，温州人还没有关注到上海的房子，倒是杭州的地产商花了大价钱在温州铺天盖地地打广告，效果非常明显。直到4月的时候，上海好几个楼盘在温州的香格里拉酒店搞了规模2000多人的房产嘉年华，就是那一次，把上海的楼盘炒热了。”

　　由于房产商事先有过布局，选择的2000个温州人都是具备一定资金规模且有炒房经历的“熟客”，罗夏兰说，2000张请帖只是发出去的数字，现场有不少温州人还带了朋友来，“而且来了就出手买，当天就有成交的。”

　　4月开始，大批温州看房团“杀入”上海。据21世纪不动产某高级经理介绍，仅在当月，浙江人占浦东二手房成交量的30％，其中温州人约占80％。该公司统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。5月份，温州人更是砸下13.42亿元重金买走了732套房源。

　　300万～800万元总价为主

　　“温州人并不都是大老板，但到上海来炒房的，基本都是企业家或者有华侨身份的人。”多年的带团经验让罗夏兰非常善于做筛选，“许多二线城市有十几万二十几万本金就能开始炒，但上海起码是一两百万元本金，以能承受三四百万到七八百万元总价的人为主，所以带团到上海之前的准备工作是最长的，至少要一个星期才能拉齐40人左右的队伍。”

　　6月6日，罗夏兰带了一个40多人的团到上海，一天看了3个盘，全是上海市区的高档住宅，其中之一是和记黄埔旗下的上海御翠豪庭。据了解，该楼盘是李嘉诚投资建造的，目前售价为每平方米4万～6万元，单套房价最低675万元，最高875万元。

　　在罗夏兰看来，温州购房团部分客商能接受的房价远远高于这个标准，在最近一两个月，她带团到上海的客商中不乏购买1000多万元房产的，“3000万～4000万元也不稀奇，最高的还有花7000多万元投资房产的。”

　　易居中国的统计数据印证了罗夏兰的说法：据该机构统计，和记黄埔旗下上海御翠园于4月25日推出24栋双拼别墅，每栋价格在1300万～1500万元，温州人买走数栋；而在青浦的中海翡翠湖岸别墅，温州人也“组团”买走了18套。

　　由于组团的优势，温州人往往在价格上也能获得一定的优惠。罗夏兰表示，在大部分楼盘，最低可以拿到9.8折的优惠。从5月份的成交数据来看，温州人“组团扫楼”的特点也得到了进一步的强化。

　　主攻高档盘和小户型

　　不过，相比千万级别的豪宅，温州人选择最多的是高端小户型住宅，他们活跃在上海长宁、浦东、青浦、嘉定等地区的多个高端项目。佑威·楼市通系统提供的数据显示，今年5月，温州人在上海浦东的仁恒河滨城购买房源15套；在长宁的御翠豪庭购买20套房源；南翔镇的金地格林风范城购买房源14套。

　　一位业内人士称，虽然今年的CILPS中国国际高端物业展要在9月下旬才开幕，但是，已有不少温州民间投资机构有意参加展会，而根据往年的展会情况来看，温州人很少空手而归。

　　这一情况也出现在罗夏兰带团赴上海的第二个楼盘，位于长宁区汇川路上的凯欣豪园。

　　“来上海之前，我们就已经预订了20套，都是108平方米的小户型。”罗夏兰说，该楼盘一期是2003年开盘的，后来每年造好一栋就新开一栋，所以团里不少温州人在前两年买过这个楼盘，比较熟悉，来之前就已经决定了买入计划。

　　之所以考虑小户型，罗夏兰解释说，温州人炒房最讲究的是“出手快”，市中心高档楼盘决定了其较为保值，而小户型则决定了其较高的流动性。

　　虽说是小户型，价格却并不低，据介绍，该楼盘均价为每平方米3.1万元，以10层为基准，每上移一层均价就抬高200元左右，到30层时每平方米就高达4万多元，总价超过400万元。

　　开发商曾提出，希望这批温州人“大小通吃”把整层楼面买下，但显然这些温州客商只对小户型感兴趣。据罗夏兰透露，看盘之后已经有两三套成交，双方在本周六就会签约。

　　看好商铺因“资金好周转”

　　投资兴趣广泛的温州人对商铺同样有着偏好，对此罗夏兰也深有体会，她在温州华盖服装市场前前后后买了3个商铺，现在持有的一个商铺每年还能给她带来6万元的租金。

　　罗夏兰说，温州人炒房，都是尽量少花自己的钱，多贷款多用银行的钱，所以温州人很多都选商铺，靠租金可以快速周转起来，而买住宅只能等房价高了再抛，周转慢一些。

　　资料显示，最近数月温州人在上海商用物业中颇有“收获”。据佑威·楼市通系统提供的数据，5月份，温州资本在上海国际剪裁家居品牌中心购买房源49套、上海周浦万达广场项目购买房源32套；在上海东方国贸批发城购买14套房源；上海箱包城购买房源7套。另外，上海御翠豪庭黄金城道共40个商铺，5位温州人买走其中13个。

　　信义房屋古北店王店长也表示，从投资的物业品种来讲，当前，浙江商人更关注商铺和办公用房，因为他们觉得该物业形式投资潜力更大、更具保值性。

　　浙江投资者关注“合并”概念

　　据悉，在5月份温州人购买的房源中，南汇项目占的比重相对较大，这也引起了地产商和研究机构的关注。

　　港台客重新出手:依然最爱豪宅

　　直航后，在上海购置高端住宅的台湾人和香港人至少增加了三成以上，他们对上海豪宅房价和成交量起了很大的推动作用。

　　理财一周报记者/刘秀浩

　　近日的一场赴港展销会上，瑞安地产名下上海顶级豪宅翠湖天地三期嘉苑3天售出57套，套现4.7亿元。在过去的一个多月时间里，这个去年一度销售受阻的新天地豪宅已经创造了近13亿元的销售额，而主要的客户就来自海外。在经历了由自住客带领的上海楼市回暖之后，持续的火爆正促使海外投资客们重新出手，和过去一样，他们瞄准的对象依然是沪上高端物业。

　　豪宅行情复苏

　　与翠湖天地类似，沪上最近开盘的几大豪宅楼盘销售均势头旺盛。和记黄埔名下御翠园的24栋千万级别墅很快售罄，汤臣湖庭推出的66套联体别墅当天就售出42栋。世茂滨江、仁恒河滨城等高档楼盘甚至一个月就卖掉100余套。

　　DTZ戴德梁行最新监测显示，上海市近期的成交热点区域，已从前期自住买家关注的浦东、普陀、闸北等区域，转向传统上更受改善和投资型客户青睐、具备较强抗跌性的卢湾、静安、徐汇及虹口区。近几个月，被喻为“豪宅市场风向标”的江浙投资客和港台投资者再度活跃起来。以在售的湖畔佳苑三期为例，从目前的销售数据来看，投资客的比率达七成以上。

　　据悉，翠湖天地在香港开盘均价为6万元/平方米，而御翠园的别墅单价也在6万元/平方米左右。与此同时，二手豪宅市场也十分活跃，如华府天地挂牌价已高达近11万元/平方米，依然不乏买家问津。

　　长期持有为主

　　据悉，目前豪宅买家一般以长线持有获得物业增值收益为最终目的，这在陆家嘴、卢湾、古北等板块的中高端住宅物业上就体现得较为明显。

　　除香港客户之外，台湾地区的投资客也在直航之后开始投资上海高端住宅市场。数据显示，直航后，在上海购置高端住宅的台湾人至少增加了三成以上，香港和台湾的投资客对上海豪宅房价和成交量起了很大的推动作用。

　　以翠湖天地为例，自二期以来，该项目开始备受台湾购房者的追捧。翠湖天地第一期（雅苑）的台湾业主占比不到10％。卖二期的时候，台湾客户所占的比例超过了40％，取代香港人成为翠湖天地二期主要的业主。

　　信义房屋古北店王力介绍，古北地区以前一直是投资客最热衷的区域之一，但去年楼市低潮时该地区投资客比例较之前的50%大大降低。今年4月后，部分投资客又跃跃欲试，投资比例已上升到30%左右。目前古北地区投资客多以浙江人和台湾人为主，除住宅外也开始关注商铺和办公用房。

　　“投资者只对品牌楼盘的优质房源感兴趣，需求房源总价一般在1000万~3000万元之间。”中原地产新天地分行经理符玲也反映，近期新天地板块新增的投资需求占总需求的两成左右。

　　赴港推介成最佳销售渠道

　　过去半年时间里，多个楼盘再次进行了境外推介。瑞安之前，上海青浦区一别墅项目同样也进行了广泛的海外推广。

　　瑞安房地产发展有限公司市务及销售部副总经理戴亚伦指出，虽然香港人赴内地的置业热情在升高，但方向性依然不明确，集中赴港推售楼盘是一个好的促销方式。戴亚伦介绍，二、三房的中小户型最受这群客户的认可。

　　受大批投资资本追捧，上海房价上涨明显。统计数据显示，1月至5月上海市内环以内的中心区域房价激涨三成，内外环之间房价平均上涨约17％。到5月份上海商品住宅市场成交量已经实现连续4个月快速上涨。5月全市新建商品住宅成交面积为204万平方米，环比再涨8%，创下2007年10月以来的20个月的新高。上海有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位，有的楼盘重现了当年开盘前彻夜排队等号的现象，甚至出现了炒楼花的场面。

　　上海二手房市场的表现更是强势，今年二手房的成交量从2月份环比上升65%、3月份环比上升80.5%，到4月份环比上升14.6%，5月份全市总计成交29306套，环比增长2.4%；5月成交均价为11144元/平方米，环比增长0.31%。而且成交量明显放大的区域中包含传统豪宅区静安、卢湾等。

　　楼市恐再受冲击

　　在楼市火爆的2006年7月，被业界称为限外政策的“171号文”出台，对于外资购房和投资进行规范和限制。事实表明，这一政策效果明显，抑制了房产投资，以上海为例，外资购房比重由之前高峰时期的8%左右，降至之后的3%左右。2008年楼市异常低迷，在中央和地方救市的背景下，限外政策自然也松绑。今年北京新推出15条救市措施，其中一条即是暂停外国人购房居住年限和购房套数限制。至于其他诸多城市，虽无发文，暗地里早已红灯变绿灯。这种情况下，港台客户投资意愿明显增加。

　　但这一趋势已经引起业内人士担忧。易居研究院分析师回建强表示，国内投资渠道狭窄的问题依然没有解决。当前，在国内外巨大流动性注入市场后，通胀预期随之而起。无论是普通民众还是企业机构，通胀预期下，持有现金是有风险的，为了抵御可能的通胀，进行适当实物投资是符合逻辑的。可惜的是，我国长久以来投资渠道狭窄的弊端并没有解决。楼市和股市依然是两个最主要的投资市场。如果说股市从1600点到2000点是技术性超跌反弹的话，那么从2000点到目前的2800点则是增量投资资金推动的结果；如果说5月份之前的“小阳春”行情是去年积累的刚性需求集中释放的结果的话，那么5月份后楼市成交量、价格持续高涨则是改善型需求和投资型需求进场的结果。

　　温州炒房团再次现身上海豪宅市场，港台资金也再次集中现身京沪杭等高端市场。虽然没有整体的统计数字，但这些个案明白无误地显示投资需求将再次冲击我国房地产市场。

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