罗伯特·席勒

　　眼下人们对房价有很多的错误认识。例如，一般的看法是：随着世界经济的快速成长，土地资源也会随之消耗殆尽，这样看来，房价自然会飞涨。

　　基于这样的错误认识，人们会把买房作为一种投资——这就是房地产泡沫形成的内在驱动力，最终，泡沫破灭导致了目前的经济危机。

　　其实，我们并不缺乏土地资源。每一个国土面积较大的国家都有着充足的耕地和林地，这些土地资源可以随时转变成城市用地。目前，世界上的城市用地占总土地的比重还不到1%。即使在人口最密集的那些国家，城市用地所占的比重也不会超过10%。

　　虽然用地性质的转换不那么容易，因为会有一些法规的限制，不过从长期来看，经济上的驱动力会慢慢消除这些障碍。为了满足人们对住房的需求，政府往往也会放开这些限制。

　　目前，农耕地还没有什么投资价值，拿美国来说，除去通胀的因素，在整个20世纪，农耕地年均上涨率仅为0.9%。很多投资者是靠农业、而不是靠土地的升值赚钱的。

　　到了21世纪，由于房价的攀升，虽然美国农耕地的价格上涨也开始加快，即便如此，2008年每公顷的土地售价也只有6800美元，根据美国农业部门的估算，一公顷土地可以轻松建造起10到20套宽松的民用住房，或是建立可供300人居住的公寓。

　　也许有人认为，美国的案例还不够有代表性，因为美国幅员广阔。例如，2005年美国每平方公里的人口数量是31个，墨西哥是53，中国是138，英国246，日本337，而印度则是344。

　　即便考虑到以上因素，由于土地所生产出来的产品，例如食品、木材和乙醇已经市场化，价格趋于一致，因此世界各地土地价格也是大致相同的。如果一个地方的农业土地价格过高，那么那里的农民就不可能获利，他们就会放弃耕种。当然，我们还得考虑到其他一些因素，例如劳动力的成本等。

　　建筑材料的短缺似乎也不应该是房价过高的理由。例如，在过去30年中，相对于消费指数来说，美国土地价格指数（根据劳动力、水泥、钢材和木材来计算）实际上在下降。如果放眼到全世界的范围看，其他国家的情形也大致相同。

　　更为糟糕的是，人们往往把价格和价格变化混为一谈。他们往往看到一个国家的房价较高，就误以为该国的房价也会快速上涨。但实际情形往往相反。房价较高的国家往往会有价格走低的趋势。

　　公众对房地产的认识往往脱离实际。一些年前，我和卡尔·凯西随机对美国房屋拥有者做了抽样调查，询问他们在未来的10年中，对自己的房产预期每年会涨多少。一般给我的答案是每年10%左右。照这么计算的话，10年之后的房价将是现在的2.5倍，如果用人的一生的时间来计算的话，将有2000倍的增幅。显然，房价不可能如此涨法，不然真到了那时，没有人能买得起房子。

　　我们应该清醒地认识到，目前经济危机产生的原因是房地产和股市泡沫的破灭而导致的。而泡沫之所以产生，主要是人们普遍对于影响它们价格的相关因素的误读。如果这些错误观念还没有被纠正过来，类似的情形还会在将来发生。

　　（作者系耶鲁大学经济学教授， Project Syndicate）