陈国强：房地产市场需要回归理性

【搜狐财经经济复苏之路系列报道】——房地产篇 

    在经历了全球金融危机的冲击之后，2009年上半年，关于中国经济开始强劲回暖的预期在全世界蔓延。

　　进入6月，房地产市场变得错综复杂起来，种种相互关联又相互矛盾的现象说明了什么？房地产市场究竟处在一个什么样的阶段？带着这些问题，搜狐财经日前独家专访了北京大学房地产研究所所长陈国强。

　　房市回暖与否得细致分析量价关系

　　搜狐财经：经过了今年一季度以来成交量大幅上涨的楼市“小阳春”，关于楼市的焦点也逐渐从成交量转移到房价上来。在北京，新开盘楼价明显上涨成主流，楼市的整体涨幅接近千元。其他城市，诸如广州房价也都在稳步上升中，这一切都好像在说明房市开始回暖了，您觉得目前的这个房价上涨趋势能维持住吗，会连续上涨吗？

　　陈国强： 我们从国家统计局发布的整体的数据看，前五个月商品房包括商品住宅的房价，同比是处在继续下降的情况，不过环比的确是连续几个月上升。

　　当然，不同的城市不同的区域，市场在这方面表现差异是比较大的。北京最近有不少楼盘的确是在上调价格，不过，我们应该看到除了这些涨价的楼盘，也有很多没有采取同样价格策略的楼盘，但是，媒体关注比较多的还是这些上涨的楼盘，销售比较不错的楼盘。

　　搜狐财经：那在您看来，这种少数的价格调整情况，究竟仅仅是部分开发商的一种策略手段还是房地产市场开始回暖了的一种表现？

　　陈国强：如果市场上有很大比例的楼盘或者说普遍都有上调价格，而且价格上调之后，还能维持不错的成交量，如果是这样的情况，我们当然可以比较明确地判断这个市场是出现了比较普遍的或者整体的回暖。

　　我们可能需要关注的是，价格上涨之后的量价关系到底是一种什么情况，这还要我们做更多的更细致的分析。如果出现了量价齐升，从企业的角度来讲肯定是比较理想的状态。

　　目前是不是有些楼盘出现了价升量跌，很不理想的情况？我想这是可能存在的。前一段时间，特别是一季度，成交量的快速上升和价格的调整有关系，也就是说成交量是通过下调价格换取的，当时是价跌量涨。所以，不同阶段表现出来的市场形态是有差别的。

　　地王项目、销售策略等因素助推部分楼盘涨价

　　搜狐财经：那从您掌握的数据来看，现在价格上涨的比较主流的一些楼盘成交量怎么样？

　　陈国强：这些楼盘，一个是它的销售情况比较理想，去库存化比较快，具备了涨价的条件。如果一个楼盘推出三五百套房源，分批推的话，前期价格定得比较合理，会比较受市场追捧，因而销售非常快，那么，其后续的房源继续上调价格仍然可以获得很好的销售，在北京我们的确看到不少这样的楼盘。

　　实际上我们再观察一下，这些楼盘，即便价格上调之后和同区域的其他楼盘相比，它的价格优势仍然存在，或者它的项目整体性价比还是很明显。这种情况不能简单地说它涨价，主要是跟其他楼盘相比价格上还是有优势。

　　这样的楼盘，它没有代表性。但是媒体却容易误读这种现象，让大家产生一种错觉：很多楼盘在涨价，涨价之后仍然销售很不错。实际上，这只是市场上很热销的，表现很亮丽的楼盘。在北京我们的确看到不少这样的案例。

　　主持人：其实不只是北京，广州等很多地方价格都在上涨。

　　陈国强：的确是这样，特别是随着最近一些城市出现新的地王项目，土地市场出现回暖之后。一个地王的诞生，影响着很多在售和在建楼盘，包括对二手房市场的价格都有比较明显的影响，这实际上很明显推高了房价。这个现象过去出现过，现在我们又重新看到了这例子。

　　各方对未来市场判断的不一致导致了楼市的诸多矛盾现象

　　主持人：你怎么看待现在房价的这种现状？

　　陈国强：我们看到市场有很多矛盾的现象，让人困惑的现象，之所以会出现这些矛盾困惑的现象，实际上是因为无论是开发商还消费者，大家对于市场未来的走向、市场的预期判断出现分歧了，而且这个分歧还比较大。大家的认识不一致，对未来的判断有比较大的差异。另外，很多不同的项目、不同的企业表现出比较明显的表现不均的现象。

　　同时，我们可以判断市场处在这么一个特定的过渡期，所以这种相互矛盾的，让各方比较困惑的现象才会出现，才会存在。

　　我觉得这种乱像或者迷局，实际上是一个特定时期的特殊现象，也很大程度上反映了无论是企业还是消费者对市场的预期判断有比较大的差异。而且事实上，在前面几个月成交量的快速上升中，企业实际上冷热不均的情况非常明显。有些企业、有些楼盘获得了很好的销售业绩，在市场出现了比较好的回暖迹象，但有些楼盘可能没有获得相应的市场认可。也就是说像北京，一方面有很多楼盘涨价，另一方面有些楼盘仍然很低迷，成交量也很低，这些情况是同时并存的。

　　市场回暖的基础还很不扎实

　　陈国强：因为存在这样一些矛盾现象，所以我们可以大致判断，市场回暖的基础或者说市场小阳春的基础还不是很扎实。正是因为有这样一些有涨价的有退房的，有担心库存压力很大的，也有现在在探讨未来是不是出现供应不足的情况等等，它是反映了这么一个特定的阶段各方的意见，跟股市一样，看空看多的意见分歧很大。

　　搜狐财经：您说回暖的基础不扎实，是不是也就是说市场调整还不到位？

　　陈国强：应该说回暖来得比大家预期的要快，调整持续的时间比我们原来预期的要短。特别是涨价这样一个做法，实际上跟很多人之前的估计有比较大的出入，超出大家的预期。所以，由此可以判断，这个市场虽然持续调整将近一年时间，但是调整的深度或者调整是不是很充分，这个问题很多人现在有不同的认识判断。

　　有一种意见认为，这轮全行业性的调整还是不充分，调整的不够。当然不同的市场情况还是有差别的，有些城市去年调整的深度、幅度包括调整的时间要长一点，有些城市所谓的调整主要是表现为成交量的下滑，价格上变动并不明显；有些市场既有成交量的大幅度下滑，同时也有着价格的深度回调；还有一些城市和区域也可能成交量下滑也不明显，价格也是比较稳定的。全国不同的市场，区域性的差异在这些市场当中表现得比较明显。

　　企业投资意愿和信心并不是很大回升

　　搜狐财经：判断市场处于什么样的情况，究竟是否回暖，应该主要看哪些因素？

　　陈国强：我个人的判断，有几个因素都要去兼顾。像前一段时间大家主要关注的是成交量，最近一段时间可能更多关注到房价的变动。

　　除了成交量和房价，我觉得可能还需要关注：比如作为一个重要产业，房地产投资增长的情况。从年初以来，房地产开发投资的增长，虽然增幅不大，但是呈现了一个持续回暖的特征。一到二月份是1%，一季度是4.1%，一到四月份4.9%，一到五月份是6.8%，这个是全国的情况。我们同时看到，像北京、上海、深圳、广州等一线市场，房地产的开发数字实际上是负增长的情况。

　　观察行业市场回暖，投资增长情况是一个重要的指标，6.8%的增长水平和过去比较正常的市场态势下的25%的增幅相比是偏低的。另外，拿它和固定资产投资相比，也处在比较低的水平。尽管过去房地产一直是低于这个数字，但是现在是低于百分之二十几，这个数字说明企业的投资积极性依然不高。

　　另外，一个重要的因素需要考虑，土地市场的回暖程度。最近的确看到很多企业在投资信心上面有比较积极的表现，也看到很多很激烈的景象，这说明土地市场和过去相比，的确出现了回暖的迹象。当然，我们要拿它和2006年、2007年相比，特别是拿前面五个月度相比，回暖主要集中在四五月份尤其是五月份，这个情况更明显。北京五月份一个月成交的土地出让金或者出让的地块比前面四个月的总和可能还要多，不是一个均衡的持续的情况。这个也表明了企业对未来市场的一种预期。

　　企业的投资信心，这也是市场回暖与否的一个很重要的指标。从这些因素可以判断市场是否出现回暖或者说回暖能不能比较好的持续。除了成交量和房价外，这些因素都是很重要的。

　　搜狐财经：那从土地市场的回暖还有企业投资的信心来看的话，是不是也可以说明市场在回暖呢？

　　陈国强：投资的确是已经呈现出持续上升的特征，但是它的投资热情应该还是比较有限的，信心的恢复还处在初级阶段，我们可以这样来认定。包括现在还有几个行业经营指标：土地购置面积、新开工面积、竣工面积，这些当中特别是新开工面积跟土地购置面积更能准确地反映企业的投资意愿或者投资信心，它是对于未来市场的一种预期和判断。

　　如果这些数字都和投资的增长情况一样，都比较明显地处在一个向上的趋势，那么我们当然可以对未来的市场趋势更乐观。新开工面积、竣工面积包括土地的购置面积这些指标目前我们看到的还不是很大的回升。

　　宏观经济和企业价格策略决定市场走势

　　搜狐财经：您觉得这段不稳的状态会持续多久？

　　陈国强：我想这个很大程度上和几个因素相关，首先是宏观经济的表现，整体经济的表现很大程度上制约着行业的发展走势。

　　从比较微观的角度，我觉得如果近期市场出现了涨价的做法，可能会比较明显地影响市场的销售，对于消费者的心理以及成交量都会有比较大的抑制。涨价这个做法做得不好可能挫伤大家的消费热情，影响大家的购买意愿。如果成交量又出现比较明显的下滑，我想它不但会影响消费者，可能也会影响到开发商自己的投资。

　　企业在市场上的一些经营策略、价格策略可能会影响市场的心理，会对前一段出现的消费热情有一个抑制的作用。

　　搜狐财经：企业对于价格的把握直接影响着市场的发展趋势，那您对于房价还将遭遇拐点的观点怎么看？

　　陈国强：现在这个市场，一方面有很多楼盘在涨价，同时也存在没有涨价甚至调价的楼盘。这些楼盘可能之前价格抬太高了，所以维持原来的价格，但是可能消费者不买账，依旧难以获得比较理想的销售量。有涨价的还有低价的还有调价的，这种情况可能会导致整体的均价有波动。

　　搜狐财经：整体的价格形势大家比较关心，未来的一段时间，价格会继续往上涨还是维持相对稳定的状态？

　　陈国强：如果宏观的经济这些重要的指标能够继续向好的话，同时我们企业在维护市场稳定发展方面还能掌握比较好的度，还是比较理性比较克制地来看待目前的市场现象或者说采取的竞争策略、价格策略还是比较理性的，我想可能市场进一步走向回暖的可能性比较大。

　　搜狐财经：随着市场回暖是不是价格必定会有一个上升的趋势？

　　陈国强：按理说应该是这样的，市场进一步好转了，进一步回暖了，大家信心更足了，特别是消费者信心更充足了，我想在这样的一个前提之下，房价出现整体往上走基本上是可以确定的。

　　库存在消化的同时，刚性需求也在消化

　　搜狐财经：随着行业的不断回暖，后期新开工面积、竣工面积不断增多，会不会使空置率的问题更严重？

　　陈国强：前一段时期快速上升的销售在很大程度上对前期大家比较担心的库存做了一个比较好的消化。库存压力降低了，这是大家比较一致的判断。

　　但是我个人有一个坚持的观点，不能够单单看到供应库存消化的方面，实际上去库存本身是两个方面，一方面消化了供应方面的库存，同时消化了需求的库存，这是一个问题的两个方面，应该站在不同的角度来看。后续的市场供应会继续，库存的问题和未来的供求关系取决于未来某个时点的供需状况，我们不能够单单看到有利供应的库存被消化掉了，但是同时也需要看到需求的库存也被消化了，未来的供需情况要在特定的时间点上去判断。

　　搜狐财经：特定的时间点指什么？

　　陈国强：特定的区域、特定的时间，可以更准确更好地来做判断。这个问题我想可能需要提醒或者需要强调的一点是，不能够单单看到供应的库存消化的这一面，我们也到看到需求库存被消化的一面。

　　一些刚性消费者不可能在短时间里面再有第二次消费，这个是必然的。而且随着房价的上调，这些需求特别是刚性需求的这些群体购买力也是刚性的，房价上调了只能等着将来在条件具备的时候再消费了，这个因素需要看到，不能够简单地说成交量上升了把这些库存的压力减轻了或者说把这些问题解决的，不是这么简单。

　　泡沫若不挤干，市场将会再次面临新一轮调整

　　搜狐财经：这是不是就是说，空置率跟库存的问题还是要非常注意，还是会威胁着房地产的健康发展？

　　陈国强：原有的库存是消耗了，但是有源源不断新的供应，这个是动态的，过去积压的这部分很大程度上被消化了或者库存压力减轻了，但是同时有后续的供应，库存的问题关键取决于它的后续需求情况怎么样，新的供求关系到底是怎么样的，我们要通过这样的角度来判断。

　　如果我们站在比较客观的一个立场来看待，如果这个市场本身有内在调整的需求，那么让它充分调整对行业健康发展来说肯定是好事情。如果有泡沫没挤掉，或者挤压泡沫不充分，这个问题在将来也会出现。

　　市场在出现一定回暖之后，大家又把房价很快拉上去了，必然会要面临我们曾经遇到过的问题。过高的房价跟有限购买力之间的矛盾，通过什么方式解决？通过挤泡沫挤水分的方式来解决。而过去一年，有些城市这个问题解决得比较好，有些市场却没有解决这个问题，又进入了新的一轮上涨。

　　搜狐财经：结合现在的一些情况来看，这些泡沫应该怎么来挤？

　　陈国强：一方面，比如开发商自己主动来调整价格，使价格回到相对合理的地方；另外一方面，可以通过提升购买力的方式来解决，如果宏观经济好转，居民收入提升、购买力和消费信心增强了，差距缩小，这个问题就解决了。

　　目前，一方面，收入增长方面没解决好，大家的预期没有提上去，消费信心恢复得还比较慢。另外一方面开发商没有把房价回调，甚至是在朝相反的方向调整，这个问题就又要面对了。过去出现的问题又要让我们去面对，不可避免又迎来一次新的调整。

　　搜狐财经：其实这个过程当中开发商的作用是非常大的。

　　陈国强：对，应该是这样。

　　判断土地市场回暖言之过早

　　搜狐财经：您刚才也提到判断市场是否回暖有一个比较关键的因素，那就是土地市场是否回暖，您怎么看待觉得现在土地市场回暖了吗？

　　陈国强：可能还是应该谨慎一些，出现地王或者部分企业有这种比较积极的扩张表现，并不是说多数企业都已经出现了这样一个回暖。

　　现在土地出让的项目增多了，低价有溢价的情况，跟过去相比更明显了，但这是和2008年或者2009年前几个月的比较低迷的情况来做对比的。跟这几个月比，一季度的确是有比较好的表现，但是我们也知道一季度全国的土地有40%的项目是流拍的，成交的地块里面70%是底价成交的，所以这需要在更长的时间来看。五月份出现的回暖是在基数比较低的起点上表现这样的回暖迹象。

　　另外，也和各地政府推出的供地策略、节奏有关系，像北京因为四五月份拿出一些比较优质的地块，所以企业参与的热情比较高，如果跟之前一样，都是一些边远郊区的地块，企业的参与热情就不会像现在这样高了。土地的溢价也不可能达到像广渠门项目几倍的溢价，不可能的，这个也跟企业地方政府的供地策略、供地的力度、节奏有关系。

　　有好的地块推出来肯定关注的企业会比较多，如果是相反的话，大家没什么兴趣，成交的可能性也比较小，特别是溢价率不会高。

　　搜狐财经：您的意思是现在并不能就有个判断说土地市场已经有一个回暖了？

　　陈国强：是。当然有一个比较好的示范的效果，拍出地王项目会带动很多楼盘，带动很多人的预期，改变大家的预期。

　　搜狐财经：在信心预期方面会有很好的作用，其实在此前，有很多开发商也囤积了不少土地，经过一年多的调整，您觉得土地囤积问题解决了吗？

　　陈国强：要看从什么方式什么角度来看待，大家比较一致的是，目前市场上成为存量的土地资源非常可观，超过十亿平方米，这个量跟我们企业通常的每年新开工面积相比的话，足够未来几年的开发。

　　但是分布是不均衡的，有些地块虽然在企业手上，但是它在短期内可能没办法形成实际有效供应，因为拆迁、产权关系等问题制约了它的上市进程。地虽然在企业手上，但是它是不可能形成有效供应的，有很多因素制约着它。

　　资本金下调对房地产更多是信心刺激

　　搜狐财经：调整期对于土地消化还是有一定作用的，您刚才谈到回暖的因素还有企业投资的信心，国家下调资本金比例对于信心会有一定的促进作用吗？

　　陈国强：这个肯定有它的考虑，虽然现在拉动经济的主要因素里面投资增长保持在很高的水平，但是这个投资主要是以国家政府投资为主或者说以政府投资为主力、国有央企为其次，民间投资、企业的投资、私人部门的投资实际上增长是非常有限的。

　　政府调整普通住宅项目的资本金应该从保投资、促增长更多从这样的角度考虑，保持投资的持续增长，特别是需要带动民间的投资、企业的投资，光靠政府为主的投资对于保八的目标会有它的局限性。有必要把民间的投资、企业的投资信心提升起来，把它带动起来。房地产的投资，下调项目资本金是一个类型，也是同样的考虑。

　　所以，这个资本金的下调，象征意义大于它的实际意义。因为现在土地拿地，不是说你支付20%就给你了，不是我们想象的把资本金下调了，企业必然迎来很宽松的信贷条件，银行金融机构审核一笔开发贷款或者其它贷款，它会综合考虑。开发资质比较高、项目优质的项目公司容易获得贷款，这些条件不怎么样的公司，可能不会因为资本金下调就能改变基本事实。

　　政府政策应该更着眼于长远发展

　　搜狐财经：其实在调整的这段时间里，国家出了很多的政策，现在回过头来看这些政策，您觉得它起到它该起到的作用了吗？或者有些政策还需要怎样的调整？

　　陈国强：政府政策更多的着眼于宏观经济的全局，这是一个最大的最根本的着眼点。第二，更多考虑市场或者行业的平稳发展，避免行业大起大落的波动。第三，跟房地产相关的最近一段时间政策的重心更多突出保民生的特点，突出保障性住房，未来房地产的住宅市场更多强调双轨并行的思路，很大程度上体现了保民生的特点。第四，对于政策做一个简单的判断，更多关注一些短期因素的考虑，长期的一些问题可能关注的还不是很充分。因为本身对于刺激住宅消费方面，很多的政策很多的规定带有时效性，到时间了一些政策会不会再延续？这可能也取决于当时的一些经济环境或者相关因素的平衡等等。

　　这些实际上是很大程度上反映了我们政府特别是地方比较多的关注一些短期因素，比如说对整体经济的拉动效应，对住房企业的压力，或者短期内有效刺激消费者的住房需求，提供短期税费方面的优惠调整。

　　如何来促进行业的长期持续健康？我想还有很多工作需要做。现在有些工作可能在酝酿调研当中，但是的确还有很多工作需要跟进跟上。

　　主持人：这些工作具体应该是哪些方面？

　　陈国强：拿住房保障这样一个特定的问题来看，实际上无论是中央政府还是地方政府，对于如何落实保障住房政策有很多不同的做法，也有很多实际上和当地面临的一些现实问题相挂钩。比如很多城市采取了用现金补贴的方式，不是政府来统一规划或者投资开发相关的廉租住房或者其他形式的保障房。

　　具体的住房保障政策如何来实施，实际大家的认识做法千差万别。将来是不是把住房保障政策作为长期的基本政策来执行还是临时性的短期政策？这些问题实际上都存在很多分歧，具体做法上面也有很大差异。这些从政府的角度既要兼顾短期问题，也要着眼于长期发展，确定一个很明确的发展思路或者说通过立法的方式把它固定下来。未来住房保障作为国家一个很重要的基本国策，什么样的人群以什么样的方式来确保这个政策能够不走形不变样能够贯彻始终，这些都需要探讨或者需要政府来推动执行。

　　搜狐财经：最后一个问题，对于房地产市场未来的发展，您有什么样的期待？

　　陈国强：希望这个市场是一个比较平稳的健康的可持续的发展，不要出现大的波动，大起大落，这个是各方都不希望的结果。尽管在短期内，对企业来说，可能会有更好的投资回报，但是如果是一个不可持续的方式，我想可能也无法持续。

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