经济观察报 记者 陈文雅 杜锐

　　开发商大举买地，消费者排队买房，炒房团伺机而动……媒体对于房地产业的描述又重新回到2007年的高潮时期。成交量的数据显示，高端需求开始重新启动，投资者重新进入了市场。但是，现在是2009年。尽管货币政策前所未有的宽松，但实体经济并没有真正好转起来。通货膨胀真的要来了吗？现阶段买房真的是投资最佳选择吗？为此，《经济观察报》联合12580手机新媒体杂志，对业内学者、开发商、操盘手进行了一次问卷调查，以解读通胀预期下的房地产市场。

　　任志强：通胀一定会出，但不是现在

　　通胀的话题不是炒作，全球这么大的货币发行量一定会引发通胀。中央政府拼命的增加黄金储备，说明国家在担心通胀。今年上半年白银销量也在拼命增加，已经超过了10%，早就超出需求了。不过中国短期内还不会出现通胀，目前CPI和PPI都是下降的。

　　樊纲说，中央政府可以把货币收回去，我觉得中央政府收不回去，通胀是一定的。我们说现在的价格是相对稳定，略有回升。销售已经超过2007年，但是从价格指数来说，连2004年的水平都不到，现在只有96，从109降下来，估计今年不会超过100，也就升到98-99的样子。景气指数现在也只有90多。

　　去库存化的速度快，主要指的是已经在建设的房子。土地的去库存化可能还需要很长很长的时间。有些人买地是补仓，把成本拉平，否则他的高价地永远没法消化。起码到目前为止，我们没有看到像媒体所说的土地已经疯狂了，1-5月土地供应速度是下降的，还没有出现正增长，土地总供给量跟去年相比大幅下降，虽然4-6月份略有上升，但1-3月份太低了，1-5月总的土地开发只有7000多公顷，比去年和前年大幅下降，大概下降20%-40%。

　　我们也没有看到指标显示房价迅速上涨，环比上涨0.6%，同比下降了1%，怎么能说房价上涨了呢？燕郊的很多房价就在跌。

　　前段期间的楼市回暖，地产股、黄金价格暴涨与通胀预期无关，而是和利率下降、税收减免有关系，政策层面上的刺激。投资需求抬头数量很低。

　　通胀意味着什么？

　　通胀肯定会意味着大家会用房子去保值，但是不表示都能涨价。中西部地区涨100块钱都很难。大多数城市库存还很大，沈阳、西安、成都这些销售量迅速增长的城市也不例外。土地的库存量也还很大。现在新开工面积是负增长，因为投资上不去，下半年拿到的土地开工会在明年年初，具备可销售条件会在明年2季度，所以明年2季度以前可能会有一个短时期的严重供不应求。价格可能会出现报复性增长，且这种可能性越来越大。

　　但不是所有的开发商在那个阶段都有房子可卖。开发商为了收回现金流，可能不敢积压，因为害怕政策明年会有变化，所以在今年年底前，可能还是会以消化存量为主要任务。

　　供不应求并不是对所有开发商都是好事，因为报复性增长会对下一轮波动影响更大，可能会刺激政府采取更极端的措施，所以市场会变得更加混乱。对于长期持续开发的公司来说宁可慢慢地涨。

　　如何防范通胀

　　应对通胀最佳的渠道是房地产、黄金、石油。中国情况比较特殊，只能去买房子，要么就是金融资产，石油不让买，无路可走。地段最好的房子最能抗通胀。

　　中国最大问题是没有长期政策，在这种情况下，地产公司不一定能通过土地储备防止通胀。现在很多单位增加土地储备，一个是国有企业，另一个是上市公司。目前没有加大土地储备的是非国有和非上市的公司。他们可以比较灵活地去选择拿地。价格低了拿，价格高了不拿，不一定非得拿。

　　目前来看住宅和商业都还不错，写字楼是增长最慢的，销售还是有增长的，价格没有增长。但是现在也不是抄底买进的好时机，大的投行外资都在撤，短期收益很难保证，如果签长期的租约，也很难抵御通货膨胀。

　　如果有雄厚的资金实力，买了不要短期收益，等以后再说，那你还不如去美国买房子，现在3-5折。当然有投资价值。如果按照租约计算，起码有10%-20%的租金回报。

　　我们介入房产抗通胀，是因为房产有双重价值，因为它既可以抗通胀也可以居住。全国来看，投资客也就占2%-3%，局部地区可能18%。我也没觉得那些买别墅的人纯粹是为了投资，好几千万的房子，交易起来会很困难。像北京4-5月份，大户型和别墅成交上升得很快，还是自住的需求决定的。

　　小户型是热卖，但是小户型的客群里25-35岁的人占了70%以上，这就说明绝大部分仍然是自住性需求。我们判断不出来投资需求抬头。投资需求通常是35岁以上。35岁以下主要是结婚、生孩子的客群。

　　华远的项目没有调整销售节奏，西安的项目在加快销售，每个月卖100多套，项目很大，要涨价也是以后的事情了；北京基本已经是尾盘了。

　　我们的拿地计划，目标地块有6个，包括住宅也包括其他，拿得着拿不着是另外一个问题。天价地屈指可数，卖了几百宗地，大部分都是一标两标就完了的，没有几个是天价的地，大部分都是底价。

　　范小冲：房价二、三季度会涨，第四季度后半段会面临压力

　　全世界都有通胀预期，因为各国都在执行宽松的财政和货币政策，超常规强力救市，一旦触底回暖，通缩就会转为通胀。但是通胀不会那么快到来。现在是危机深化和下滑阶段，全球都处于通缩期。政府正在全力托市，但是目前来看下滑速度比上升力量更大些，反过来当上升力量赛过下滑速度时，市场就会回暖。但是回暖在2009年不会来临，2010年不好说，2011年、2012年那我们可以说回暖了。今年二季度和三季度都会涨，到第四季度后半段会有压力。

　　现在房产又在堆积风险。实体经济相对较冷，就业很严峻，工厂还在纷纷倒闭，钢铁和电力产能过剩。

　　通胀这种预期已经对楼市产生了影响，虚拟经济很旺，楼市、股市很火，有的把实体经济的资金抽出来转到虚拟经济。这个时候不应该盲目乐观，借机炒作，应该理性，把精力花在推动实体经济的复苏上。因为现在需求的支撑基础是无力的，一爆炒，一旦热潮退去，就会面临新的危机。

　　一季度主要是刚需，二季度避险性、改善性、投资性需求有回弹之势，企业应尽快出货。

　　孙飞：一线城市还有30%

　　下降空间

　　未来通胀和通缩压力会并存，大家都只看到通胀压力，但是我发现最近猪肉价格下降得厉害。

　　前段时间房市突然小阳春，基本上都涨回来了，我认为一线城市还有30%的下降空间。现在有泡沫，还会面临泡沫破裂。富力广州拍到的土地面粉又贵过面包了。未来半年全国会处于震荡整理阶段，北京、广州未来半年会下跌。钢铁产能仍然过剩。通胀在短期内会造成虚假繁荣景象，但泡沫终究会破裂。

　　本人认为甚至还有降息空间，但在通胀压力下未来可能加息。买房不是首选，物业税也会增加成本。

　　黄金是避免通胀最好的选择，股票在3000-4000点都还有投资空间，房产、土地反而不是很好的选择，两三个月以前还可以，现在已经过高了。

　　范睿：可能是滞胀，房价可能二次探底

　　通胀可能下半年，明年的可能性很大，而且可能是滞胀。经济就业指标不涨，正常的通货膨胀会刺激经济，滞胀不行。

　　地产和黄金、股市的情况不一样。房市我认为更多是报复性反弹，而非回暖。2008年压抑了一年，很多城市的销量都在下调，消费、投资和改善性需求都被抑制，这些需求是真实存在的。上半年，通胀预期并不大，CPI、PPI几个指标连续几个月都还在下跌。

　　未来半年我认为会处于震荡整理，不排除二次探底。

　　滞胀情况下，就业，收入未增加，一般老百姓实际收入下降，生活水平和购买力下降，不排除一些有钱人买房，但是普通老百姓反而受到了限制。

　　去年没买，不一定现在买，下半年，可能还会有底部出现。相对来说，中小户型抵御风险能力更强。

　　董黎明：现在看还没有任何通胀迹象

　　现在通胀还只是一个假设而已。只能说按照一般原理，投资过度增加会导致通胀压力。有可能，是不是一定出现不好说。现在看还没有任何通胀迹象。

　　房价是涨是跌，还是取决于大经济形势和供求关系。要看这两个因素综合考虑。

　　顾云昌：买房是抵御通胀最简单的方式

　　通胀预期正在越来越明显。各国都在增加流动性，包括中国在内，也在发放贷款，如未流入实体经济，那么就会流入房地产等虚拟经济体。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。这个因素，加上国内投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值。现在高端物业销售开始好转，北京、上海、深圳、杭州等城市都出现了排队买房现象。

　　投资者的资产灵敏度是很高的，现在的情况当然表现了这样一种预期。

　　大宗商品上涨，油价突破70美元/桶，今年实体经济没热，大宗商品开始涨，资源价格不是实体经济拉动的原因，发电上涨还是很缓慢。

　　现阶段现金为王要转为资产为王，最简单是买房。而且，最近4万亿拉动投资计划后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。

　　最不靠谱的就是房价预测。目前来看，底部已经出现，在去年年底到今年年初。现在已经在上升期，如果不出意外，还会保持下去。