进入2009年，下调房贷利率、下调固定资产投资项目资本金比例等一系列重大政策的调整让低迷的房地产市场重新红火了起来。

　　政府在完成“救市”目标的同时，不可避免地促进了房价的“回暖”。面对金融危机和通胀压力，在促进市场回暖的同时如何防止楼市泡沫，将成为政府下半年的政策方向。

　　限外令、“90/70”政策或放松

　　在这种背景下，三年前出台的限外令似乎成了阻碍经济复苏的枷锁。为了扭转外商直接投资连续7个月负增长的局面，近日商务部向国务院提交了一份建议书。在42条具体建议中，一条较大政策变动就是对外商投资中国房地产松绑。

　　“商务部建议松绑限外令是一个信号，表明相关政府部门还是希望借助房地产促进中国经济复苏。”谈起房地产的最新政策动向，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说，“政府会以"扩大内需、促进就业"的大局观制定房地产策略。在整体经济形势好转之前，政府都将保持救市姿态。”

　　2008年，央行先后5次降息以提高经济运转速度。2009年1月，四大国有银行也宣布将房贷利率最多下调30%，“7折房贷”实行后全国楼市便迎来了“小阳春”。据中国指数研究院信息中心数据显示，5月份全国30个主要城市中，成交面积环比涨幅超过10%的有17个。

　　建设部政策研究中心一位不愿透露姓名的人士告诉《投资者报》记者：“目前包括财政部、商务部等多个部门都在研究如何促进楼市交易量进一步上升。但具体有什么政策目前不方便透露。”

　　针对目前个别城市已经松动的限外令和“90/70”政策(各地区90平方米以下的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%)，该人士表示不排除未来全国实施的可能，“今年这一轮成交高峰主要是靠过去一年多的刚性需求积累，但国民经济毕竟还尚未回暖，下半年成交量要靠改善性和投资性需求的进场。”

　　对于促进需求释放是否将导致投资过热，建设部政策研究中心人士称中央政府不会放松第二套房房贷政策的限制，“这一点地方政府和银行也不能松动。”而央行内部一位官员也对《投资者报》记者明确表示：下半年将继续收紧二套房房贷政策。

　　 预售监管制度望出台

　　尽管政府出台多项政策促进楼市回暖，但开发商并不满足于成交量的上升。楼市刚展露出“小阳春”迹象，众多在售项目就开始纷纷提价。

　　“原本我们均价定在22000元/平方米，但春节后周边新房和二手房交易开始活跃，开盘价格也就顺势上调了近3000元。”位于北京崇文区某项目是“借机提价”的典型案例，其负责人向记者透露，“4月开盘后销售情况并不令人满意，总部也计划调售价。但不久资本金比例大幅下调，公司资金压力小了很多，不再急于套现，因此价格也就维持不变了。”

　　5月底，国务院将房地产项目最低资本金下调至20%，初衷是为缓解开发商的资金压力，加快开发速度。然而求利润最大化是开发企业的天性，压力减轻之后，不再急于回笼资金的开发商开始捂盘惜售和提价。

　　“这样楼市还无法回归健康发展，下一步很可能出台规范市场的政策。”中国城乡建设经济研究所一位专家告诉记者，“为了防止开发商捂盘惜售、哄抬房价和销售欺诈等不良行为，政府很可能针对预售制度做文章，以加快房企的开发和销售进度。相比于利润，企业更注重现金流的安全。只有存在资金压力时，开发商才会将销售量而不是价格作为首要目标。”

　　“但预售制度是开发商重要的融资手段，完全取消不符合现实。”该人士认为实行预售监管制度更具可行性。

　　购房者并不直接付款给开发商，而是按一定比例交付给监管方。待交房时监管方再将款项转交开发商，随后买卖双方才能签订购房合同。这样既可以降低购房者风险，也能保证开发商尽快完工。

　　物业税或成调控信号灯

　　2009年5月底，“研究开征物业税”被国务院纳入年内计划，其进程将成为政策走向的信号灯。

　　按国外的征收经验，物业税一般为每年房屋估值的1%~2%。业内人士普遍认为，政府开征物业税目的在于抑制房产投资过热产生的泡沫，进而平抑房价上涨。

　　“目前暂未看到较成型的草案。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，“征收物业税势在必行，但由于涉及财政税收体系、住宅建设等多方面内容，中国开征物业税并非短时间内能出台的。不过从物业税的进程还是能够反映政府对抑制房产投资的力度和方向。目前暂定别墅和超大户型将率先进入征收范围，税率在1%~2%之间，按年来征收。”

　　财政部相关负责人向记者透露，目前物业税的“房产价值评估”工作正在进行，并已准备在几个具备条件的城市模拟测试。

　　事实上早在2003年，开征物业税就曾被提上日程，但彼时中国房地产市场尚处发展初期，因此并未实施。“但如今房地产泡沫已经成为重大民生问题和经济发展隐患，因此政府必将物业税作为稳定房价的杀手锏。今年下半年一些与物业税相关的铺垫性政策将会出台，而整体经济转好之时很可能就是物业税出台之日。”上述财政部负责人说。