财经观察第八期：土地成本，不能说的秘密

　　国土部日前公布了房地产项目用地调查结果，宣称“地价占房价15%—30%，平均是23.2%，因此地价不是推高房价的最终因素。

　　就此，国土部中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松昨日发表文章称， 目前市场上有关地价房价比的三组数据，虽然目的不同、调查范围不同、数据来源不同，数据口径也存在一些差异，但三组数据在地价占房价比例上差异并不大，均在25%左右。

　　据介绍，三组数据分别是国土部对全国105个城市多个项目调查的数据(23.2%)、国土部2008年城市地价监测结果(25.8%)以及全国工商联房地产商会1月发布的《我国房地产企业开发费用分析》报告(58.2%)。

　　赵松称，工商联报告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例，这一比例并不包括税费以及利润，因此与地价房价比无关。事实上，工商联报告中虽未直接提及地价房价比，但根据其提供的数据，可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在23%—26%。

　　但在华远集团总裁任志强看来，上述研究实际上犯了一个错误，即静态的计算土地供给的初始价格，测算土地占房价的比重并不科学，也不能真正反映房价和地价的关系，因为持有土地需要很大的成本。

　　他说，在计算土地价格时，不能只简单计算卖出时的价格，还应考虑到因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化。譬如，土地一次性支付的资金成本，土地使用税以及规划中为社区服务的各种基础设施和配套面积等。

　　对此，赵松表示，单单就地价房价比这一技术数据而言，争论并无意义，因为地价房价比到底多少算合理并无定论。她建议，可以建立一个“地价房价对照公示，成本利润一目了然”这样的机制。