上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（600663.SH，简称“陆家嘴”）最大的一块土地储备、25万平方米的“世纪大道A块”突然变得归属未定了。

　　这块地位于浦东新区崂山路332号，地段黄金，估值高达40亿元。

　　上月8日，当锦江集团正在这块地上施工建设陆家嘴金融配套服务中心时，却突然收到了来自陆家嘴的禁令改建函复，称该地块归陆家嘴所有，随函，附有陆家嘴所有的相关产权证复印件。

　　一块土地，两张土地证。这块土地占到陆家嘴所有储地价值的2/3，它的归属对于未来两家公司都有很大的影响。

　　产权之争

　　天丰食品厂上世纪80年代初期就在此地块经营，该公司总经理张金福疑惑万分：“天丰厂国有土地使用证及房屋所有权证自1992年获得后，从未有过转让、变更。怎么会又出现一张产证呢？”在确认手中所持两证合法并仍然有效后，他松了一口气。

　　而陆家嘴出具的这份房地产权证（沪房地浦字（2002）第002751号），是由上海市房屋土地资源管理局2002年1月22日签发的。“在2001年市政府已将世纪大道两侧部分土地成片转让给陆家嘴公司”，由陆家嘴董事长杨小明签发的函件中如此表示。在6月7日陆家嘴上报浦东新区陆家嘴功能区域管理委员会一份 《关于要求原天丰速冻厂停止改建的紧急报告》中，也申明所有天丰厂房地块。

　　陆家嘴董事会办公室告诉本报，土地所有权不存在疑问，将尽快书面函复本报相关具体解释。

　　另一方，天丰厂亦坚持产权合法。由锦江国际集团成立的金融配套服务区改建项目公司的项目副总经理许以仁在接受记者采访时表示，在未得到浦东金融功能区第二环节改建批准之前，仍在做相关危房加固以及内部清理工作。

　　而数位法律界人士在接受记者咨询时表示，根据《上海市房地产登记条例》总则第四条，同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。

　　产证出台始末

　　1996年以来，陆家嘴为集团公司在陆家嘴金融贸易区内的市政设施垫资了大量资金。截至2000年12月31日，垫资额为12.15亿元。由于该垫资时间长、金额大严重影响了上市公司的日常经营，为逐步解决垫资问题，2001年4月起，陆家嘴与陆家嘴集团达成协议，通过土地使用权转让和以现金方式归还用于抵冲陆家嘴为集团公司的垫资。

　　而世纪大道A块，正在转让之列。陆家嘴及其母公司上海陆家嘴（集团）有限公司 （下称 “陆家嘴集团”）的土地使用权转让合同，于2001年11月14日签订，其以陆家嘴集团及浦东新区建设局确定的土地初始价格楼面价580元/平方米，转让世纪大道A块土地使用权，交易金额合计4.24亿元。

　　根据该转让合同，此次土地使用权的转让属于通过土地使用权转让来抵冲陆家嘴为集团公司的垫资。陆家嘴将受让世纪大道A块使用权并成片开发。受让总面积253915平方米。

　　由此，产生了陆家嘴的这份产权证。

　　价值重估

　　在此后的数年里，陆家嘴因为该地块土地使用权的转让大大获益。根据历年年报，2002至2004年间，陆家嘴已多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权，收入分别是9166.5万元、4871.8万元、7264.7万元，2005年和2007年则分别为2000万元和996万元，合计2.43亿元。

　　而此前2001年年报里，也显示，世纪大道A块所属世纪大道SN1－1、SN3－1、SB1－3－1、B1－1、B1－4地块等分别出让建设通用汽车营销展示办公楼及国际酒吧娱乐城项目、人民日报华东分社办公楼及转让平安保险。

　　根据陆家嘴财务顾问东方证券于2001年11月15日公示的一份专项独立财务报告，陆家嘴按目前同类地段熟地2500人民币/平方米的售价，住宅5000人民币/平方米的售价，公司土地转让或开发后预计将获得15%左右的利润。

　　一位市场人士表示，陆家嘴所持产权证，可以理解为特定背景下“以资换地”解决垫资的财务凭证，而非所有权证。

　　据了解，“以地换资”是政府普遍的做法。一位接近政府相关部门的人员表示，用以地换资的形式开发建设房地产，其中的“地”主要以毛地（尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地）为主，但毛地对投资个体来说，不会有多大的兴趣和投资意愿。

　　陆家嘴正是受让毛地后，再做相关转让。但值得特别注意的是，陆家嘴本受让毛地，却被以熟地（直接用作建筑用地的土地）价格注入上市公司资产。

　　“如果非所有权证，则所有资产很难记入上市公司资产。如若为所有权证，那么其未完成动迁及未赎回的产权证亦不应以熟地价格估价。”上述市场人士分析。

　　相关法律人士表示，政府并未完成对“世纪大道A块”使用权的完整收回和拆迁补偿安置工作。

　　知情人表示，对于世纪大道A块所辖成熟居民区、商业区等的动迁费用、产权赎回等各类费用亦应一并转移给受让人。但东方证券出具的专项财务报告中，并未对地块面临的土地产权争议、高额动迁费用等提及。

　　陆家嘴2005年年报风险提示也指出，公司现有的土地资源中还有部分地块尚未完成动迁,主要是世纪大道地块和小陆家嘴N3地块等等。

　　“那么根据测算，目前房地产价格高企的大环境下，加之不断的功能区建设费用，未及时赎回的产权，动迁费用等等可达数亿，上市公司陆家嘴的价值必须重估。”一位房地产行业分析师称。