张寅：目前房价上涨只是一个反弹  并未走出调整周期　

   【搜狐财经经济复苏之路系列报道】——房地产篇

   在经历了全球金融危机的冲击之后，2009年上半年，关于中国经济开始强劲回暖的预期在全世界蔓延。

   正如这个炎热的夏天一样，房地产市场红红火火，究竟房地产市场目前处在一个什么样的阶段？带着这个问题，搜狐财经日前独家专访了虎杰投资首席分析师张寅。

    房价上涨只是试探性的，缺乏底气

　　搜狐财经：北京、广州很多地方的房价在上涨，从您的分析来看，这轮上涨是否正常，这个上涨的趋势是否能维持住？能维持多长？

　　张寅：先不说是不是正常的，它为什么上涨？应该这么看，由于销售的势头不错，开发商必然有一个本能的表现就是提价，这是本能的，因为卖得好，于是试探性地往上涨，不是很有底气。目前的涨还是属于市场性往上推，而不是追涨的那种态势，跟前几年的追涨态势不太一样。

　　能否维持住，维持多长时间，恐怕这个得边走边看，这个持续力无论是往上走的空间还是持续的时间不会太长。

　　从成交量的角度来看的话，到八月底会是一个比较敏感的时段。不过也得看看那个时候市场会出现一些什么变化。

　　通胀预期是导致楼市升温的一个原因

　　搜狐财经：您认为是哪些原因造成了此轮房价的上涨？

　　张寅：通胀预期是导致楼市升温的一个原因。由于沿海部分民工回到内地家乡，使得农村已经平衡很长一段时间的人口格局被打破，这会影响到食物和使用品供求关系，以至最终影响物价。此外，资金的充裕和廉价也将成为未来通货膨胀的重要诱因。

　　而且，国家资本金下调的政策对房地产市场也是正面的。它对于已经拿到地准备建的开发商是很有利的。当然，这个政策对房地产建设中所处的不同阶段，对于不同的开发商影响不太一样，总的来说是提高杠杆比例的办法。

　　此外，今年的房地产市场也存在实际的利好，那就是因为国庆60周年的原因，婚房数量可能激增。

　　此外，在热销的户型中，中小户型的消耗得很快，这是由于一些客观需求造成的。但是还有两三个月，中小户型就消耗得差不多了，那时候再上大户型，就不会有现在好卖。

　　未来市场主要看这些新开楼盘户型情况，如果大户型比较多的话，那这部分房消费起来会比较困难。

　　其实楼市还是在一个反弹的过程中，依然还是属于反弹，我不认为是新的房地产周期开始了，我不这么认为。

　　缺乏实际需求的支撑

　　搜狐财经：您为什么认为这只是一种反弹？

　　张寅：实际上，缺乏实际需求支撑的情况，今天已经在楼市显露端倪。现在这种回暖其实不过是中小户型去库存化的过程。这种去库存化的过程还会支撑楼市火到今年的9月前后，之后则会继续走向调整。

　　但是大户型的房子可能面临巨大的市场风险，并有被迫大幅降价的可能。你看北京从4月份到5月份，未售出的现房单套平均面积从145平方米增长到147平方米；期房从去年11月的平均每套123平方米增长到128平方米。从这数据中就可以发现，户型较大的房子不好卖。这就可以说明，在豪宅热销、中小户型去库存化的进程中，剩下的高于100平方米的中高档房将在年底出现销售困境。

　　这主要取决于后面的新供应量是怎样的，而不再取决于简单的供求关系。

　　新地王的不断出现，并不意味着实质性的景气复苏

　　搜狐财经：既然只是一个反弹，那您不断出现新地王的情况应该怎么解释？是不是市场出现了不理性？

　　张寅：不断新的地王的出现，原因很简单，因为各地企业盈利能力普遍降低，地方政府税收增长放缓，他们一定会采取各种方式鼓励和吸引开发商拿地。与此同时，眼下也是拿地的较佳时机。

　　与2007年相比，地价有明显的回落。例如万科今年以19.43亿元在无锡和佛山拿到了87万平方米的土地，如果放在2007年，这只是其中一块地的价格。

　　因而，开发商拿地的背后，并不意味着实质性的景气复苏，只是开发商出于自身发展节奏的考量，为两年后的持续发展积蓄土地储备。

　　判断不一致和信息不对称，使得市场出现诸多乱象

　　搜狐财经：房地产市场其实是很复杂的，这其中甚至会有些相互矛盾的现象存在，对于这样的一种现状，您做何评价？

　　张寅：我觉得大家对于房地产二月份以来的市场大家有的不同看法很正常。有别于去年或者前年，那时候大家看法比较一致。现在大家看法不一致或者说对不同的现象有不同的解读，非常正常。

　　大家之所以有这么多观点，第一是有些市场现象出乎大家之前的预期，有一部分人没有调整自己对这个东西的预期。第二，信息有一些不对称，每个人掌握的信息情况不太一样。另外，大家信息的来源渠道也不一样。第三，大家对于信息的认识也有差别。绝大多数人对于房地产的观察没有很长的经验，本身市场化的时间也比较短，历史的一些情况没有什么可借鉴的意义。

　　并未走出调整周期

　　搜狐财经：您 刚才提到此轮上涨可能不会持续很长时间，您的意思是市场还未调整到位吗？

　　张寅：我认为房地产行业并未走出调整周期。从2007年6月深圳房价暴跌之后，房地产行业已经进入了3-5年的调整期，即使最乐观地估计，也要持续到2010年中期，现在的回暖只是调整周期中的第一波震荡。

　　从大的方面来说，一个大的调整周期还没有结束。我们看到现在的回暖是一个局部性的，比如住宅比商业好，销售比投资好。

　　最近土地略微有一些回暖的迹象，但是开工的情况又不是很理想，它是有差别的，所以大家对不同的现象可能产生不同的判断，这是非常正常的情况。

　　因为一个大的基本面所谓的经济还没有完全复苏，这个市场现在目前看到的回暖也罢还是局部的有一些起色的话，应该从一个大的调整周期来看这个阶段应该属于反弹阶段。这个反弹阶段也可能不像某些人说的昙花一现，也不是一个新的行情开始。

　　所以，这就是一个正常的反弹，一个大的调整期不可能一黑到底，而这个反弹也不会一两个月结束，就这样一个情况。

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