陈宝存：政策和需求推动楼市复苏

    编者按 销量猛增，房价暴涨，“地王”频出，楼市和土地市场近期的一系列表现，彻底颠覆了今年年初许多业内人士的预料，各种数据显示房地产业正全面进入复苏阶段。

    对于本轮的回暖，在救市政策几乎出尽的年末乃至年初，我们很少有真正预见到的。即使是对楼市特别看好的业内人士，也没有预见到回暖来得那么快。这一点从一季度房企拿地热情低迷能看的出来。应该说不论是经济学家还是业内大家，都不敢相信2008年萧条的楼市会突然回暖。

　　但是，这是有先行者的。年末年初土地出让环节有两个新闻：一是2008年12月9日，首钢融创以20.1亿元高价拍下北京市海淀区西北旺项目地皮，成为当年冷清土地市场大买家。据估算，该项目楼面地价高达每平方米7000元。豪掷千金的孙宏斌又当了一次逆市“风云人物”。

　　二是杭州市中心地块“龙翔里”。作为2009年的第一场土地出让，“龙翔里”地块的成交价具有风向标的作用。从出让信息可以看出，该地块出让面积为12076平方米，出让起价35824万元，折合成起始楼面地价约21527元/平方米。最终，该地块被8号买家——杭州上城区投资控股集团有限公司竞得，成交价为35844万元。

　　回头看，我们发现，孙宏斌在低调中又做了聪明的选择。

　　真正被忽视的恰恰是2008年9月16日开始的救市政策。应该说中央救市政策，国家财政付出了很多，银行也付出了很多，目的只有一个：恢复成交信心。恢复成交信心带来的一定是房地产行业2009年的兴旺，房地产的兴旺才会带来2009年春季的项目恢复开工，才会带来农民工返城，才会带来钢铁行业的重振，才会带来电力行业的兴旺，才会带来储运、石油、采掘、装饰装修、设计、家电家具等等行业的兴盛。

　　所以我认为，第一个，也是根本原因，在于中央和地方政府的救市政策给消费者带来的消费预期。我们注意到，央行百日内五次降息，和存款准备金的大幅下降，这是美国次贷危机给我们的教训。财政部和地方政府交易环节税费的下降也是很大的原因。

　　但是我们也注意到一个有意思的现象，那就是频繁的救市政策并没有带来直接的楼市回暖，而是在救市政策已经停止出台之后，传统新春佳节刚刚过去，北京楼市悄然回暖。

　　第二：观望一年的压抑需求的释放。

　　观望一年，给房企很大的压力。实质性降价的项目很多，但是降价幅度没有有些人预测的那么高。经过一年的拉锯，房企与消费者的预期靠近了，刚性消费也就自然释放出来。

　　第三：金融危机和外需低迷的影响，因为不同区域的情况不同，沿海最差，但是北部外向型经济不佳的地区，影响较小。这对于由北向南的楼市回暖就有了合理的解释。金融危机影响刚刚开始，刚性需求没有被抑制，北京楼市回暖在先，传导到全国特别是一线城市和二线重点城市。

　　至于通胀预期、信贷资金的大幅提升对于年初的消费者来说是很远的事，通胀因素是事后经济学家的分析，而普通消费者很难在经济学家都没看到通胀预期的情况下，预见到要发生通胀。还有就是信贷资金影响楼市回暖之说也是不成立的，年末年初信贷资金不可能直接到达消费者手中，只是楼市回暖形势明朗之后，通过房地产企业之手转入房地产行业。

　　对于09年下半年的楼市走向，我是完全看好的。

　　一方面来源于土地市场的预期，以及土地一级开发的难度进一步加大，这样的情形在一线城市和重点二线城市很难改变，土地投放受阻是必然的，由此引发地价的上涨，也必然推进这些城市房价的上涨；另一方面宏观经济的逐渐恢复，保八目标的压力仍在，最近国务院强调适度宽松的货币政策不会改变；再一方面就是经过炒作的通胀预期，财产无疑是保值增值的最佳选择。认清这一点的人们会越来越多，股市楼市双双向好。

　　房地产行业承担了宏观经济回暖的火车头，这是当前我们为数不多的几张牌里最明显的。楼市存在的问题是结构性的问题，不是全局的问题。二三线城市的楼市仍未走出低迷，土地出让仍在低位徘徊，也就是说大力打压房地产行业的政策很难出台。

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