洋人洋货旧卖场 新街新风新商贸

　　——天津小白楼·朗香街繁荣发展掠影

　　■本报记者 赵健仲

　　■范建生

　　天津被誉为“近代百科全书”，随手翻开一本天津史料，你就能看到一段有关小白楼的历史。

　　“小白楼”地名的由来，是因为有几个外国侨民在这里盖了一幢二层白色小楼，作为他们的娱乐场所，后来就约定俗成。

　　此后的百年当中，小白楼就再也没有消停过。因为其身处英、德租界接壤处，再加之上世纪２０年代初大量涌入的俄国难民，这个地区变成了旧天津的“娱乐场”。随处可见的酒吧、舞厅、饭馆、服装店、美容店，灯红酒绿、纸醉金迷的生活和各式各样充满异国情调的住宅，使小白楼声名远扬。

　　对于小白楼来说，经历了无数的风风雨雨、沟沟坎坎，这里是杂乱的街区和沿街的商铺，人们从中翻淘中意的衣服和物件。你可能不知道天津的“曙光里”，或“淘宝街”，但你应该知道小白楼服装市场，它早就火爆得一塌糊涂。

　　小白楼还称“冒险道”。当初，这里的衣服多是水货和二手货，他们的进货渠道五花八门，当中有洋人穿过用过的破烂衣物，或来路不明的东西。折叠床、大纸箱、堆成一团的衣服，但新奇的货品却有着巨大的吸引力，伴随着店主们豪放的叫卖声，没人知道下一秒眼前会出现怎样的衣服，许多人为自己从中淘到一件新奇潮流的衣服而自豪不已，人们沉溺其中寻其所爱乐此不疲。

　　当你来到小白楼，最抢眼球的是位于南京路上的音乐厅，作为小白楼的标志性建筑，它是天津唯一一座音乐厅，是天津高雅艺术的象征。在城市建设过程当中，无论是修地铁还是拓宽马路，虽然几经动荡，音乐厅始终被规划者定为了必建项目。它始建于１９２２年，距今有将近９０年的历史。最初是由英籍工程师赫明和帕尔克因联合设计，之后委托法国建筑大师安东尼·雷格尼对音乐厅进行重修，将音乐厅与购物广场、地下停车场有机结合起来，在保持原有功能不变的同时，也把新建筑与小白楼周边风格特有的韵味浑然一体。

　　上世纪在新中国的计划经济下，小白楼区域的建筑和商业结构得到了有效的改善和提升。但到上世纪八九十年代，小白楼的商业“霸主”地位动摇了，它步履蹒跚，行动迟缓，失去了很多发展腾飞的机会，再也找不到合适它的地位了。

　　改造推动发展，小白楼于２００８年１２月整修完毕如期开业，新冠名为“朗香街”，热闹非凡的场面给津门百姓的视觉带来了靓丽的冲击，让所有同行都大吃一惊：食品类的自然派、日本的爱丽舍、休闲类中的ＧＸＧ、特色女装中的摩登芭黎、依黛等世界名牌第一次在天津亮相，ＮＩＫＥ、ＡＤＩＤＡＳ、ＫＡＰＰＡ传统世界名牌也在第一时间举办了琳琅满目的特卖会，国际著名快餐店麦当劳也装修一新开张迎客。世界众多知名品牌店纷纷落户小白楼。

　　开业当天，朗香街人流如织，各种商品琳琅满目，一时成为轰动津门的最大新闻。

　　小白楼朗香街作为集精品购物、美食餐饮和休闲于一体的天津第一个ＳＴＲＥＥＴ ＭＡＬＬ（中央休憩式商业街区），今年１至５月份，第一期商铺入住率达到９０％以上，地下停车场停车率也保持在９０％左右，整体效益比预期提高一倍多。

　　朗香街何以能够在众多商场竞争的商业大环境下，取得如此辉煌的成绩呢？近日，记者专程来到“朗香街”探究其发展的奥秘。

　　创新之举：“商家第一”的营销策略

　　记者来到位于小白楼朗香街二层的天津地铁置业商贸有限公司总经理候占杰的办公室，他的玻璃板下面压着一张朗香街主要商户的联系方式和字体隽永的“将欲取之，必先给予”铭言。

　　记者疑惑不解，商家如何给予？候占杰微笑着说，这句话就是我们经营朗香街所遵循的商道。从现代商业地产价值的规律来看，只有商业繁荣了，物业价值才会随之升值。我们朗香街的特殊性决定了我们商道的独特性，只有坚持商道，按照“先引商、后炒铺”的原则，坚持不懈地做下去，才能把朗香街做大做强，成为小白楼商圈和天津商业中的“明珠”。

　　他指着挂在墙上朗香街的建设规划图跟记者说，我们第一期建设工程的招商就是遵循这样的商道。我给你打个比方吧，咱们天津现在的商场最常用的策略是“一买一赠”，像买１００送８０，买２００送１００，花样繁多，着眼点都是“买”在先、“赠”在后。这种策略运用到商业地产的经营中，就是先“租”后“赠”。而我们引进商户时，就创造性地改变了这种顺序，让“赠”与“租”脱钩。当然，引进的这些客户都是名牌高端产品，必须符合朗香街的都市时尚休闲港湾的定位。比如ＮＩＫＥ、ＡＤＩＤＡＳ、ＫＡＰＰＡ举行特买会，不管他们租不租，我们先无偿提供场地，就是想让商户先体会朗香街的商业氛围，吸引他们来朗香街发展。第一期工程这样做，二期工程还会这样做。俗话说，真金不怕火炼，商户追求的是效益最大化，我们就是先让商户来“试”，“试”出效益，感觉到朗香街属于一块经商的“宝地”，来这儿开名牌店会挣到钱，他们才会甘心情愿地来这儿发展。

　　据了解，国际金融危机爆发之时，正是朗香街招商最紧张的时刻。在这种情况下，朗香街管理团队并没有退缩，而是充分论证、反复调研，力求变“危”为“机”。他们适时调整了招商策略，本着“商户第一”原则，想方设法让“机”、让“利”于商家，让商家感觉到“实惠”、吃“定心丸”，从而吸引商家来朗香街发展。

　　与此同时，坚持“不放弃、求了解、多接触、达共识”的工作思路，采取特事特办、政策倾斜、特殊扶持的办法，由领导带队深入到企业中游说、洽谈，打消商户的疑虑，取得了商户的支持，实现了预期的目标。短短的几个月时间，就取得了近百家商户的认可满意，第一期已建商铺的出租率达到了９９％。

　　“布波堡”（香港品牌服饰）名牌店经理田芳对记者说，我们现在是真名牌、低折扣来经营，以此吸引人气，配合朗香街的长远建设与发展。朗香街给我们让利，给我们优惠的条件，我们当然也要薄利多销，朗香街发展壮大了，我们才会有更多的利润。我们感觉，现在的朗香街有特色、有特点、有焦点、有人气，还处于天津商务圈的中心，还有这么优秀的管理团队，朗香街的发展前景肯定会非常好！

　　特色策略：“不同业态良性组合”的经营模式

　　在采访天津市河东区政协副主席、天津大通建设发展集团董事长逯鹰时，这位文质彬彬、颇有儒商风范的天津男子汉，如数家珍似的介绍说，小白楼始建于１９０２年，以英、俄建筑风貌和欧式商业、餐饮、娱乐闻名京津地区。受西方文化思潮的影响，小白楼一直是中国传统文化与西方文化的交融地。

　　可是，在相当长的一段时间里，小白楼的周围是低矮的居民房，沿街是一个个不大不小的门脸，酱货店、绸缎庄、当铺、百货店比比皆是，与小白楼商圈中心近百年历史的音乐厅、起士林饭店等建筑物形成了鲜明的对比。特别是改革开放以前，小白楼地区是著名的商圈，可是多年变化不大。受各方面因素的影响，对于小白楼的修缮也是小修小补，拆一点建一点，大格局与大商圈没有明显的变化。那时，小白楼地区不但道路狭窄，还经常拥堵不堪，各种各样的小商户云集，可以说是典型的大杂货铺。

　　改革开放以来，天津市委、市政府投入巨资改造小白楼地区，终于把昔日的丑小鸭变成了白天鹅。如今的小白楼地区高楼耸立，商圈云集，已经发展成为天津最繁华的ＣＢＤ中心商务区。海信广场、滨江国际大饭店、金皇大厦、凯旋门大厦等２０多座商务写字楼都坐落于此，成为代表天津形象的国际化中心商务区，被誉为“天津金三角”。

　　朗香街的综合配套设施，也解决了小白楼地区“停车难”的问题，给人们的购物带来了极大的方便。现在的小白楼商圈已成为天津发展最快的地区之一，引起市民的广泛关注。俗话说，人扎堆的地方就有需求，有了需求就有市场，有了市场就会有效益。朗香街的建设是天津发展的必然产物，当然也可以说是朗香街的建设恰逢时机，“不同业态良性组合”的经营模式就是针对小白楼地区的需求提出的，我们就是看准了小白楼地区的发展空间，才因此得以腾飞，短短半年就取得了社会效益与经济效益的双丰收！

　　朗香街实行的“不同业态良性组合”的经营模式在中国北方地区并不多见。某集团在全国所建的万达广场的经营就是采用这种“不同业态组合”的发展模式，在其中经营的有知名连锁店、数码广场、酒楼、影城等，取得了巨大的成功；北京国贸商城就是北京运营比较成功的购物中心，它的业态、品牌组合都是以ＣＢＤ奢侈品消费为特征的，与定位高度匹配。

　　逯鹰董事长坦言：商业项目的前期成功，合理开发只是第一步，经营稳定、回报稳步增长才是最关键的。我们实行的“不同业态良性组合”的经营模式是朗香街长远的发展策略，也是一种有效的尝试与探索，给天津市大商场的运作提供可借鉴的成功经验。具体定义，就是把休闲、娱乐、餐饮、购物、乘坐地铁等丰富的业态都集中到朗香街中，一方面让每一个前来购物的市民真正体验到购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的“天津中心ＣＢＤ一站式生活”的魅力，形成吸附巨大客流的合力；另一方面，让商家通过朗香街的客流，通过朗香街的发展体会到巨大的能量和美好的前景，从而带动朗香街的整体发展。

　　据了解，截止到目前，朗香街已引进麦当劳、肯德基、好利来、真功夫、川合顺、大圆碗、味千拉面等国内外品牌餐饮，占到了朗香街一期建设面积的大部分。

　　商业街分为广场层与地铁层两层。广场层（地下一层）主营特色快餐、童装、饰品、书籍音像制品、通讯数码产品；地铁层（地下二层）主营高档西式快餐、男女时装、运动休闲产品、鞋包等，引进的都是国内一线和国际时尚品牌的特色美食、精品服饰和文化休闲品牌，形成了中心商业区和ＣＢＤ核心区的品牌商业。

　　这种不同行业的优化组合，比普通的购物中心具有更大的随意性、流动性，形成了小白楼朗香街独有的商业特色。

　　候占杰说，名牌服装、名品服饰及百货超市是基础客源的保证，实践已经证明。而最近从朗香街的餐饮业发展看，几乎每天都爆满的现状证明了引进餐饮名牌思路的正确性。如今，来这儿消费的基本都是在小白楼地区商圈中工作或者生活的白领阶层，还有乘坐地铁的市民和慕名而来的外地旅游者等，已经形成了强大的客流群体。今年１０月朗香街地下国际影城开业后，就会形成不同行业优化组合，不同行业联动发展的良好局面，到时，朗香街的整体优势就会凸现。

　　天津的一位营销学者在接受记者采访时说，“不同业态的行业组合发展模式”在国外屡见不鲜，主要是形成各种业态、品牌之间的连带消费效应，来满足顾客尽可能多的需求。目前，我国商业已进入快速发展时期，人们的需求也呈现多元化，小白楼作为天津的ＣＢＤ，餐饮的比例还占得比较少，朗香街的经营策略和定位走出了一条商业差异化发展的路线，我们有理由相信小白楼朗香街未来的发展大有可为。

　　持续发展的关键：品牌文化效应

　　一个城市是否具体文化气息，很重要的标志之一，是它是否拥有艺术底蕴；一个企业是否具有品牌文化效应，是否能够长久可持续发展，很重要的标志之一，是它是否有文化节点，将城市的文化气息融入企业的文化中。

　　“从某种意义上说，一方水土养一方人，天津市形成了独具特色的文化体系，小白楼地区就是最具特点的地区代表之一。”逯鹰说，天津以海河之地接纳八方之人，建城６００年来，逐步形成了包容性强的多元化文化氛围。小白楼音乐厅就是天津百年文化的历史结晶。小白楼地区一直是天津人心中的文化地标，有着不可比拟的文化底蕴。

　　据了解，朗香街与音乐厅在建筑上融为一体，风格上却与音乐厅有天壤之别。如何借助百年音乐厅的文化效应，把悠久的历史文化融入现代文化中，打造朗香街的品牌文化效应一直是逯鹰带领的管理团队所研究的课题。

　　“我们打造朗香街品牌文化效应的思路，是传统的继承和内容上的创新。一个品牌的成功，不只是单纯地去做广告，提高知名度，而是要提升品牌的文化底蕴，也就是通过发展，达到品牌与经营者、消费者之间构成良好的互动和谐关系。”逯鹰说，朗香街的品牌文化效应应该是复合型的，作为音乐厅的延伸与配套，我们的长远目标要达到严肃文化与通俗文化的有效结合，达到国内传统文化与国外潮流文化的完美结合。当然，我们还要根据天津老百姓的文化需求来不断调整发展方向，通过几年不懈的努力，来实现这个目标。即将开业的朗香街地下国际影城是打造朗香街文化品牌的重要阵地，我们必须一炮打响，一开业就走红，以放映国际大片为主，做成天津一流的国际影视城，扩大在天津市的影响，成为朗香街与商家、消费者互动的平台。

　　据和平区委、区政府有关人员介绍，目前小白楼地区已形成了朗香街、音乐厅、１９０２欧式风景街和开封路小吃街为主体的小白楼品牌文化效应，朗香街作为最具特色的地铁情景商贸街，随着朗香街国际大影院的开放，得天独厚的优势会越来越明显。

　　“当然，一个品牌的成功会受到诸多因素的制约，团队的和谐管理，是打造朗香街品牌的关键。市场是公平的，生存的出路就是向管理、向文化要效益，要求管理者用辩证的观点和最灵活的方法去思考、去处理遇到的各种实际问题，只有以变应变，提高企业的艺术底蕴，才能使企业实现经济效益与社会效益的双赢。所以说，建立一个与商户、消费者互动的机制十分必要。”候占杰介绍说，朗香已把商家管理与团队管理融为一体，逢“三八”节、“五一”劳动节，组织商家开展各种形式的文化体育活动，通过以人为本，来提升朗香街的吸引力。

　　小白楼在和平区辖区内，当地主管部门为拉动内需、扩大消费，推动经济和商旅市场发展，已加快实施小白楼周围硬件投资建设，道路整修，环境美化，把小白楼装点更加靓丽。朗香街作为昼夜市文化经济的中心，将成为特色鲜明的城市消费新品牌。

　　晚上，当你到朗香街，坐在灯红酒绿的休闲餐厅里，望着朗香街里熙熙攘攘的购物人群，很自然地想到了“夜上海”、“三里屯酒吧一条街”和前门的“老舍茶馆”。南方发达地区年轻人的“夜猫行动”现已被天津人接纳，而且呈现蔓延态势。白楼朗香街作为集精品购物、美食餐饮和休闲文化于一体的天津第一个ＳＴＲＥＥＴ ＭＡＬＬ（中央休憩式商业街区），已成为天津的“夜明珠”！

　　“只要我们永远保持一颗进取之心，小白楼朗香街的发展之路就会越走越宽，我们的明天就会越来越灿烂！”逯鹰的话语中充满了自信与豪气。