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房价推涨“急先锋”:万科中粮排位第四

2009年07月20日11:55 [我来说两句] [字号: ]

来源:经济观察报

  楼市疯涨。

  7月13日,北京市15家被置疑有“捂盘”行为的房地产公司,被市建委“约谈”,并责令限期开盘。虽然最终没有披露这15家“捂盘”者到底是谁,但对于房地产涨价幅度堪比2007年的疯狂态势,已有定论。

  北京2009年1至6月住宅项目涨幅排行榜的出炉引人注目,这个由北京焦点房地产依据住宅成交统计数据排行名单,归结了涨幅最剧烈的楼盘,升幅以1月份销售均价,与6月份均价对比得出,其中西钓鱼台嘉园从15297元/平方米一跃升为26213元/平方米,以涨幅71%位居榜首。而引人注目的是,万科中粮假日风景榜上有名,排位第四,其1月售价为10718元每平方米,而6月为15185元每平方米,涨幅为41%。

  “现在170平方米三居室均价2.1万元/平方米;155平方米户型还没有开盘,均价是1.7万元/平方米。”万科中粮假日风景售楼处的一位销售人员表示。

  三分之一楼盘开始冲涨

  7月初,搜房网新盘数据监控中心发布数据,今年1-6月,北京市共有135个楼盘涨价,涨价楼盘遍布所有区县。目前北京市在售楼盘数超过400个,根据该数据,涨价范围已经达到1/3。

  中粮假日风景的一位业主告诉记者,在2008年年底,这个楼盘给出优惠价格,当时有 “特价房”,170平方米、总价220万元,每平方米价格约1.3万元。这一户型的报价,从去年底非特价房1.7万元/平方米,再到7月初的1.9万元/平方米,到目前已达2.1万元/平方米。

  在中粮假日风景售楼处,销售员表示:“现在买房不用排队。”与通州天时名苑通宵排长队,以及远洋一方数千人摇号的场景相比,这里显得略有些冷清,有稀稀落落的三四组购房人。显然,这里不是所谓“刚性需求”的天下,而“改善需求”用户,对于价格的敏感度已远为降低。

  销售人员表示,目前在售的为170平方米户型,155平方米户型目前还没有开盘,预计在本月内开盘,“价格一直都在涨,开盘时会不会再涨价还不好说。”两种户型的房源都为精装板楼,与之前所推房源并无二样。“房子还是和以前一样,涨价是因为市场的缘故。”这位销售人员坦言。

  房价飙升,几乎成为不可遏制之势。

  “唐宁ONE”项目均价去年底2.1万元/平方米,目前售价超过3万元/平方米,上涨幅度同样惊人。

  此外,朝阳区北五环的 “润泽悦溪”项目,其在去年年底的价格为8800元/平方米,目前价格高达1.6万元/平方米,半年时间每平方米上涨约7000元。

  楼市已经忘却了什么叫 “小阳春”,在酷热的夏日里,房价与蒸笼般的天气已经难分伯仲。

  “假日风景”引人关注

  在北京2009年1至6月住宅项目涨幅排行榜的关注度一栏中,万科中粮假日风景已被关注度为12%,而涨价71%西钓鱼台嘉园仅为7%。

  显然,有“领头羊”出没的地方,总是备受关注。

  2006年4月,北京万科企业有限公司联手中国粮油食品(集团)有限公司,经过51轮竞价击退对手,16.6亿元获得万恒家园二期项目用地,这就是后来的“万科中粮假日风景”项目。

  按可出让建筑面积40.36万平方米计算,楼面地价为4113元/平方米。该地块由万科和中粮集团合资成立项目公司,即北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司,注册资本金8.3亿元,两方分别出资50%,即4.15亿元,预计总投资313464.65万元,折合楼面地价7767元/平方米。

  该项目合作中,万科、中粮各占50%的股权。据了解,万科在财务和经营决策上有控制权。

  对于“北京2009年1至6月住宅项目涨幅状况”,北京万科公司表示不愿意就此回应。

  而中粮地产对本报表示,尽管去年中粮集团拟向中粮地产注入的资产中,包括中粮万科假日风景地产开发有限公司50%股权,但目前还没有实施。“这块资产不在上市公司,其实你要了解这个项目,直接和万科联系就可以。”中粮地产表示。

  早在2007年5月,万科中粮假日风景一期开盘,均价9000元/平方米;随着楼市价格的上涨,当年8月以后的售价迅速攀升至1.4万元/平方米左右。

  伴随着楼市调整的开始,2008年初,其价格开始出现小幅下滑,依然维持在约1.4万元/平方米。

  2008年下半年,楼市衰退更加明显,降价、促销纷纷出现。精装改毛坯、低总价LOFT产品,成为当时众多地产商变相降价的手段。

  当年8月,该项目推出155平方米户型毛坯房,均价1.28万元/平方米,作为与170平方米户型精装房的差异产品,后者售价约1.6万元/平方米,由此,有媒体报道其精装改毛坯,“直降3000元”;到了9月,又推出少量特价房,50平方米LOFT,总价60万元,2008年初,这一户型售价在1.8万元/平方米。

  延续到2009年的今天,特价房、打折早已烟消云散。该项目155平方米户型和170平方米户型,已经全部变成了精装,售价也提到了1.7万元/平方米和2.1万元/平方米,提价幅度分别为3000元/平方米和4000元/平方米,接近2007年的涨幅;而这两种户型售价,也远高于2007年的最高点。

  “北京目前商品房精装修的成本一般是1000多元,不会超过1500元。2000元就已经是非常高档了。”核工业西北工程建设总公司北京分公司总经理王明利表示。而开发商在发布楼盘的装修标准时,一般会在此基础上上浮30%-40%。

  不过万科中粮假日风景的销售人员表示,没有装修标准可以公布。即使按2000元/平方米计算,目前该项目155平方米户型,每平方米售价也高出2007年最高点约1000元。

  据北京市房地产交易管理网数据统计,6月22日-7月12日三周,北京商品住宅期房成交量分别为2885套、2359套和2285套,已经连续两周下滑。价格明显上涨、捂盘等现象,正在给楼市带来新的阻力。

  法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动在接受采访时表示,6、7月是一个寻找价格均衡点的阶段,对于开发商而言,6、7月很关键。

  “目前企业要做的就是判断价格均衡点,如果是,就推出房源、维持交易量,等下去对市场是不利的。”他说。

(责任编辑:马丁)
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