比万科更慢：碧桂园失去中低端硬需求，衰落砧板上

　　上半年销售最慢的碧桂园商业模式面临崩溃，销售面积增加30%，销售面积仅同比增长6.5%

　　理财周报记者 黄莹颖/文

　　7月14日，碧桂园（2007.HK）简报显示，截至2009年6月30日，碧桂园共实现合同销售额约87.9亿元人民币，同比2008年增长约6.5%。

　　背后的逻辑是，仰赖于硬需求拉动销售的碧桂园，在这一轮宏观经济中遇到了无可避免的瓶颈。

　　销售额增幅小

　　碧桂园再次站上了风口浪尖。

　　2009年7月初克尔瑞中国的一份统计资料显示，碧桂园上半年完成了68.56亿元的销售额，而去年同期碧桂园的销售额已达到74.4亿元。如果克尔瑞统计数据属实的话，在保利、金地等房产大企大幅度反弹的情况下，碧桂园今年上半年的业绩也确实令人大跌眼镜。

　　在楼市回暖的上半年，碧桂园面临销售额同比下跌近7%。在克尔瑞（中国）统计的今年上半年销售额排名前二十的房地产企业中，碧桂园成为唯一一家上半年销售额低于去年同期的上市地产公司。

　　不过，碧桂园投资者关系部主管刘嘉毅提出质疑，“在我的印象中，他们（克尔瑞）从来没有跟我们接触过，真不知道他们的数据是怎么得来的。”

　　据碧桂园7月14日披露的7月简报显示，截至2009年6月30日，实现合同销售额共约87.9亿元人民币，同比2008年增长约6.5%；合同销售建筑面积约191.8万平方米，同比2008年增长约30%。尽管销售金额增长幅度较小，但简报披露的数据为正增长。

　　值得注意的是，尽管销售面积同比增长30%，但其合同销售额却同比增长仅6.5%，两者增幅相差23.5个百分点。

　　“人家卖一万的，碧桂园自己只卖四千多，这就使得，销售金额的幅度赶不上销售面积。不过碧桂园在成本控制上还是值得称道的，用的是一条龙式的生产，肥水不流外人田，碧桂园把每一笔成本都计算进去了，这一点万科也是要向碧桂园学习的地方。”合富辉煌分析师黎文江接受理财周报记者采访时说。

　　“这样的差异，或许只能反映一种情况，碧桂园降价幅度很大，但从我掌握的情况来看，碧桂园的销售价格一直很平稳，都在4000元左右。”广州知名房地产专家韩世同对此表示。

　　记者曾就此事发函至碧桂园相关部门，不过至截稿时间，记者尚未收到碧桂园相关方面的回复。

　　错步

　　从6.5%的销售金额增幅看，碧桂园这个曾经一度试图赶超万科（000002.SZ）的地产大鳄，似乎已经错步。

　　可以比较的同行数据，同期保利地产（600048.SH）实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。

　　金地集团（600383.SH）同期累计实现销售面积84.47万平方米，同比增长77.46%；累计销售金额85.75亿元，同比增长72.47%。

　　富力地产同期销售收入共约人民币128.3亿元（按照已经签署的销售协议），销售面积达约134.56万平方米，两项数据同比去年，增幅也分别达到67％与86％。

　　而雅居乐（03383.HK）在上半年更是上了一个台阶，2008年雅居乐全年的营业额不过为93亿元，但在今年上半年，其上半年累计合约销售额约103亿元，合约销售楼面面积约160万平方米,达到全年目标的70%。

　　一线房企中，唯有万科与碧桂园销售面积增长幅度相近，但在销售金额上，踏空的万科增幅仍然比碧桂园要高出近20个百分点。

　　值得注意的是，在碧桂园近期的公告中，着重提出了“2009年购地重点将放在广东省”，此前2008年的数据显示，碧桂园2008全年开盘销售的40多个项目中，省外的20多个项目仅贡献约占年收入的25.5%。

　　事实上，上半年碧桂园的广东省外项目中，仅有湖北荆门的项目在销售。

　　从土地储备配置上看，碧桂园也作出了调整，近期新购得的四块土地，全部位于广东省。其中三块位于广州碧桂园凤凰城所在地增城市，另一地块位于广东肇庆高要碧桂园附近。

　　截至2009年6月30日，碧桂园已取得国有土地使用权证(含权益)的可建建筑面积（非土地面积，下同）约为4351万平方米（已摘牌但国有土地使用权证正在获取中的可建建筑面积未包含在内）。

　　“碧桂园自己认为广东省以外的地方对它的品牌接纳度不够，南北一些差异也是比较明显的，布局、设计等等方面都会有比较大的差异。”黎文江指出。

　　“碧桂园的模式很简单，归到一条就是为工薪阶层提供宿舍。他的全部支撑来自于硬需求，而且是中低端的刚性需求，而不是投资需求带来的增值，也不具备稀缺性和抗跌性。那么碧桂园成功的条件只有两点：房价不断上涨、中低端消费能力不断增加。”一位曾专门研究过碧桂园的人士指出。

　　按照碧桂园2009年上半年的销售情况计算，其销售均价为4583元/平方米，碧桂园网站也显示，碧桂园推出的项目绝大多数为郊区大盘。“而中国目前的地产结构是，消费群体集中而且越来越向中高端集中，因为财富分配的不均越来越严重，工薪阶层的消费能力不断下降。”上述人士补充。