土地“100％溢价”：提前透支高房价

　　21世纪经济报道记者 田新杰 上海报道

　　7月23日下午，上海市中心超过30公里的地块——上海青浦赵巷地块出让，并已被业内视作今年上海土地市场的风向标。

　　上海青浦赵巷地块、北京广渠路地王等，只不过是今年二季度全国地市“100％高溢价现象”中的一个缩影。

　　日前在一个由多位原中央部级领导参与的“中国城市经济及知名企业高峰论坛暨中华名士阳光行活动启动仪式”上，一位参会人士表示，这种地方政府大量供地，开发商集体抢地的情况，不但没能通过增加供应平抑价格，反而通过土地出让，令原先区域房价的预期变成了现实，直接刺激现有房价上涨，长此以往，离新一轮强力调控也就不远了。

　　6月份全国地价收入685亿

　　“上半年的土地市场，一季度是海水，二季度是火焰。”克而瑞(中国)首席研究员陈啸天感叹。

　　不仅在北京和上海，在南京等其他各级城市，高溢价的地王土地“争先恐后”。上周末，南京河西奥体一幅住宅地块，栖霞建设、万科、苏宁等13家房企参与竞拍，66轮互不相让的竞价，最终以超过地价约70％成交。

　　“70％的溢价，与近期其他许多地块的成交相比，一点都不算高。”一位上海参加了近期多次土地拍卖的本地开发商投资部人士告诉记者。

　　据不完全统计，6月份上海住宅用地成交5幅，全部溢价100％以上。经过二季度突然发力，上海土地一家水平已经达到48％。

　　克而瑞系统统计显示，从6月份开始，高总价高溢价率地块较上月明显增多。全国27个重点城市土地成交幅数471幅，占地面积2343.7万平方米，环比分别增长31.2%和45.2%。其中全国土地成交总价685亿元，土地成交楼板价1426元/平方米，与上月相比上涨21%。从经营性用地成交价格来看，成交楼板价为1722元/平方米，与上月相比涨20.4%。

　　值得注意的是，6月份开始的“高溢价现象”，在7月延续并加强。7月10日至7月16日期间，全国37个重点城市中北京、上海、广州等10个城市有土地成交，成交地块65幅，成交土地面积444万平方米，其中经营性用地面积118万平方米。天津土地市场最为活跃，共成交经营性用地7幅，成交总价达34亿元，其中塘沽区洞庭路西侧地块成交总价达11.78亿元，溢价率高达115%，是天津今年以来溢价率最高的地块。

　　幕后推手

　　在大部分业内人士看来，地块高溢价的原因，主要来自三方面：一是这些地块多位于城市中配套完善的成熟房地产开发区域，且起始价格较低，盈利空间较大；二是由于受到房地产市场销售顺畅的影响，企业对于未来市场逐步看好，拿地意识增加；三是房地产市场成交仍保持火热态势，房地产成交的利好带动土地市场成交火热。

　　除了万科等再次进入新一轮土地储备的开发商外，“额外”资本的介入成为另一重要地市支柱。

　　克而瑞系统的信息披露，2009年上半年，各月成交总价排行前十的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。

　　6月份，国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，广州、北京、南京、常州多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。

　　“从表面上看，地市火热是企业信心高涨，市场回暖。但实际上，部分企业拿地的背后原因颇为无奈，受自身土储结构不合理，影响开发速度和开发节奏，包括区域分布不合理，影响企业销售业绩的可持续性，增加经营风险。”克而瑞机构分析师陆莹指出，金地、富力等不少企业存在这样的问题，这也进一步令土地高溢价带来的风险在更深层次上给企业和行业长远发展埋下隐患。