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商业地产或成美金融业复苏“软肋”

2009年07月30日10:26 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国证券报 作者:杨博

  定时炸弹“滴答作响”

  商业地产或成美金融业复苏“软肋”

  □本报记者 杨博

  尽管近期的系列数据显示美国房地产业出现复苏迹象,但商业房地产领域目前不但没有起色,而且似乎正在恶化。从业主到房产投资公司经理,从行业分析师到美联储掌门人伯南克,近期无不表现出对这一领域的特别关注。

  商业地产疲态尽显

  美国房地产调查机构RCA公司的报告显示,截至6月底,全美有5315处商业地产项目或断供、或丧失抵押房产赎回权、或破产,这一数字较去年年底翻了一倍还多。

  格拉布埃利斯房地产收益基金高级投资组合经理杰伊表示,几乎商业房产市场的所有部门——酒店、商铺、厂房、写字楼目前都面临经营困境。他预计这一市场重新找回增长机会“大概需要两、三年”。

  写字楼和厂房的表现最差。最新数据显示,由于商业经营活动萎缩,今年第二季度美国写字楼空置率升至15.9%,超过去年同期的13.2%,并触及四年来最高点,同期房租则下降6.7%,创七年来最大跌幅。

  “除非有低的可笑的房租,否则当前的环境下,写字楼住户不会轻易更换住地。”前美国商业地产巨头——美国固定资产公司投资总监哈里·瑞迪表示:“这掩盖了资产的实际价值。”

  酒店和商铺也是重灾区。分析人士预计,除非个人旅行和商务活动恢复正常水平,否则酒店经营状况短期不会恢复。商铺的经营状况则取决于消费经济何时回暖,而目前的状况是一些零售商正在申请破产或清算,其他的则在陆续关闭经营不佳的店铺。

  贷款违约冲击银行业

  美国加州房产市场研究机构FAC公司27日公布的一份报告称,今年美国有接近1650亿美元的商业地产贷款到期。鉴于目前商业地产市道不济,租用率下滑,不少分析人士担心该领域的贷款违约出现恶化。据统计,截至7月8日,全美存在断供、违约、业主破产等问题的商业物业价值已超过1080亿美元,而在过去的一年中,商业贷款拖欠率已增加一倍至7%。

  目前美国商业地产规模高达6.7万亿美元,占美国国内生产总值(GDP)比重的10%以上,而这一领域隐现的问题也已引起多方注意。美国国会联合经济委员会主席马洛尼本月表示,商业地产市场是一枚“滴答作响”的定时炸弹,可能引发美国大型金融机构第二轮资产损失。他指出,到2010年底,商业地产抵押贷款借贷方需要再融资约7000亿美元,这一“迫在眉睫的危机”可能导致银行损失严重、购物中心和酒店被迫破产,阻碍实体经济复苏。

  美联储主席伯南克在国会作证时也表示,曾折磨住宅市场的困难可能同样降临商业地产市场,即大批房产丧失抵押赎回权,借款方将难以从银行和证券市场获得再融资。他警告称,新一轮违约现象可能出现。

  这些担忧并非多余。二季度财报显示,摩根士丹利已对其170美元的商业地产投资组合减记7亿美元,而富国银行在商业地产领域的坏账数量激增69%至76亿美元。这两家银行正是美国写字楼、商业及工业地产最大的贷方和投资者。摩根士丹利首席财务官凯勒尔表示,至今尚未看到“商业地产隧道尽头”的亮光。

  美国小型区域银行受创更为严重。24日,又有7家区域银行宣布倒闭,这使得今年以来美国银行倒闭总数跃升至64家,其中一大祸因便是巨大的商业地产贷款损失。美国有关机构19日公布的一项测试结果显示,全美940家中小银行在商业地产贷款方面的损失到2010年年底将达1000亿美元。

  美国城市土地研究所研究人员认为,美国银行正在假装没有任何问题发生并延长贷款期限,但除非银行有足够的资产和收入,否则将无法承担如此巨大的损失。

  “警报解除”尚需数年

  全美地产经纪商协会(NAR)上月公布的一项指标显示,由于经济衰退和商业地产信贷严重吃紧,美国商业地产活动将在未来6至9个月内继续下滑。不过多数业内人士警告称,商场、酒店和写字楼的业主正以“惊人的速度”拖欠贷款,商业房地产市场预计未来三年都不会触底。

  德意志银行行业分析师帕克斯预计,今后几年商业地产贷款支持证券共计损失可能高达900亿美元,区域和地方银行的建设贷款亏损高达1400亿美元,且需要数年商业地产行业才能触底。

  帕克斯表示,美国商业房地产价值已经从2007年的最高峰下降了近50%,房租价回升到当时水平可能要等到2017年,而建筑价格也将通过6至8年才能恢复。他同时强调,目前市场状况不仅没有稳定,而且处于最严重的恶化时期。“此前的泡沫仍在影响房产市场,我们看到目前的情况就像上世纪90年代,甚至更糟。”

  

(责任编辑:侯力新)
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