本报记者 王海春 唐翠萍 上海 深圳报道

　　6月，深圳写字楼市场成交量创下历史单月最高纪录。由于深圳住宅价格涨幅过快，一些投资者认为在住宅市场积累了太多的风险。而价格更低、投资机会更大的写字楼成为投资者新的选择。

　　可是在深圳市场开始走高的时候，上海办公楼市场却仍然处于探底之中。

　　未来3年上海仅甲级写字楼就有270万平方米的供应量，上海甲级写字楼整体空置率达16.8%，供过于求的情况仍然没有转变。由于未来市场不确定，上海市中心办公楼的开发商延缓了上市的时间，等待办公楼市场的回暖。

　　专家认为，由于办公楼与实体经济密切相关，投资办公楼究竟有多大空间并不确定。而尚处于恢复元气中的公司，其办公需求也有一定的滞后性，这也决定了办公楼市远不可能像住宅市场那样对市场有快速的反应。

　　深圳6月成交创单月新高

　　据中原地产报告称，向来平稳的深圳写字楼市场在新盘、次新盘的热销影响下，今年6月成交量创历史单月最高纪录，为7.3万平方米。业内人士预测，从6月预售情况来看，7月成交量有望再创新高。

　　自2007年楼市“限外令”始，深圳写字楼市场就一直不温不火。受去年年底的金融危机影响，写字楼更难吸引市场兴趣。

　　而卓越世纪中心等高档写字楼在6月开盘后却出现了热销。卓越世纪中心项目经理介绍，目前销售总金额已达到19亿，开盘后两周销售额已超80%，目前的尾盘售价已达到3.5万元/平方米。紧随其后的绿景NEO企业大道6月底开盘，首期推出的260套房源在当天就售出了八成。

　　中原地产报告显示， 上半年深圳办公楼市场总成交面积为20.76万平方米，同比增长89.94%，甚至比2008年全年成交面积多0.87%。

　　业内人士透露，写字楼也出现了捂盘惜售的情况。一些楼盘一直观望市场，直至今年六、七月份确认投资回暖后才上市。

　　中原地产的市场监控发现，2009年深圳写字楼供应有望成为历史之最，下半年写字楼供应预计加速，潜在上市项目总办公供应面积高达90万平方米。

　　租金回报向来是投资客出手的重要衡量标准，目前深圳自用需求很好地解释兴旺的市场。从第一太平戴维斯的研究报告看到，历经四个季度租金的明显下滑后，深圳2009年第二季度甲级写字楼租金基本止跌回稳，本季度市场实际空置率下降了3.8个百分点，约为12.1%。

　　多重利好 投资者转向写字楼

　　受成交结构的影响，今年上半年成交均价波动较大，成交均价为22222元/㎡，比2008年全年均价增长17.24%。但中原地产研究员周庆亮认为，同区域的写字楼价格显然与2007年高峰值相去甚远，即便中心区域差价也大于25%，涨幅也远小于住宅市场。

　　由于写字楼的价格洼地效应及逼近警戒线的住宅市场风险，嗅觉灵敏的投资客开始挖掘写字楼投资机会。

　　著名地产评论家贺承军就指出，短期住房政策收紧会对商业地产投资有好处。

　　周庆亮表示，年初开始在写字楼市场已经有一些抄底动作，动作频率在加快；整体转让的现象在深圳也多了起来，如6月份成交的国际西岸商务大厦，在住宅市场大肆购入的行为却在收敛。

　　“不排除一些银行贷款项目资金流入深圳商业地产投资，”国信证券研究所所长何诚颖告诉记者，“银行贷款仍在增速，现在写字楼价格比2007年下来那么大，投资流向可想而知的。”

　　经济五大中心获批，深港一体化建设等利好因素出现，这才是业内人士普遍看好深圳CBD的真正原因。深圳社会科学院中心主任高海燕提出，深沪写字楼市场情况的差异，是因为上海第三产业已实现阶段性发展，而深圳服务行业处于加速成长阶段，创业板推出诱发金融机构进驻等因素是长期投资价值所在，商业与住宅价差不明显的现况必然要改变。

　　上海开发商推迟交工时间

　　在深圳市场进入火热的夏天时，上海办公楼市场却仍处于冬天。当公寓、别墅开发商加紧工程进度，加快上市步伐进行销售的时候，上海一些办公楼的开发商却放慢了开发节奏，延缓了竣工时间。

　　位于上海市静安区的会德丰广场由香港九龙仓集团投资，该办公楼在今年年初已经进入外立面装修阶段，但是工程却进展得异常缓慢。该办公楼本应于今年年中竣工，但近日仲量联行方面透露，该办公楼的竣工日期推迟至2010年。

　　此外，有媒体披露位于上海市中心的雅居乐广场(原金昌摩尔大厦)的施工铭牌上，该办公楼原本预计于今年年中竣工，但竣工时间也被推迟到了2010年。

　　这两个项目延迟交工上市的背后，是沪办公楼市场的不景气。

　　而沪写字楼的租赁市场尤其不容乐观。第一太平戴维斯的半年度报告显示，截至6月底上海甲级写字楼整体空置率达16.8% (浦西 11.2%，浦东25.1%)，今年上半年上海甲级写字楼整体租金累计下跌8.3%，而浦东写字楼的租金下跌幅度最大，较今年年初累计下跌10.9%。

　　“办公楼市场的销售比年初有所好转，但整体销售情况仍然不佳。”中富投资分析师汪峰告诉记者，很多写字楼的开发商仍处于观望状态，通过延缓工期来减缓上市步伐，希望明年能转暖。

　　由于上海写字楼未来的新增供应量将远超前几年水平，自去年底写字楼供应量创下历史新高之后，供需不平衡的局面或将继续深化。第一太平戴维斯预计，今年全年上海新增甲级写字楼供应量为56.2万平方米，而下半年将有50.8万平方米的供应入市，是上半年的8倍还多。

　　庞大的供应和低迷的需求形成了鲜明的对比。虽然今年上半年沪甲级写字楼的供应只有5.4万平方米入市，但由于市场的租赁需求并不旺盛，上半年的吸纳量仅为1.1万平方米。

　　可未来的走势更不容乐观，在2011年之前上海办公楼将有近270万平方米的新增供应量。

　　中华企业市场部人士告诉记者，上半年他们公司的公寓、别墅的住宅卖得非常好，但几个办公楼项目的销售却始终不见起色。“接下来的任务就是如何做好办公楼项目的销售。”这位工作人员说。

　　上海市场明年见底反弹？

　　如果说住宅楼市场的持续火热表明了各方看好房地产市场未来的发展，那么写字楼市场却从另一方面反映了市场对楼市长期发展的预判。

　　“上海办公楼市场，尤其是租赁市场远没有见底，预计今年下半年租金还将有10%—15%的跌幅。”世邦魏理仕办公楼部董事江浩添认为。

　　“办公楼不像住宅有广阔的需求，它主是要通过租金回报来实现盈利的，而不是短线炒作，将售价抬高后再卖出去。如果最终租不出去，投资者将面临损失。”上海中原地产分析师徐姗姗表示，从这个意义上来看，办公楼反映的是长期的一种需求。

　　有专家指出，上海办公楼市场和住宅市场冷热不均的原因在于，两者之间的需求差异较大。办公楼市场的需求却没有被激发出来，写字楼的卖家——公司和投资者的需求疲软。有机构统计，在过去的半年中上海70%办公楼的租赁协议是与外国公司签署，国内公司的办公需求占三成。

　　“投资办公楼多数是要看办公市场长期的需求，但外国金融业和与制造业相关的公司受这次危机的冲击最大，目前还没有恢复。”汪峰说。

　　不过一个积极的新动向是，中国国内企业的恢复速度更快。“一些服装外贸出口的公司订单增加，而广告公司和咨询类公司的需求增加得比较快。这成为乙级写字楼市场回暖的重要原因。”徐姗姗告诉记者。

　　“受2010年上海世博会利好影响，沪办公楼市场可能会探底，但由于公司办公需求的增长需要一个过程，恢复的过程会比住宅缓慢。”江浩添认为。华夏时报