“置换门”的另一“主角”

　　温州“置换门”调查

　　7月23日晚9点，霓虹璀璨的温州市锦绣路与府东路交叉口。在30余位警察、街道办和建设方工作人员的“看护”下，伯爵山庄东北面的安置房项目再度动工。这距离该项目获批已逾四年，其桩基工程早在六年前就已完工。

　　数度滞缓的工期缘于一场旷日持久的维权风波。在数百位伯爵山庄业主看来，东北面这块地不应该建设安置房，而应建购房材料和规划图纸上明确标示的“商业大楼”。

　　17年前，伯爵山庄在宣传中曾被誉为“中国人间天堂”，是温州市首个全封闭小区，也是首个引入物业管理的小区。1992年开盘均价即高达3500元/平方米，开发商甚至明确要求一半购房款须用美元支付。

　　然而，作为小区最主要商业配套和“卖点”的“商业大楼”，却经历了三次功能变更，最终演变成今天的安置房。在温州市为解决“安置门”危机而加速推进安置房建设时，伯爵山庄业主们的维权“对手”也从开发商变成了“政府”。

　　调查中记者发现，作为温州市“招商引资”的样板项目，伯爵山庄的“置换门”接踵“安置门”风波，争议远未结束，其背后的利益纠葛却愈显扑朔迷离。

　　1 “天堂”空降温州

　　7月23日晚，近百位伯爵山庄业主围聚在安置房施工现场。苏立旭站在人群的角落里，点起一根烟，一动不动地盯着那台挖掘机。巨大的机械臂高高扬起，再重重凿进地底。苏立旭背过身，蹲在地上抽泣。

　　伯爵山庄位于温州市锦绣路与府东路交叉口，1992年动工兴建。周边原是农郊。随着上世纪末城市东扩，伯爵山庄所在区域如今成为城市新区，包括市政府、博物馆、图书馆在内的城市主要公共配套均位于该区域。

　　“还是输了。”苏立旭念叨着。作为伯爵山庄业主委员会第四届主任，他坐立不安。历经四届业委会十多年的维权之路，最终在其任期内以“置换门”告终。

　　这似乎不仅仅是一起简单的小区配套权属争议。在第四届业主委员会副主任毛传万眼里，这是“不合理的侵权行为被合法化”，“东首商业用地从商业配套到商住楼再到安置房，规划的擅自变更严重损害了业主利益。”

　　而（中外合资）温州宏德建设开发有限公司（以下简称宏德公司）总经理张国祥则认为，他们对商业用地的功能变更得到了规划部门的审批，不属于“擅自”。“我们也不想这么做，是政府要求我们改变用地属性的。”张国祥告诉《评论周刊》记者。

　　在调查中，记者进一步发现，伯爵山庄商业配套和公共配套的权属及规划变更，缺乏“合理”动机。且由于其间牵涉的数位官员相继落马和外逃，导致政策数度延宕。伯爵山庄业主的受损“补偿”也迟迟没有落实。

　　争议早在17年前就埋下种子。1992年12月初，温州市黎明乡光明村的村民接到通告，大球山东侧那块原属集体用地的农田将被政府征用。村民开始陆续搬离。

　　12月18日，温州市土地管理局与宏德公司共同签署了“（1992）温土让字第15号”协议，总计130.752亩的土地一次性出让，规划建设“高级公寓”，使用年限为70年。三天后，出让面积变更为142.631亩。

　　在出让协议中，地块用途明确限定为“住宅、商场、写字楼、幼托、配电房、文化娱乐管理中心”等。此前的12月8日，温州市规划局“关于《温州伯爵山庄详细规划》的批复”中也明确限定了项目的用地功能配比，其中居住建筑面积为11.4万平方米，公共建筑面积为5.6万平方米。

　　意大利华侨业主叶国香向记者提供了一份宣传楼书。楼书正面印有项目鸟瞰图和户型图，背面的项目介绍以“温州伯爵山庄，中国人间天堂”为大标题，充斥着“领导中国住宅观念潮流”、“公共设施丰富、生活条件优越”等字眼，还明确写有小区配套，包括“社区管理站”和“商业中心与购物广场”。

　　“伯爵山庄当时号称是将台湾伯爵山庄原装空运到我们温州的。”温州市鹿城区房管分局物业修建管理处工作人员感慨道，最重要的卖点就是配套齐全，这在当时的温州甚至中国大陆都是不可想象的。

　　强大的宣传攻势喧嚣一时，“这里是公认的富人区，吸引了一大批有头有脸的人物购买，很大一部分是华侨。”叶国香告诉记者，“我们买了一套两百多平方米的公寓，花掉了143.8万元，这在当时几乎是天价。”

　　宏德公司于1996年4月30日上报给温州市物价局的《关于上报温州伯爵山庄商品房价的说明》中显示：“截至1996年4月底，总投资人民币17493万元，共销售公寓、别墅、店铺263套，回笼资金高达16150万元。”

　　伯爵山庄的巨大成功成为温州房地产开发的典范，业主徐加业说：“当时温州市领导甚至亲自向市民推荐过这个楼盘。”

　　然而，随着1994年底第一批新房的交付，伯爵山庄业主渐渐丧失了往日的自豪感，并卷入了一场持续十多年的维权抗争中。

　　2 “消失”的商业大楼

　　1992年的宣传楼书，时至今日仍具吸引力。在这份宏德公司提供给业主的资料中，幼儿园、中央公园、网球场、篮球场、游泳池和商业大楼一应俱全。

　　其中，位于小区东北角的两幢围合扇形建筑与毗邻的管理中心，构成了东面的公建区。呼应于西面的垃圾站、幼稚园和中部的网球场、篮球场、游泳池、管理站、中央公园，组成点状公共区域。而建筑规模较大的商业大楼与管理中心，也成为日后引发业主与开发商、政府抗争的焦点。

　　“那里曾经要建商业大厦，可是时隔17年依旧是平地。”7月30日下午，业主叶胜带领记者去看工地现场时，指着那面围墙说，“更荒唐的是，现在变成了安置房”。

　　相比一周前“强行”开工时的紧张气氛，如今只有五六个工人散布在基地上作业。由于桩基工作在三年前就已经完工，地面已覆土，现场完整如初。

　　记者从温州市规划局查阅了1992年12月8日温州市规划局批复的《温州大球山伯爵山庄规划总平面图》。规划图上清晰可见东首地块为一幢“20层”商业公共建筑，批复结果为“同意此规划布局”。

　　1999年底，业主们突然听说规划中的商业大楼不再进行建设。原址规划变更为30层和28层的两幢商住楼，并作为小区的二期工程开展。这个消息很快被传开，并得到了宏德公司的确认。

　　在一份1999年7月30日发布的《温州市规划局规划设计条件》中，伯爵山庄东北角商业大楼调整为“商办住大楼”，“用地性质”也确定为“商办住”。在2003年获批的设计方案中，建设规模调整为44694.45平方米。其中住宅37887平方米，商业仅6086.35平方米。

　　“我们不明白，在没有征询业主意见的情况下，公配设施商业大楼怎么就变了商住大楼，规划局怎么就给批复了？”时任小区业主委员会主任的徐加业向记者表示。不满的业主们开始不断上访和维权，并多次发生冲突，导致商住楼一度停工。

　　让他们始料未及的是，2005年，商住楼却又摇身一变成为了“安置房”。2005年11月15日，温州市发改委批复了置换申请，将C-27-2号地块与该地块进行置换，以建设安置房。伯爵山庄业主们维权的“对手”也从宏德公司变成了“政府”背景的“温州市城市中心区建设指挥部”。这在伯爵山庄业主中再一次引发了一场“地震”。

　　同时引发矛盾的还有毗邻商业大楼的综合楼权属问题。在原宣传楼书中，它被标示为“管理中心”。

　　“十多年来，我们为了综合楼的产权不知奔走了多少个部门。”徐加业说。业主叶国香也表示，“我们买房子的时候，综合楼的造价已经摊到购房款中了。”

　　记者从1996年4月3日宏德公司上报给温州市物价局的《商品房价格组成明细表》中看到，公建配套工程费项下包含“综合楼、管理房255万元”。

　　浙江六和律师事务所律师商金玉表示：“按照我国《物权法》有关规定，公配设施建设成本费用摊入业主购房款中，产权应属于集体业主所有。”

　　然而，记者从温州市房管局综合档案室查阅到，在编号为“000026643”的《房屋权属登记信息查询证明》中，伯爵山庄综合楼的产权人明确标为“温州宏德建设开发有限公司”。

　　在1997年7月31日宏德公司移交的首期工程公建设施《实物清册》中，设施总建筑面积合计8737.82平方米，也没有包括“综合楼”。

　　对于本应随同交付的综合楼的产权归属争议，温州市房屋交易产权登记管理中心办公室副主任郑格非表示，“产权给宏德公司肯定是手续齐全的”。

　　伯爵山庄的业主们却持有异议。他们向记者出示了一份保存于市房管局档案室的审批材料影印件。在这份手书的文件中，宏德公司总经理张国祥向时任温州市房管局局长的吴权书（已于2009年4月14日因温州“安置门”事件被双规）请示道：“因宏德公司目前尚有长远的发展计划，需要一处稳定的立足点，故要求将综合楼之产权批归宏德公司所有。”吴权书随即于1996年9月15日作出批示：“同意将综合楼产权归属宏德公司所有。”

　　仅仅因为宏德公司一封信件就擅自变更了综合楼的产权，这叫业主们愤愤不平。而且，业主们此后并没有得到任何补偿。

　　7月31日中午，记者走进三层的综合楼，一楼是摩托车车库和闲置的门厅，二楼2001年即已出租给绣山派出所，三楼是宏德公司办公用地。楼内唯一的“活动中心”便是二楼一个不大的老年人活动中心。从入口处倾斜的摩擦条可以看出，这里原来也不过是一个车库。