项目由奉贤金汇镇百曲村与开发商合建 每幢别墅分成独立四套出售，没有房产证

　□每幢乡村别墅从外形上看是一个独立别墅，而内部是互不干扰的4个单元。

　　□购买“荷庭养生农庄”并不能得到房产证，而是向经营管理方“租”下30年使用权，合约到期后，房屋将交还给农民。

　　□张昱欣

　　花上20万元左右，就可在离市中心30多公里远的地方“买”30年的“乡间别墅生活”。随着“荷庭养生农庄”的诞生，名不见经传的奉贤区金汇镇百曲村成为部分购房者和投资客关注的热点。

　　远离喧嚣的地理位置、天然生态的社区环境，“荷庭养生农庄”明确了其休闲度假、养老、投资的项目定位。不过，相当于平均每月花近900元，在奉贤“租”套60多平方米的“别墅套间”是否合算？一次性投入20万元，30年后能有多少投资回报？该项目是否会有政策风险？这些也是购房者和投资者关心的问题。

　　实地探访：

　　别墅外衣，“房客”生活

　　沿浦星公路驱车南行，过闵行浦江镇后不远，“荷庭养生农庄”的大幅户外广告就矗立在浦星公路航南公路路口，成片的白色别墅群出现在路边的农田深处。一座小桥将农庄与外面马路隔开，两边池塘种满的荷花，似乎寓意着其“荷庭”的名称。

　　在保安的指引下，笔者来到小区中心位置。从外表上看，这些乡村别墅统一为三层建筑，建筑以红色筒瓦铺顶，形式各异的烟囱、塔楼，大面积阳台与高低错落的白色墙面，是开发商对西班牙风情的理解和诠释。

　　不过，与传统的别墅相比，“荷庭养生农庄”的房屋间距明显较小，经笔者粗略测算，别墅的的左右间距宽约5米，前后的间距为11米，似乎比部分公寓社区还要“拥挤”些。

　　花20万元不是享受整幢独立别墅，而是其中的“四分之一”。从外形上看，农庄中似是一幢幢独立别墅，其实每幢别墅内部可自由分隔为互不干扰的4个套间单元。“有的农户居住一层的一套，其余三套交给公司经营管理。”小区管理人员说。笔者注意到，这些别墅的二、三层都有外置的独立入户楼梯，因此楼上的居住者不必通过底楼房间进户。

　　从房型图上看，每幢别墅的套间单元大致面积在58－68平方米之间，全部为“一房一厅”设计，其中底楼附属有20平方米的花园，二楼、三楼则有25－40平方米的大露台“相送”。

　　销售模式：

　　签投资经营合同，无产证

　　在农庄销售处，一名销售人员告诉笔者，客户花上20万元左右，便可拥有60多平方米的公寓和附属的大面积露台或庭院30年的使用权。

　　笔者了解到，目前“荷庭养生农庄”一期30幢别墅大多数已出售，还剩下16号、28号两幢的底楼复式房源。“最多的时候一天就卖掉了8套，来看房、买房的主要是家住市区的上海人。”销售人员表示，“如有意向，先付2万元定金，和公司签订投资经营合同，所有钱款在合同签订后7天内要一次付清。”

　　笔者注意到，其签订的合同，不是房屋买卖合同、也不是租赁合同，而是投资经营合同。在与销售人员进一步深入交谈后，笔者了解到，“荷庭养生农庄”的购买者并不能得到房产证，而是向经营管理方“租”下30年的房屋使用权，合约到期后，房屋将交还给农民。

　　在探访过程中，有当地农民向笔者透露：“农庄还有一些未公开销售的房源，通过‘门路’，只要18万元就能拿到一套，同样也是签订投资经营合同。”对于上述说法，“荷庭养生农庄”的销售人员并未予以确认。

　　投资经济账：

　　配套不完善，回报有分歧

　　优美的小区环境、相对较低的总价，加上“生态田园别墅”概念，让“购房者”颇为心动。不过心动之余，笔者也发现了其中的一些“软肋”。

　　笔者了解到，在该项目的客户中，为老人寻找合适场所颐养天年的不在少数。除了满目的绿意盎然，目前小区内已开设了一家小超市，供应农产品、饮用水以及其他基本生活必需品。不过，在老年人最为看重的就医、交通出行方面，“荷庭养生农庄”的配套仍然很不完善。笔者通过电子地图查询了解到，离农庄最近的金汇镇卫生院距离小区有两公里左右。在出行方面，从小区周边前往市区方向的直达公交线路几乎“空白”。笔者通过驾车测算，农庄距轨交8号线二期终点站航天博物馆站约需10分钟车程，而小区附近并无接驳轨交站点的公交线路。

　　除养老外，还有不少客户看中了“荷庭养生农庄”项目的投资前景。据销售人员介绍，在带装修的情况下，每套的租金收入预期可在1250元至1500元。

　　据销售人员介绍，房屋的一次性投入加上后期的租赁费、物业费等，折合约900元/月。根据销售人员的说法，笔者粗略算了笔账：以每月900元总支出计算，若投资者是自住的话，30年的总投入为324000元。

　　对于“荷庭养生农庄”的投资回报，笔者听到了两种截然不同的观点。在搜房网论坛上，有关投资“荷庭养生农庄”是否合算的讨论，一度成为网友关注的热门话题。不少网友认为，由于地理位置的关系，农庄很难作为生活用房对外出租，而若作为“休闲度假房”进行租赁，则在实际操作上会有很多麻烦，如房租结算、安全管理等问题。这种地段一室一厅房源以1250元对外出租，是否会有市场？因此其所谓的45万元的回报似乎有些悬。不过，也有网友认为，借助农庄优美的环境，加上离黄浦江和奉贤海滩车程都不算远，投资这里或许还不错。

　　[专家观点]

　　有创新意义，也有“擦边球”之嫌

　　“荷庭养生农庄”是百曲村与华辰隆德丰集团等合作建设的项目。据奉贤区金汇镇相关负责人介绍，“荷庭养生农庄”的开发模式，在不破坏生态环境、不占用农田、不改变农民房屋所有权性质的情况下，既改善了农民居住生活条件，又满足了城市人休闲养生的需求，这种多赢的开发模式，已受到多方大力支持和鼓励。

　　对此，有房地产业内资深专家表示：一方面，像这样的农村宅基地归并建设试验，目前在全市范围内非常罕见，具有一定的创新意义。然而，在目前我国“小产权房”未开禁的背景下，从某种角度看，“荷庭养生农庄”的操作模式也存在打政策“擦边球”的情况。“当然，目前没有法规明确规定农民房屋不能出租，或规定不能出租30年之久。”

　　专家指出，在目前项目后续开发计划尚未明确的情况下，投资者仍应当对其保持理性观望。“在远离市区的情况下，项目周边生活配套尤为重要，若单从每月900元的投资成本看，这个价格已经显著高于周边农村住房租赁的平均水平。”此外，虽然销售人员表示使用权可进行转让，但由于涉及投资经营合作方转移等问题，在具体操作时可能比较麻烦。因为投资者手上没有房产证，因此“想通过房产转手来赚取升值差价会比较难”。

　　除此之外，法律界专家分析认为，在没有产证作为保障的情况下，一次性付清享受房源使用30年的“投资费用”，如此长时间的合同可能存在诸多不稳定因素。“开发经营企业能否在30年内维持下去？有关农村宅基地、‘小产权房’的政策是否会变化，这些都是潜在的投资风险。”