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适当上浮二套房利率 广东房贷谨慎收紧

2009年08月09日08:59 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国经营报

  B11 营商环境

  适当上浮二套房利率 广东房贷谨慎收紧

  巫燕玲

  山雨欲来风满楼。一个月之前商业银行的房贷还处于狂飙阶段,但进入8月,风向骤转,传出房贷收紧信号。

  8月3日,广东银监局对部分银行的房贷情况进行了预检查,重点内容为房贷政策的执行情况。

多家银行人士证实,银监局接下来会进行逐行排查。同时,银监局一并进行了风险提示和窗口指导,重申了对二套房贷的政策,要求各银行加强按揭贷款风险管理,不得变相降低二套房贷首付比例和利率。

  记者了解到,广东银监局此次的风险提示,仍要求银行遵循以往的二套房贷政策,并未出台新的政策。

  二套房贷收紧

  “此次银监局风险提示,要求我们适当上浮二套房贷利率,但到底是在7折的基础上上浮,还是在基准利率上浮,现在还有一些理解误差。”上述银行人士称。

  《中国经营报》记者对广州的银行进行局部调查显示,四大国有银行对二套房贷的收缩颇为彻底,四大行广东省分行相关人员都表示,二次置业者的贷款首付比例不能低于四成,利息为基准利率的1.1倍。而一些股份制银行则仍旧可以做到8折到8.5折,但表示要看客户资质和房屋面积而定。

  事实上,房贷政策的收紧早已风声四起,但商业银行此前并未有一致动作,皆因房贷正值黄金增长时期。广州楼市已连续4个月每月卖楼网签量均超过1万套,其中5月更是达到了13180套。

  “近3个月以来,个人房贷增量很大,半年增量已大大冲过去年全年增量了。”某股份制银行广州分行个贷部人士对记者表示,“这是可遇不可求的好时机啊,谁愿意主动收缩呢?”

  但监管层近期措施异常严厉,检查不断。“不敢顶风作案,被抓住了处罚事小,被作为重点监控对象就严重了。”上述股份制银行人士表示。

  记者了解到,除了银监局的检查外,有些银行内部也在做自查,以防御风险。

  一家接受银监局预检查的某股份制银行正在做二套以上房贷的自查。“这两个月投机情况变得严重,某支行出现了大批三套以上房贷的情况。我们决定抑制三套房以上的发放。”另外,检查也发现了虚报收入等情况。另外是检查房贷还款情况,以防范逾期贷款,这部分检查情况良好。

  而某国有银行在做自查时也发现,其发放的某楼盘的按揭贷款,上半年一期开盘时投资客不到一成,7月二期开盘时已达到两成以上,还有进一步上升的情况。

  发改委、国家统计局近期发布数据显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8%,其中,广州新房价格以3.6%的涨幅领跑全国。来自广州市国土房管局的报告显示,早在6月广州一手住宅月均价就打破了自去年12月以来的平稳态势,直上9676元/平方米,环比升15.4%,特别是中心六区,一手住宅均价达12354元/平方米,已经超过了2007年10月的最高峰。

  “对一些涨幅太猛的楼盘,我们都比较谨慎,不希望断供的事情再次发生。”某国有银行广州营业部负责人对记者表示。

  开发贷预警

  “广州频频出现地王,现在的房地产市场又有2007年的味道了。”某国有银行广东省分行房贷部总经理对记者表示,“2007年有多少银行栽在地王上啊。”

  与个贷不同,事实上,开发贷的火热是从二季度才开始渐渐升温。以广东省为例,上半年广东省人民币房地产开发贷款增加117亿元,同比仍少增273亿元。

  房地产市场从上半年开始复苏,开发商卖的很多是去年积压的楼盘,因此很多房地产商在上半年趋于慎贷。进入5月以来,楼市进一步火热,今年上半年,广州市商品房市场全面复苏,销售面积554.8万平方米,增长41.2%,销售合同金额445亿元,增长26%。开发商回笼资金也开始加快,因此新开工项目也增多,开发贷才逐渐火热。

  “一季度‘铁公基’项目抢夺之后,二季度就开始抢夺房地产开发贷款了。”上述国有银行房贷部总经理称。

  而普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%后也加速了开发贷的增长。记者了解到,有些先行的股份制银行为抢夺先机,已实施了此政策,但国有银行则有些仍旧固守35%比例。

  “我们的开发贷处于弱势,因此下半年会积极进取,我觉得这波涨势今年仍可保持。”某股份制银行广州分行人士称。其正努力争取对一些中小型房企的授信,“只要项目可以,其实中小型房企风险更小。”

  大型房地产商成为银行抢夺的重要对象。而这些房地产商的销售增长也异常迅猛:金地上半年销售额同比增长了72.74%,保利上半年销售额同比增长了168.18%。

  不过盛况之下,也有隐忧——房价的高涨到底能持续多久?广东省房地产协会公布《2009年上半年广东房地产市场分析报告》,报告指出今年上半年广东商品房和商品住宅的成交量、销售额、均价均达到2002年同期以来的新高。全省一手住宅均价达5994元/平方米,比去年上半年上升4.87%。

  上述国有银行房贷部人士所领导的团队正在做开发贷的调研,为之后的政策调整做准备,“随时做好调整准备”。“调研包括土地储备、在售楼盘、项目自有资金、回笼情况、地区楼价、地价等数据,我们希望能做个全面的分析。对于积极参与地王的房企,我们会慎之又慎。”

  “现在还不能说调整开发贷政策,毕竟市场刚回暖,但如此涨幅需要警惕。和2007年不同的是,这一波流动性是由政府主导,因此政策面还是支持房地产的,我们也在看它能持续多久。”上述国有银行房贷部总经理称。

  

  二套房政策出台始末

  2007年9月

  央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

  2008年10月

  央行调整住房信贷政策,明确“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。”

  2009年6月

  银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束,不得自行解释“二套房贷”认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。这被视作二套房贷收紧的重要信号。

  

(责任编辑:李瑞)
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