购房再次成为购房者的心底之痛。

　　一个月以来，25岁的马小文辗转了成都市区内10余个楼盘，“仅仅过了一周，看中的楼盘价格每平方米又上调了300元，现在不买又怕买不起了。”探访市场的现实让他十分担忧楼价的上升通道就此通道。

　　然而马小文不知道的是，近期楼价的攀升并未能巩固2009年上半年的高成交行情。按照房地产监测机构克而瑞研究中心的统计显示，7月的最后一周，成都市楼市成交量同比上周下降近30%，位居全国三甲之列。与此同时，北京、广州、深圳、重庆等上半年楼市成交火热的城市在整个7月份楼市成交量均出现大幅跳水。

　　“价升量跌”开始取代“量价齐升”成为近期中国楼市新一轮行情的主调，随着资金政策的趋紧，楼市会重回2008年吗？

　　价涨量跌

　　马小文说，他的担忧并不是因为成都楼市奇货可居，而是他感觉自己已经陷入了一个怪圈：担心房价进一步上扬，担心市场供应减少。

　　按照世家机构的统计，7月成都市主城区共有26个楼盘申领了预售证，较6月减少了8个，而新增房源的供应面积则减少了24.7%。专业监测机构数据则显示，中国楼市风向标之一的广州楼市7月成交量相比6月下降约36%，深圳下降17.4%。

　　“7月为传统销售淡季，除2007年外，以往各年绝大多数城市7月份成交量相比6月会有萎缩，成交面积明显下滑；另一方面，由于去年压抑的刚性需求在上半年成交中逐渐消耗殆尽，而现在房价已推至较高水平下，投资性购房者再次出现持币观望。”知名房地产代理机构世家机构认为，在对数据和形式的研究基础上，开发商们放缓推盘脚步，大量减少新房源供应量，导致新增供应处于一个较低位，这就导致了目前楼市处于一个相对胶着的状态。

　　回顾今年楼市演变，很明显地分为两个阶段：前4个月，基本上由刚性自住需求主导，2008年10月开始累积的政策利好和开发商的降价行动，促进了2009年春节后天量成交的释放；而进入5月份以来，在流动性过剩及对将来通货膨胀的担忧下，投资投机性购房需求增多，房价加速上涨。

　　在这一周期，全国商品房销售面积同比增长31.7%，70个大中城市房屋价格环比增幅今年3月由负转正，开创历史最高水平。

　　楼市的向好成就了房产商的盛宴。13家已披露年中报的房企数据显示，2009年上半年大部分房企现金流由负转正，增幅显著。其中万科前半年销售金额307.6亿元，比2008年同期增长27.5%。按此发展，预计将有超过20家房企将在今年跨入百亿俱乐部行列。

　　然而，7月的数据却让业界大跌眼镜。“随着房价的上涨，自住需求大幅减少，虽然投资需求仍在增加，但观望者也开始增加，目前还是楼市复苏的关键时期，只要刚性需求明显下滑，必然导致市场总体成交量下跌。”上海易居(易居博客)研究中心杨红旭(杨红旭博客)认为，目前房地产投资、新开工面积、土地购置面积三项指标，明显滞后于房市，楼市仍处于初步复苏阶段，“价涨量跌”是个危险的信号。

　　资金撤退？

　　在戴德梁行(戴德梁行博客)住宅部主管蒋尚礼看来，刚性需求与投资性购房群体的变化，只是房地产资金流动变化的体现。

　　有数据显示，中国刺激经济的信贷资金已经通过各种渠道大量流入房地产行业，其中仅个人房贷就达2829亿元人民币，而高达7.6万亿元的新增信贷，为市场注入了大量的流动性。

　　戴德梁行研究认为，上半年支撑房地产市场火热的资金来源主要包括银行贷款、政策性资金、社会资金和境外资金四个部分。在这四股资金的共同推动下，中国楼市完成了“去库存化”。

　　“2008年，房地产市场低迷时，大量库存积压，按照正常速度，部分城市需要36个月才能完成的存量消化，如今只剩下9个月的存量，回复到了正常水平。”蒋尚礼说，由于土地购置及房企开工节奏的原因，现在部分城市甚至出现断档行情。“按照上半年的速度，部分城市预计未来3个月内现有库存有可能出清。”

　　而4月份随着社会资金和海外资金为主的投资客开始大规模进入，中国楼市又有了新的变化。“我们发现之前在广州的一个项目，有四成以上的购房者来自海外。”一家新加坡房企成都区域销售经理告诉记者。

　　但在澳洲物业集团湖南代表处总经理包素霞的研究中，海外资金和社会资金进入6月份以来又有了新的变化。“这些资金已经开始有意避开了房地产。”

　　而来自银行系统的内部消息则称，部分银行的2009年信贷额度已在上半年就已用完，进入房地产的货币供应将大幅下降。有鉴于此，银监会近期频频重申严格执行“二套房贷”政策改善及投资性购房也开始遭受压抑。

　　“上半年中国楼市的火热明显是靠资金大量助推，而一旦资金动向有了变化，刚性需求又难以支撑起继续扩大成交量的能力，楼市的结构性调整在所难免。”包素霞说。

　　谨慎放量

　　一边是库存的消化殆尽，一边是需求结构的调整，身处风口浪尖的开发商难免再度陷入苦思中：是在变化中调整还是以不变应万变？

　　“针对下半年的计划我们已经开过了几次会，目前可以说的是，开工量肯定将继续加大，即使下半年真的出现调整，在现金流压力不大的情况下也可以补充库存。”成都一家开发商负责人对记者表示。

　　而被业界奉为市场风向标的万科也于近期对新开工计划进行了调整，全年新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。

　　“2007年10月政府出台二套政策后，楼市出现大幅调整，而今重申二套政策表明下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎，我们也只能观风而动。”成都置信营销中心总经理朱猛称，如果政策收紧，下半年楼市成交量恐难继续维持高速增长，但价格会得以稳定。

　　“应该说目前的调整至少表明房地产的整体复苏尚需时日，开发商如果被上半年楼市的疯狂所蒙蔽，那再度陷入调整期的恐慌也就在所难免，但在经过一轮调整后，如何做到在开工量和销售量上保持平衡，这对开发商来说是一门新学问。”知名房地产管理专家田同生说。

　　(江靖宇对本文也有贡献) (来源：中国经营报)