大摩套现24.5亿 潘石屹借道东海广场挺进上海

　　王芳洁

　　18日下午4时香港股市刚刚收盘，原本在“地产中国新思维论坛”上大谈楼市趋势的SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹话锋一转，迫不及待地向媒体宣布，公司已经与摩根士丹利（大摩）签订协议，通过收购其地产基金Anderson的全部股本，将上海“东海广场一期”纳入麾下。

　　SOHO中国CFO王少剑表示，所谓“截至交易完成日期前的运营资金的美元等值金额”即交易完成日，Anderson账面上所剩余的资金，双方会协商一个具体数字，但并不是很多。

　　觊觎上海市场多年的SOHO中国，终于借此机会成功挺进上海市场。

　　合适的交易价格

　　据介绍，东海广场一期位于上海南京西路中央商务区中心位置，是一栋52层的办公及商业综合楼，地上总建筑面积7.1671万平方米，地下总建筑面积8838平方米。按照该项目总建筑面积计算，SOHO中国获取项目的成本仅3万元/平方米，即便按照地上建筑面积计算，该项目的获取成本也仅在3.4万元/平方米左右。

　　潘石屹表示，公司将延续一贯的分散销售、统一管理的模式，很快便将开展东海广场一期的销售工作。另外，由于项目已经建成，甚至有30%楼面已经成功出租，SOHO中国几乎不用再对项目的建筑施工方面有所投入。知情人士表示，该项目的销售价格至少在6万元/平方米以上，换句话说SOHO中国一转手便可获得近一倍利润。

　　相形之下，大摩的售价可谓低廉，不过业内人士表示，对于“销售奇才”来说，快速实现销售和高额利润不难，但对于大摩这样的投行来说，一次性套现才是最佳选择。在SOHO中国上半年所销售的项目中，除了大体量的三里屯SOHO外，其余项目均销售“神速”，其中中关村SOHO在1～2个星期内销售了80%～90%，而朝阳门SOHO更在一天内销售了90%的物业。

　　对于大摩这样的投行来说，网罗散户进行销售确实不是长项。王少剑介绍，在过去几年中，大摩在中国楼市上多有作为，这两年正是其套现期。据了解，2006年，大摩接手东海广场一期时的价格超过19个亿。

　　不过大摩彼时接手时，东海广场一期还只是一个50层的未建成楼宇，而目前该项目已经是矗立在寸土寸金的南京西路上的52层摩天大楼。就大摩而言，显然在东海广场一期的投资获利方面并不“贪心”。

　　充满争议的项目

　　SOHO中国表示，东海广场一期的获得，对于公司是意义非常的，此举既将公司业务拓展到了上海的繁华地产，也是公司在“收购几近完成项目并以相对较低成本快速投放市场”策略的又一次成功尝试。

　　SOHO中国想进上海，是一个近两年来业界皆知的“秘密”，公司先后多次去上海寻觅合适的收购项目，潘石屹公开表示，中国大陆只有北京和上海两大一线城市可以引起SOHO中国的兴趣。然而要么是项目位置不合适，要么是卖家要价太高，SOHO中国进上海一事一直没有明确进展。

　　与此同时，今年上半年，随着SOHO中国在北京的项目快速销售，公司无论是项目收购还是土地获取方面却并没有太多作为。近日，业界关于SOHO中国“地荒”的质疑渐起。

　　东海广场原本就是一个充满争议的项目。这个自1994年便开始开发工作的项目，开发历程竟长达十多年之久，曾经是上海最大的烂尾楼。十多年间，东海广场更经历了数次倒手。及至今日，项目的第一任股东——上海天怡房地产开发有限公司仍认为项目权属存在争议，自己的权益未得到保证。

　　并且，上海天怡还曾经发律师函给SOHO中国，称公司对该项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎收购东海广场项目。当然，这封律师函并没有阻挡潘石屹收购项目的决心，潘石屹表示，公司已经在收购之前，进行了详细的尽职调查，认为该项目的各项手续都是完全且合乎规定。

　　SOHO中国法律部人士继而表示，作为第三方善意购买人，SOHO中国与大摩之间的交易是受到法律保护的，至于这个项目之前发生的种种故事，与SOHO中国无关。

　　另外，对于SOHO中国这样一个“少有秘密”的企业来说，在终于实现“登陆”上海滩之后，下一步的计划也尽在公众的视线当中。潘石屹多次强调，公司的下一步重头戏是参与“无可争议”的北京新地王竞买，即“商务中心区核心区一期NE19-1a”地块的公开拍卖。尽管由于今年的北京地王多由央企获得，很多人并不看好SOHO中国能够最终获胜，但潘石屹仍然表示，公司绝对有一决雌雄的决心。