豪宅“起舞”，楼市最后的接力游戏

　　回建强

　　楼市依然在“出人意料”中发展，谁都没有想到上海楼市成交均价会超过2万元/平方米，谁也没想到在楼市进入高价敏感期后，豪宅市场依然能够独步天下，笑傲江湖。

　　当前楼市的态势是：价升量缩；普房放缓，豪宅放量；价格屡创新高。从今年年初楼市启动以来，楼市发展大致可以分为三个阶段：第一阶段是以自住刚性需求为主推动的楼市恢复行情，这部分自住需求来源于2008年累积下来的自住客。虽然年初市场环境比较悲观，但自住需求却用成交量的不断放大成功激活了楼市的活跃度。

　　第二阶段是改善型需求和投资性需求并行阶段，在所谓累积性自住需求释放殆尽后，楼市价格已经开始悄然上涨，改善型需求和嗅觉敏锐的投资者开始入市，因此市场成交量和价格也开始加速上涨，这就是此前一直提到的“小阳春”行情。这个阶段除了市场有改善型需求外，银行对二套房贷款的实质放松政策对市场起到了决定性的推动作用，可以说银行贷款支撑了居民改善型需求的投资需求的发展。

　　第三阶段就是投机投资需求盛行阶段。当前正处于第三阶段中，主要特点是楼市进入了相对敏感阶段，价格上涨和下跌都是可选项，但楼市成交依然活跃，特别是高端住宅成交活跃。

　　那么豪宅为什么会成为近期楼市主要的成交对象？这是大量资金在国内宏观经济内生性增长依然悲观，国内投资渠道依然未有效拓展的情况下的无奈选择。对于宏观经济的真实走势，近日国家统计局总经济师姚景源先生透露，上半年我国GDP增速虽为7.1%，但其中85%是由国家投资拉动。

　　这个数据表明民间投资是非常消极的，与楼市的红火相比，制造业的民间投资是非常惨淡的。这些民间资金必须要找到一个出口，产业投资不畅，就要进入楼市和股市，确保资金的保值增值。从最近上海星河湾的客户组成看，相当一部分人来自于江浙地区，上海本地客户也不少。这从一个侧面也反映了豪宅市场的资金来源现状。

　　从以上楼市发展脉络看，楼市的发展是受到不同性质的资金脉冲式推动的。特别是引导楼市价格走势的交易部分，更是与资金推动关系密切。当前北京、上海、广州等一线城市中，交易相对活跃的是豪宅市场，这部分资金性质以投机投资者居多，也直接造成近期上海商品住宅成交价格的快速上涨。

　　从具体价格看，上周，上海商品住宅均价逼近2万元/平方米，达到创纪录的19603元/平方米，较上个峰值高出12%。位于上海浦东的豪宅星河湾上周成交170套房源，均价高达49753元/平方米；黄浦湾成交26套，均价为49415元/平方米。当然还有“老字号”豪宅“汤臣一品”也实现了销售的突破。

　　这些豪宅的热销就支撑了当前这个阶段的楼市价格和销量，但问题是，谁会接下一棒？楼市的健康发展需要持续的消费动力，价格和销量的大起大落会损害市场稳定发展的基础。不可否认，北京、上海、广州等已经发展成世界著名的大都市，而且未来发展的速度可能更快，因此从长远看住房价格也应该是世界级的。但大道理并不能包办一切，一个城市的住房价格水平一定是要和这个城市的其他系统相配套的，如资本市场发展水平、人口素质、收入、就业等。

　　当前我国楼市面临的最大问题是流动性过剩引发的投机投资需求对真实自住和改善需求的挤压过大。如果一线城市房价继续在豪宅的拉动下起舞，那么楼市真的可能会沦为资本的游戏场，缺乏了坚实的支撑，楼价盲目冲高的后果就是更加惨烈的下跌。因为资本都是以获利为目的的，当整个市场都在预期价格下跌时，资本会毫不犹豫地出逃。如果这种情况出现，那么受损将不仅仅是房价这么简单，而是整个房地产业的健康机制。

　　豪宅起舞看似金碧辉煌、光彩夺目，但这很可能是楼市最后的“接力游戏”。现在的楼市是价升量平阶段，趁量价齐跌还没到来，管理部门积极采取措施稳定楼市已成当务之急。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）