在京津沪三地政府首个REITs(房地产投资信托基金)试点竞跑中,上海一直努力走在前面。
8月21日,央行、上海银监局、上海金融服务办公室等多个部门相关人士,齐聚上海东郊宾馆,热议上海的REITs方案。
这意味着,上海在REITs试点上或许将会提速。
今年年初,上海市金融办主任方星海对外公开表示,上海市政府已对推出REITs进行了具体部署,由浦东新区政府牵头的方案设计,相关工作已基本到位。2009年3月,国务院通过了建设上海国际金融中心和国际航运中心的意见,更是将浦东新区REITs的试行工作推向焦点所在。
不过市场上,浦东REITs方案有多种版本。
版本之一,上海浦东新区三家大型国企——上海金桥集团、
外高桥集团及张江集团——参与,首推产品以工业地产为主,参与企业将以其持有物业未来10年租金收入的收益权,由受托机构设立此次信托产品,在银行间市场发行,预计募集的资金总金额达30亿-40亿元。
版本二是,由
陆家嘴集团主导设计,涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇——包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇。不过亦有消息称,根据最新的方案,陆家嘴集团很可能加入到版本一的方案中。
版本三即借助交易所市场发行的。
消息人士透露,8月21日的会议,讨论较多的是如何在银行间市场发行REITs的方案。
事实上,目前地方试点REITs,还面临着相关主管部门在REITs上意见不统一的问题。
有关REITs的发行有两种模式,一种为央行主导的债权类产品方案,在银行间市场流通;而另一个则是证监会主导的股权类产品方案,在交易所流通。
在相关主管部门目前还没有达成统一意见之前,REITs何时能够面市,主导权并不在浦东新区。
据媒体报道,8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的REITs方案《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(下称“《管理办法》”)浮出水面。
具体的操作路径是:受托机构将向银监会申请信托发行,获得批准后,经受托人申请,中国人民银行核准,信托单位可以在全国银行间市场发行。信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
不过,这一内容并未获得相关监管部门的证实。
一位业内人士分析,在银行间市场发行面临的障碍相对较少,但它有份额限制和普通投资者难以参与的缺点,因此,与国际通行模式仍有很大区别。
此外,REITs在法律、税收和登记等方面还有一些问题待解决,如,按目前法律,REITs运作中要缴纳公司所得税,而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后,股东还要缴纳个人所得税,两个环节双重缴税就降低了REITs的收益率和吸引力。
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