从今年3月房价开始升温,深圳一手住宅均价仅仅用了半年时间,就重新创造了历史最高点。数据显示,8月份深圳一手住宅成交均价达到18380元/平方米,已经较2007年10月的最高点17350元/平方米溢价近7%。

　　但随之而来的成交量萎缩,让刚刚开始的“金九银十”面临考验。市场是否由此步入“拐点”,成为深圳业界又一次争论的焦点。

　　深圳市国土房产部门的统计数据显示,今年8月,深圳市新建商品住宅销售均价为18380元/平方米,比去年同期上涨21.39%,并创出深圳一手房销售均价历史新高。自此,深圳一手住房价格已经实现了连续6个月的快速上涨。

　　与此同时,深圳市新建商品住宅销售面积为38.6万平方米,环比下降42%。但今年1~8月,深圳市新建商品住宅共销售473.22万平方米,比去年同期增长56.28%。

　　特别是8月的最后一周,深圳一手住房成交量以688套的“地量”收尾,与前周相比有大幅下降,环比降幅达45.6%。世联地产的研究报告指出,该周,深圳关内市场成交低迷,除南山区外其余三区成交量均创出了2009年以来的新低,这是导致上周深圳一手房成交量大幅下滑的最主要原因。

　　历史往往惊人地相似。对宏观经济反应敏感的深圳楼市,在8月出现了与2007年年中一样的走势。坊间已有声音称,成交量的萎缩,将预示着深圳楼市会再度出现“拐点”。

　　不过,深圳中原地产总经理李耀智指出,这一次,由于宏观经济的背景不相同,楼市的现状与2007年有着本质的区别。他指出,目前的深圳楼市出现了两种分化,一是关内一些资源稀缺型的产品仍旧受到追捧,买家的购买热情不减;另一则是,关外质素相对不好的产品,在经过半年的快速反弹后,买家陷入了较明显的观望。此消彼长,豪宅成交比例增加,直接导演了房价上涨的态势。

　　深圳一业内人士也作出了相同的判断:由于房价已经有所上涨,首次置业人群的观望氛围浓厚,导致单价较低的商品房成交量萎缩明显。在成交量下降的大背景下,关内商品房交易比例升高,促成房价突破了2007年的历史高点。

　　世联地产的数据显示,深圳关外的宝安、龙岗均价分别为13000元/平方米和10000元/平方米,而关内的福田、罗湖均价均突破了30000元/平方米。

　　李耀智指出,除了首次置业人群观望,一批普通投资者也加入到观望行列,一批本着长线放租目的的购房者,已经明显感觉到租金回报率很低,不愿此刻出手购房。

　　博弈“金九银十”

　　成交量的下降,是否对开发商形成压力,从而对价格主动进行回调？对此,一大型房地产开发企业深圳公司负责人给予了否定的回复。在他看来,今年的一轮房价上涨,是对过去一年半价格下跌的修复。“经过上半年的销售,多数开发商手中根本不缺钱,因此,没有人愿意主动回调价格。”

　　值得提及的是,深圳最近一场普通的土地拍卖,超过10家开发商角逐宝安的两地块,最终成交地价达到6600元/平方米。“如果按照去年的价格销售,开发商已经没有多少利润空间,因此,除非出现资金的压力,再度出现大幅度降价抛售的可能性非常小。至少在今年不会发生。”

　　深圳有中介行的统计显示,进入9月,开发商推盘量会明显加大。李耀智指出,一手成交量会随着推货量增加而有所放大,但二手房交易会缩减,以保持总体量的平衡。但遗憾的是,价格却不会在短期出现“拐点”。“在实体经济没有确认回暖的时候,政策面不会对楼市进行明显挤对,开发商的银根也仍旧宽容,加上不少发展商上半年已经完成全年销售任务,未来几个月卖楼压力并不大。”

　　世联地产深圳区域副总经理甘伟则认为,7、8月的成交下跌,不会延续到未来几个月。“金九银十”仍然是可以预期的。开发商在9、10月份新盘定价上会相对谨慎。随着成交量放大,豪宅成交比例下降,全市的成交均价也会有所回落。