提要：房地产是后金融危机时代中国最需要改革的产业，房价高涨不仅导致民怨沸腾，还会影响中国经济的竞争力。中国房地产问题的核心，是在高储蓄和土地文化影响下，房地产不仅是消费品，还承担了投资品和收藏品的重负。要破解这一问题，必须进行二次房改，在激励和利益相容的前提下，由政府参与一级市场供应，直接开发面向没有房产的中低收入家庭的住房，还房地产以消费品的本色，同时在二级市场的交易中“掺沙子”，让地产投机面临更高成本。坚定有力的二次房改，可以避免中国过早患上“日本病”。

　　本次金融危机爆发以来，笔者一直持相对乐观的态度。过去半年来，笔者一直在预测，中国经济将于今年第一季度末反弹，资产价格将于今年初上升，而世界经济将于下半年出现止跌上升的态势。这种乐观的看法至少在半年前备受攻击，时至今日，这些预测基本兑现，但并不能说笔者是一个无条件的、盲目的乐观者。事实上，今天的中国必须考虑后金融危机时代所面临的根本挑战，我们必须正视这一问题，在回答这一问题上不能盲目乐观，必须坚持客观的态度和理性的分析。

　　那么，后金融危机时代中国的哪一个行业面临最大的挑战？可以毫不犹豫地说，房地产是存在最大问题也最需要改革的行业。为什么？房地产业的规模大，过去十年以来，房地产投资每年占固定资产投资的1/5，其销售额也占到了GDP的7%左右。不仅如此，这一行业的牵扯面非常广，建材、钢铁、金融服务、家装、家具、电器等行业都与其密切相关。最重要的是，房地产业不仅对经济增长有着至关重要的拉动作用，更对社会稳定与否、和谐与否有巨大的影响。可以说，这是经济的一个产业，也是社会的一个部门；房地产业所生产的产品，既是消费品，也是投资品。同时，由于住房是劳动力再生产的基本要素，所以，它事实上也是生产的基础要素，对于一个经济体的竞争力和长期发展能力至关重要。非常遗憾的是，尽管房地产行业如此重要，尽管十年前的房地产改革取得了巨大的成绩，房地产已经成为当今中国经济的支柱产业之一，但是，今天中国的房地产行业却蕴藏着巨大的问题，乃至于危机。

　　房地产业问题的四大表象

　　中国房地产业面临危机的表象，至少体现在四个方面。

　　第一，房价迅速攀升，主要大城市的房价水平已经超过职工正常的支付能力，这造成了巨大的社会问题。房地产行业以及房地产开发商已经成为中国仅次于足球和足球运动员的备受诟病的对象。

　　第二，高房价推动了中国劳动力成本的提高。许多公司为了给职工提供最基本的生活条件，必须考虑提高工资，或者以实物的形式提供住房保障。因此，房地产价格的高涨，造成了中国经济竞争力的下降，这种趋势在未来将愈演愈烈，很难说中国直面国际竞争的各种产业的竞争力还能持续多久。

　　第三，是地方财政的不可持续。过去十年来，在房地产业蓬勃发展的局面下，各地方政府已经把本地最具商业价值的地块拍卖和转让了出去。而经济的发展、城市化的推进，一定意味着最具商业价值的可开发土地将越来越少，未来，地方政府将不可能像过去那样，从拍卖土地中获得巨大收入，这就造成了地方政府财政收入的不可持续性。

　　第四，房地产行业最重要的参与者—房地产开发商也面临着巨大的压力，其中不仅包括商业的压力—因为地价在不断上涨，他们难以预测房价的上涨能否跟上地价的上涨，此外，还有资金的压力—更有社会的压力。房价高涨时，他们是最直接的被指责对象；房价企稳时，他们又面临着利润空间的萎缩甚至于亏损。目前看来，地产商们还没有找到一个稳定的、可持续的商业模式。

　　这就是中国当前房地产行业的基本情况。可以说，在当前房地产业的制度规则下，没有赢家。地方政府不是赢家，因为他们的财政收入得不到长期的保障。广大消费者不是赢家，因为房价的上涨远远超过可支配收入的增长。房地产开发商承担了过多的社会责任，遭受了过多的社会责难，他们不是赢家。最后，中央政府相关部门也不是赢家，因为一旦房价上涨迅猛，他们就不得不推出各种政策，而这些政策往往不可能直接起到调节市场的作用。

　　地产业问题的核心

　　在没有赢家、民怨沸腾的各种杂乱表象背后，房地产行业的核心问题是什么？是中国的房地产不仅是一个消费品，即住房产品，同时也肩负着投资品的重负。因为房地产业生产出的产品，在很大程度上，已经成为投资者资金的最终去向。在一定程度上，房产更成为广泛流行的收藏品，大量投资者购买了第二、第三套住房或别墅，却并不长期使用，这与艺术收藏无异。在这一背景下，当今的房地产行业、房地产开发商以及地方政府不堪重负，于是产生了以上各种问题。

　　为什么中国房地产业担负着提供住房产品乃至投资品、收藏品的重负呢？两大因素使然。一是中国大量社会资金在寻找有限的投资渠道。资金出国目前看来渠道很少，因此，整个社会资金基本上被限制于投资国内的各种资产。其中，银行储蓄无疑是第一大去处，但其收益率不甚理想。证券市场是另一个选择，但这一市场到目前为止所能提供的投资容量也不过是十万亿元左右，这已经是经过了近20年发展同时也是牛市高涨之后的顶点。而西方国家占重要位置的养老保险等投资计划在中国尚不算流行。因此，高达近20万亿元的居民储蓄以及45万亿元的银行存款在银行住房按揭的杠杆推动下非常理性地涌入了每年销售额2-3万亿元的房地产行业。

　　房地产成为投资品的第二个原因是中国传统文化的深刻影响。在两千多年以土地为纽带的封建文化影响下，中国百姓有深刻的恋土情节，这导致国家精英仕宦有无粮不稳的忧虑，而民间有无地则忧的心态。对于许多百姓而言，租房不如买房，买一套房不如买两套房。

　　高储蓄和恋土情节，在封建历史长的东亚社会如韩国、日本也都存在。在这一传统下，房地产行业往往容易出现问题，因为人们对房产的需求最后会远远高于对正常住房的要求，房地产的分配更多对应着财富的分配，而不是消费需求的分配。我们可以对比房地产和汽车之间的消费差异：汽车在发达国家和中国社会的分布都和需求密切相关，需要的家庭则买一辆或两辆汽车，不需要的则不买，其消费与家庭的财富水平有一定的挂钩，但不密切；而很多家庭买房时则不一定要考虑自用需求，这主要是因为房产与家庭财富的分布有关联。

　　房地产拥有三重功能的后果是，其最基本的提供消费品的功能日益被它作为投资品和收藏品的功能所挤出，由此最后无疑会导致市场的低效率。一方面我们看到，大量居民需要住房，或者为住房支付了大量的资金，整个中国在住房这一基本生产要素上支付了大量的成本；而另一方面，又有大量住房处于空置状态，因为很多拥有住房者把房子作为长期投资品和收藏品而不愿意出租，以心理上的满足而不是金融的回报为目标。在土地资源日益紧张的中国，这种投资心态、收藏心态产生的对土地的高需求，与土地供给的日益不足形成了正反馈，土地越不足越要投资越要收藏，越收藏越投资土地越不足，其结果之一就是土地价格、房产价格日益上涨。这就是笔者长期观察的“日本病”的病因，它使得日本过早地丧失国际竞争力，使得它的资产价格过早地进入泡沫的循环，这种泡沫的循环又反过来冲击了实体经济。

　　二次房改的原则是政府主导

　　分析清楚房地产业最核心的问题之后，我们可以得出一个显而易见的结论：房地产业必须要经历在十年前启动房地产改革之后的第二次改革。笔者认为，二次房改的基本目标是要还房地产以消费品的本色，而逐步减少其作为投资品和收藏品的功能。二次房改的基本原则则是更多发挥政府的作用，而改变当前完全依靠市场的行业游戏规则。

　　这是因为中国的储蓄率高，而且投资者有土地收藏、房地产收藏的偏好，如果放开市场，土地价格将会不断上涨，至少很长时间才能达到均衡，而且，在地价上涨过程中非常容易产生泡沫，这种泡沫的稳定也需要相当长时间，而中国经济等不起，中国经济已经不堪地产泡沫的重负。各种实证经验和历史经验表明，市场经济制度在调节现货市场，如汽车价格、房租等方面具有不可替代的作用。亚当•斯密当年所说的“看不见的手”，主要基于对这一市场有效工作的观察。但是，不受约束的市场机制在跨时期交易如金融资产的交易中会导致低效率，比如原油的期货价格、股票、证券的价格往往会出现大涨大跌、泡沫的兴起和破裂等现象，其中原因复杂，但学术界对这一基本观察没有争议。

　　一级市场:政府参与供给

　　二级市场:“掺沙子”

　　在二次房改的理论基础之上，政府应该如何干预市场，让房地产市场恢复提供消费品的本色呢？笔者建议采取两大措施。

　　第一是政府直接参与住宅供给，即由条件成熟的地方政府直接将手中控制的土地投入开发（也可以由开发商进行设计建设承包），提供给中等及较低收入的家庭，并实行市场定价，政府可以参考当时的市价略微补贴。政府可以抵御高利润的诱惑，从而为市场提供平价住房，同时，一旦政府开发的房产达到一定规模，完全可以对整体房价起到“定海神针”的作用，这也是新加坡组屋机制的基本经验，也就是说，政府直接供给的房屋数量要足够大，以至于能够稳定房地产的价格。当然，政府提供住房的大前提一定是满足居民基本的住房需求，是为居民提供第一套和唯一的一套住房服务。这不是一个提供给居民的纯粹的福利（entitlement），只有那些没有住房的居民才能够购买政府的房子。

　　政府直接干预房地产市场的第二个机制就是在二级市场交易中“掺沙子”，让房地产的投机面临更高的交易成本。这是许多经济学家包括已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯•托宾的长期主张。詹姆斯•托宾在外汇市场交易的背景下认为，政府应该对外汇市场“掺沙子”，让外汇的市场价格波动能够缓和一点，同样，在房地产市场上政府也可以“掺沙子”。怎么“掺沙子”？政府可以收增值税，收短期交易的二手房的交易税，收物业税，当然，收物业税的主要目的恐怕不是“掺沙子”，而是给地方政府的财政提供长期可持续发展的基础。

　　开发商、地方政府:激励兼容

　　二次房改的一个重点是要强调激励和利益相容。我们必须看到，现在房地产市场上已经形成了三大利益相关者，一是开发商，二是消费者，三是地方政府。对于开发商而言，要积极引导他们参与二次房改，地方政府开发的房子完全可以由开发商来承包，一部分开发商可以转型为与政府合作的、不直接面对消费者的生产商，一些住宅开发商也可以转型为商业地产开发商。对于商业地产开发，政府可以采取相对自由的态度，相关开发商完全可以通过上市融资、发行债券等方式让投资者获得收益。

　　对于已经购房的消费者，物业税等“掺沙子”的措施可以逐步推进，事实上，这对绝大部分已经持有物业的消费者影响不会太大，因为他们并不会进行短期交易，同时，政府可以通过对出租房实施一定的保护措施等方式，鼓励他们将手中的房子出租，以降低空置率，提供有效的住房供给。

　　对于地方政府，也要考虑利益相关和激励相容，那就是由其直接开发的住房不应该是福利型，而应是低利型的。这样才能使地方政府从直接提供住房中获得稳定的财政收入，在条件成熟的情况下，政府甚至可以把这部分房子打包上市。政府直接提供的房子可以有两类：一类以较低的价格（但不是亏本价）出售给消费者，另一部分是完全针对低收入家庭的廉租房或者平租房，这些住房也可以适当微弱盈利，而不一定是亏损的福利型房屋，这有利于从管理和融资层面实行市场化。

　　总之，房地产是中国进入后金融危机时代最需要改革、蕴含最大问题的产业，如果不进行改革，它很可能会拖中国未来经济发展的后腿，使中国过早地进入日本式经济增长乏力的境地。相反，一旦我们实行坚定有力的二次房改，房地产业可以发挥更大的作用，成为未来中国经济发展的重要支柱，中国经济的前景将更加光明。