房地产业初显接力投资潜力

　　主持人：本报记者 黄丽珠

　　对话嘉宾：兴业银行资深经济学家 鲁政委

　　在预期政府支持的投资难以长期持续情况下，市场寄希望于已经回暖、且投资规模较大的房地产业逐步接过政府投资接力棒，成为未来经济继续企稳回升的力量。

　　房地产显示出可能接棒政府投资的“初步潜力”

　　主持人：近几个月的数据，特别是8月份房地产业数据出来后，不少专家提出，目前房地产业已经初显接力投资的潜力。对此，您怎么看，真有如此乐观吗？

　　鲁政委：8月房地产开发投资同比增长14.7%，较上月11.6%加快3.1个百分点。根据房地产开发投资分别占地方项目投资和全部固定资产投资比重20.5%和18.7%测算，房地产开发投资加速大致可以为8月地方项目投资加速提供0.64个百分点的拉动，超过8月地方项目较上月0.50个百分点的加速；为全部城镇固定资产投资加速提供0.58个百分点的拉动，超过了总体0.1个百分点的加速。8月数据的确支持以上判断。

　　但销量萎缩也令未来房地产开发投资回升的可持续性存在一定不确定因素。而且这一“初步潜力”能否在未来成为现实的稳定力量，目前还存在一些让人担忧的方面。最主要的是目前销量已出现停滞。在此情况下，房地产开发投资能否继续保持回升态势有待进一步观察。

　　资金来源仍然充裕但来源结构已出现变化

　　主持人：观察房地产开发企业投资的各类资金来源，除利用外资依然同比负增长外，包括国内贷款、自有资金、定金及预售款在内的资金来源，同比增速都保持继续回升势头，但资金来源结构改变较大，这说明什么问题？

　　鲁政委：资金来源增速同比回升，但环比回落。房地产业投资的资金来源同比由年初的6.9%加速至目前的34.2%；环比增速出现放缓，由3月份的最高66.6%回落至17.6%。当然，环比为正显示投资资金在继续增加，而17.6%的环比增速从历史角度看，仍属正常平稳范畴。

　　资金来源结构的确出现改变。如果说同比数据可能受到去年基期的影响而可能导致误判的话，那么，观察各类主要资金来源占比发现，虽然与过去几年相比，当前定金及预售款占比还不算高，但相对今年年初以来，其占比却在持续上升，8月份达到年初以来的最高点，比年初提高6.2个百分点；而国内贷款和自筹资金占比则稳中有降，分别比年初下降5.8和3.8个百分点。成交量萎缩下的定金及预售款上升，可能暗示购房潜在需求依然有待释放。

　　地产商预期向好空置面积指数抬头

　　主持人：国房景气指数显示，8月份达到100.1，在今年3月份见底之后连续第五个月回升，同时，商品房空置面积指数也首次抬头。如何理解这两个指数的同步？

　　鲁政委：观察该指数各分项，房地产开发投资指数、资金来源指数、土地开发面积指数、房地产施工面积指数8月份相对上月都出现回升；通常被认为应该是房地产景气反向指标的商品房空置面积指数，也在年初以来持续下降七个月之后，在8月首次出现回升。这很可能是因为房地产商补充库存或者卖者囤货惜售造成的；而景气较好、地产商资金也更充裕，因而更有能力维持库存。

　　数据的实际表现显示，空置面积指数实际上成了顺景气周期指标。自有该指数以来，其都与房地产景气指数同步变化，即景气好、空置率上升；景气差、空置率下降，并不是人们通常所理解的景气差、卖不出去导致空置率上升的情况。而房地产商对前景看好、存货能力增强，也直接使得短期内价格回调可能性下降。

　　未来阶段的政策选择

　　主持人：在中国人浓重的“家文化”传统氛围中，房地产是一件“昂贵的必需品”。在此情况下，价格就成了影响人们需求的主要因素。2008年和今年第一季度价格调整后房地产成交出现放量格局，但量升之后快速的价格上涨，也构成了未来房地产市场走向不确定的重要因素。您能否就短期和未来一个时期的政策选择谈谈您的见解？

　　鲁政委：对于短期政策选择而言，前期一线城市的房价快速上涨，已开始对二、三线城市产生“晕轮效应”：一线城市房价已经涨了许多，在它们涨的时候，二线城市没有涨，未来是要轮到二、三线城市房价上涨的时候了。这种心理是当前二、三线城市房地产销售相对东部一线城市更好的原因之一。一旦二、三线城市价格上涨到一个新的高度，反过来又会助推第二波一线城市的价格上涨，即出现“回波效应”。一旦这种往复轮涨格局形成，最终将把整个房地产业再度带入房价超出支付能力持续价高量缩僵局。因此，短期内的政策选择，要努力阻断“晕轮和回波链条”，避免往复轮涨格局最终出现，这样才能保证房地产市场稳定健康发展。

　　对长期政策选择而言，除了对居民发售通胀保值储蓄国债、对超过一定人均居住面积的累积套内房屋面积开征物业税外，还应努力实现地方政府事权与财权的匹配，避免二者失衡导致政府难以从土地出让收入来源中超脱，从而使房价陷入持续刚性上涨的不正常状态。否则，也会使经济积累更大的风险。