经济观察报 记者王凯“我们在深圳没有任何项目，广州或其他地方暂时还没有任何的政策公布。”在深圳多家开发商表示近期已经收到深圳税务部门对土地增值税项目进行清算的要求后，位于广州的富力地产向记者做了如上说明。

　　“土地增值税是一个比较复杂的税，涉及的方面比较多，计算方法比较复杂，实施起来也比较麻烦。关于土地增值税的法律文件及征收程序也需要时间去建立，并不是这么容易可以实施。”富力认为。

　　由于上半年，国税没有完成预设目标，唯一火爆的房地产市场成为争议的热点。房地产税务师李明俊认为：“一季度税收下降了7%左右，去年对2009年的税收预计是增加的，预收目标在上升，实际上在下降。所以国家一定会有所动作。”

　　“全产业链”模式的节税效应

　　“估计3-5年时间应该可以完善。”对近期刮起的土地增值税清缴之风，富力也认同清缴是大势，只是时间问题。

　　据记者了解，目前广州跟许多城市一样，都按照销售金额的1%进行预付。

　　富力告诉记者：“我们土地增值税的拨备到2009年上半年是18亿元。”

　　但是据李明俊讲，各家开发商每年计提的土地增值税仅仅是一小部分，一旦下半年国家开始清算土地增值税，税负将增加2倍。这对很多企业来说，都将是一笔大的支出。

　　李明俊举例，广州某开发商2003年在北京拿的地，地价估计最多三四千，加上建安成本，再加上其他的隐性成本，总成本就算1.5万元/平方米，现在卖4.5万元/平方米，净利润是3万，200％的毛利，要征收28％的土地增值税。之前预交了2%，还要交26％，再加上补交的所得税，加起来近30％，如果销售额是100亿元，那么这个项目无疑要拿出近30亿的土地增值税。这对企业的现金流将产生重大的影响。

　　因此，他认为，“要想合理摊薄土地增值税，设立外围公司是华山一条路，是分流利润的唯一办法。”

　　在他看来，富力这样的企业，由于自身产业链较长，已经具备了合理节税所需要的组织框架，并不需要额外打造，比起走专业化道路的万科，富力应对土地增值税有着先天的优势。

　　据了解，富力集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务于一体，拥有住建部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。选址、购地、策划、设计、工程、销售、物业服务等环节的产业任务，富力均是通过自己旗下子公司完成。

　　正是粤派地产不放过每一环节利润的“全方位包揽”做法，令富力的组织构架具备分流利润基础。不仅如此，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团、凯悦酒店集团、洲际酒店集团等合作，共同打造多家酒店，起到了进一步分流利润的作用。

　　富力表示，“如果大范围一次征收土地增值税，对现金流会有一定的影响，但是根据我们现在手头的现金，这也不是问题，截至2009年上半年手上现金有60亿元，加上每月销售18亿元左右，问题也不是这么大。”在土地增值税的清缴面前，富力的底气源于自己的一体化模式。

　　“外围公司”带来管理难题

　　接近富力的人告诉记者，“税务部门统计过，富力1%的预征金额和项目销售完毕清算后缴纳的土地增值税差不了多少。”

　　这固然与富力的产业链模式所带来的优势有关，但另一面，产业链过于绵长，机构设置过于臃肿，对整个公司来说，管理难题也将加大。

　　记者查阅资料发现，富力的组织构架相当丰富，除了广州、北京等众多的地产分公司外，旗下还有多家外围公司，例如：广州天力建筑工程有限公司、广州市住宅建筑设计院有限公司、广州恒量建设工程有限公司、广州天富建设工程监理有限公司、广州天力物业发展有限公司、广州富力美好置业发展有限公司、广州富力装饰工程有限公司、广州富力国际空港综合物流园有限公司、广州富力百货商贸有限公司。

　　富力认为，“对于公司一体化经营的模式，我们觉得可以实现管理及各部门间沟通更加容易，成本控制方面也会更胜一筹。

　　但是，管理问题同时也在凸显。

　　2004年底，“拖欠民工工资北京富力城上演讨薪惨剧”一事曾被多家媒体报道。尽管富力事后表示纠纷发生在建筑商和施工队之间，和富力城并无关系，但参与打架的一方为广州天力建筑工程有限公司（曾经是富力地产集团的子公司，现已从集团剥离）机电部的部分员工，也显现了产业链丰富带来的管理问题。

　　2005年末，据新华社报道，广东部分知名楼盘使用劣质建材。广东省质监局在对商品楼盘使用的建材质量进行专项监督抽查时发现，包括珠江俊园、半岛碧桂园、富力现代广场等在内的知名楼盘使用劣质建材，给楼盘质量造成安全隐患。

　　某地产公司华南公司总经理说：“产业链丰富，不一定是好事，采购的东西都是自己下属公司的，也不是通过公开招标来的，时间长了，会有问题发生。”不仅如此，他还认为，“产业链丰富，对公司的创新等问题也不利。”

　　他举例，富力在珠江新城这么多写字楼，但是在外形设计上并没有太多的差异。广州这么大一个城市，能称作地标的、有特色的建筑实在是少之又少。

　　有专业人士认为，当一个公司规划定形之后，会形成一定的路径依赖，改变路线将影响上下游的配套，因此，在粤派地产商的产品中，楼盘规划、户型、售楼处等环节，南北方几乎一样。但南北气候导致的保暖设施、材料以及每一个城市由于历史原因造成的市政设施差异，都使粤派地产商在北上过程中，付出不菲代价。深圳万科式的委托外围管理在跨地域扩张时，能更为轻松一些，而试图留下每一环节利润的粤派地产商，则由于材料、施工均由自己控制，使得前后衔接、磨合需投入更多本土化力量，事实上最后利润如何也很难说。近于金融产品的房地产，事实上现金流动的速度才是第一位的。

　　万科总裁郁亮对记者表示：“这种打造外围公司的做法只适合非上市公司，他们可以把利润转化为酒店等资产，但是上市公司是要利润的，时间长了，这种做法行不通。”