北京的城区在哪里？30年前，北京城仅指二环内的四九城；15年前，三环俨然已经成为城区和郊区的界限，新兴的房地产开发企业重点耕耘的区域就在三环内；8年前，随着四环的全线建成，城区的概念已经被替换为四环内，四环沿线竖立起无数高楼；现如今，六环已经围合，地图上，五环路附近的楼盘越来越多，房价也迅速飙上万元，并不断创造着新高，显然，五环正在，或者说已经成为新城区边界。

　　五环沿线买房成主流

　　在建外SOHO上班的陈小姐一直想在东四环沿线买房子结婚，经过长达一年的选择后，陈小姐准备放弃这个念头了，“东四环沿线的房子太贵了，两居的房子动辄一百六七十万，户型楼层稍好点，就二百万出头了，虽然距离上班的地方比较近，而且配套比较完善，但是，买房后的压力太大了，只能看看五环附近的房子”，陈小姐的语气很无奈。重新选择后，她和男友在管庄附近选择了一个项目，小高层薄板，户型设计很不错，总价能控制在130万左右。“原来对五环沿线的房子很瞧不上，觉得是郊区，什么配套都跟不上，但买房时仔细考察了周边的环境，觉得比当初想象的好很多，而且，很多地方都在改变，相信再过两三年，这边的交通、配套不会比四环沿线差多少的。”

　　陈小姐的转变并非个例。随着房价的大幅上涨，四环内的房价已经不是普通工薪阶层所能承受的了。9月14日，北京市统计局北京市房地产市场运行最新情况显示，四环路以内的房价已经高达18113元/平方米。这一数据无疑会让更多的工薪阶层放弃四环内购房的念头，转向已经比较成熟的五环沿线。

　　五环外掀起开发高潮

　　根据协成机构数据统计，2009年6月位于五环外的新增供应套数5380套，占总供应量套数的59.73%；7月位于五环外的新增供应套数6173套，占总供应量套数的76.04%；而8月位于五环外的新增供应套数9769套，占总供应量套数的72.98%；进入9月，截至13日，共开盘入市13个项目，除两个项目外，其余均位于五环外区域。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，这可以充分说明，现今楼市新增供应的主力供应区全部是位于五环外区域。随着楼市的价格快速上涨，环线间的价格比相差也越来越大，就以8月的新增供应量为例，二至三环内开盘均价24000元/平方米；三至四环内开盘均价22380元/平方米；四至五环内开盘均价19717元/平方米(不含别墅类项目)；而五环外开盘均价12936元/平方米(不含别墅类项目)。价位上的优势，众多购房者将目光瞄准五环外，使得五环与六环中间带成新增供应主力，特别是一些知名品牌开发商也将开发的力度放在五环外区域，如远洋、万科、珠江、合生、富力、金隅等。也使得五环外形成了多个大体量、重品质、低密度、亲绿色的新型居住区，掀起五环外开发的高潮。

　　9成土地供应在五环外

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，四环内的土地供应太有限了，从最近几年的土地供应来看，四环外甚至五环外的土地已经是供应量的主体，因此，北京的城区势必要扩展到五环。

　　土地供应结构的变化，从4年前的土地市场可以看出端倪来。

　　记者了解到，从2006年开始，五环外的土地供应就开始明显增多。根据协成机构数据统计，2007年和2008年成交的土地多位于五环外并有多个大体量地块，如08年北京市土地市场居住用地共成交45块地，但其中除两块成交土地是位于五环内，其余43块地均位于五环以外区域。现今09年截至8月底，北京市土地市场中，居住用地共成交了50块土地，其中除4块成交地位于五环内，其余46块土地均位于五环外区域。

　　因此，距离五环较近或者在轨道交通附近的地块受到了开发企业的极大关注，并斥以重金拿下。以大兴新城北区为例，紧邻南五环，地铁大兴线开通在即，沿线地块竞争激烈，被绿地、金地、保利等品牌企业以高价拿下，将区域地价推入6000元-7000元/平方米之间。

　　一般情况，从拿到土地到项目推向市场，需要一年到两年的时间，今年的土地供应意味着明后年市场将会以五环外，尤其是五环沿线的供应为主体。

　　缪培丹指出，从上述的统计数据可以看出，城区内成交的土地已是凤毛麟角，而大体量的成交土地均位于五环以外，特别是2007年和2008年成交的土地，必然形成了今年五环外大规模的有效供应，也必将成为明年新增供应的放量区域。

　　轨道交通改变空间概念

　　除了土地供应，以轨道交通为主的交通网络的完善也是五环崛起的重要因素。

　　五环外的交通环境在2009年得到了显著的提升，使得五环外生活，城区内工作成为了可能，如1号线、5号线、8号线、8通线、4号线、13号线编织成全新的轨道交通网，五环与六环之间的轨道交通上长足的进步，使出行更加便利，市郊铁路S2线、城铁13号线，规划中的城铁8号线的开通能够有效缩短上班一族的点至点的时间距离，也成为了远郊区县房地产市场发展的契机。也相应地出现一些五环外临近轨道交通的楼盘项目大打轨道交通利好，成交价格也飞速上涨。

　　缪培丹认为，从城市规划的角度，为保证城市中心的政治、文化和行政管理职能，把居住区布局在五环路周边应是今后的发展趋势，加之土地的供应趋势势必形成现今的供应形势，此种供应必定会促进城区外远郊区域的开发和建设，居住密集度已经越来越明显地呈现出辐射性的外扩张趋势。如通州区已经很早就成为了居住热点区域，大大缓解了朝阳城区内自住的刚性需求。而石景山、亦庄、大兴等区域开发使其的路面、轨道交通得到长远的建设发展，相应的教育、医疗配套跟进得到完善。也可以说随着五环外区域成为了供应的主力，加之近期整体六环线的全线贯通，势必改变整体京城的居住格局，促进北京城市的规划更加合理化。

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　　北五环

　　东西住宅各有千秋

　　北五环沿线分为东、西两大住宅区。其中东北五环毗邻占地680公顷的奥林匹克公园，受奥运会利好效应影响，周边区域的生态环境、交通条件、商业配套迅速得到完善，开发商竞相进驻。由北辰、万科寡头垄断开发建设逐渐发展到国奥投资、世茂、万达集团、凯德置地、保利、富力等众多品牌企业的激烈角逐，又到越来越多的中小开发商开始涌入，使得该区域百家争鸣，产品日渐多元，形成了著名的奥北居住区。

　　据亚豪机构统计显示，目前东北五环亚奥板块在售项目以普通住宅和高档公寓类项目为主，在售项目并不多，普通住宅类项目以润泽悦溪为主，价格在16000元/平方米上下。尽管如此，奥北区域普通住宅的存量仍然超过百万平方米，包括总体量30万平方米的天润福熙大道、60万平方米的北京华贸城项目以及以LOFT产品为主的合立方等纯新项目均计划在近期首次亮相，而老项目中山水LAVIE、媒体村公寓处于销售真空期，后期也将陆续推出。在售公寓项目包括大湖公馆、国奥村等项目，价格在25000-32000元/平方米区间，多以单套面积在150平方米以上的大户型为主，剩余存量不多。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，地处东北五环的奥北居住区丰富的产品类型，能够覆盖从中端消费客群到城市中产阶层的主流购买力，成熟的综合配套有效提升了区域的整体价值，还存在一定的升值空间。

　　西北五环周边分布着中关村科技园、上地信息产业基地等几大产业园区，区域内购买力一直颇为强劲，包括保利、华润等大型开发企业相继竞得了该区域的大体量地块进行开发。但正是由于区域内供应项目以80万-120万平方米的超级大盘为主，大盘普遍采用分批放量的销售方式，供应周期长的特点反而造成了短期内区域供应匮乏的局面。在售项目中几个早期项目，包括富力桃园、上第MOMA、观澳园等均处于尾盘消化阶段，在售的住宅类型项目包括保利西山林语、THEHOUSE红东方、橡树湾等价格在15000-19000元/平方米之间。供需形势的恶化使得一些项目将公建、商业用地改为住宅产品销售，包括强佑清河新城、上奥世纪中心、上第MOMA等项目在售部分均是商住楼形式，产权年限分别是40年或50年，售价在10500-14800元/平方米区间，略低于住宅类项目。

　　目前西北五环周边可用于房地产开发的存量地块很少，商品房项目逐步沿八达岭高速路向北延伸，而西北五环周边短期商品房供不应求的局面很难得到缓解，在售项目价格有望进一步走高。

　　西五环

　　改善型需求为主

　　西五环的供应主要集中在西长安街沿线和阜石路沿线，前者有融景城、诗景长安、CRD银座等项目，后者有鼎城·e托邦、璟上璟等项目。记者了解到，这一区域以改善型需求为主，所以，产品多数以三居的大户型为主，但也不乏90平方米以下的中小户型，CRD银座和璟上璟还有LOFT的产品。交通方面，地铁1号线、五环路、阜石路、莲石路将西五环与各个区域连接起来。商业配套方面，随着石景山万达广场开业、当代商城和台湾街的入驻，该区域生活便利度提升较快。

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　　南五环

　　新城发展成卖点

　　大兴新城北区

　　今年以来，大兴区域的土地交易是土地市场最大的热点之一，包括金地、绿地、保利等知名房企均在大兴高价拿地，将区域地价推入6000元-7000元/平方米之间。业内人士认为，这意味着大兴的房价进入万元时代。截至8月底，大兴已出让土地16块，住宅供应面积超过120万平方米。而这些出让地块，主要集中于大兴新城北区和西红门地区。

　　受土地价格影响，新城北区在售的领海天使湾、艺苑·桐城等项目应声而涨，位于五环内西红门的鸿坤理想城涨幅更是高达4000元/平方米。

　　业内认为，随着金地、绿地、保利这些品牌企业的集中入驻，大兴新城北区的发展将呈现规模化、品质化。

　　亦庄区域

　　作为北京三大重点建设新城之一的亦庄，在良好的产业建设的带动下，加上低密度、高绿化的区域规划，区域楼市一直颇受欢迎。目前该区域主要在售项目有林肯公寓、林肯公园、金色漫香林等，马驹桥区域有合生·世界村、融科·香雪兰溪等。其中，林肯公寓、合生·世界村以LOFT产品为主，金色漫香林和融科·香雪兰溪以花园洋房和小高层公寓为主，主要针对客群是在亦庄开发区、CBD区域以及南部区域工作的购房者。

　　东五环

　　小户型受热捧

　　东五环沿线通州的优势是最显而易见的，区域配套成熟交通便利，距离CBD是直线到达，比起东南五环，距离上也有优势，所以今年开盘通州五环外的项目很受热捧，目前均价都已经超过10000元/平方米，其中代表的项目有远洋一方、天时名苑等，东五环的项目距离城铁越近优势越大，由于通州地区居住密度较大，在东边，设计完善，户型使用率高，面积划分实惠的小户型非常受欢迎，比如远洋一方的89平方米小三居，正好符合了很多白领小家庭的需要。另外打生态环境牌的区域也受热捧，比如海棠湾等。东五环的项目大多总价低、户型小，比较经济实惠。

　　东五环的项目以普通住宅为主，也有一些别墅项目，普通住宅价格在11000元/平方米左右，值得期待的是远洋一方153万平方米体量的大规模开发，在今后几年在东五环地区唱主角。

　　东南五环新项目很少，老项目后期的富力又一城均价已经涨到14500元/平方米。

　　随着未来朝阳北路地铁线的修建和运行，东部五环的交通会进一步便利，交通压力也会得到缓解。

　　-专家分析

　　五环崛起是城市化必然结果

　　数据显示，北京四环路全长65.3公里，距北京市中心点平均距离约8公里，四环内包含的城区面积约266平方公里；五环路全长98公里，距市中心10公里至15公里，五环内的区域面积约600平方公里。

　　也就是说，短短8年的时间，从四环到五环，北京的居住圈以一种让人眼晕的速度向外扩展了近4公里、300多万平方公里。

　　在业内人士看来，这是必然的。北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，这是城市化进程的必然结果，土地供应结构和以轨道交通为主的交通网络的完善使得城区必然会向外扩张。

　　未来五环沿线房价很难暴涨

　　当五环成为新城区边界，五环沿线的房价是否会步四环后尘，迎来大幅上涨？

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为这样的情况很难出现，五环沿线的土地供应量较大，而且在未来一段时间内，供应量还会加大，虽然交通等配套的成熟会对房价有一定提升，但是因为供应量的原因，这一带的房价很难大幅度上涨。

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 张蓓

　　3 (来源：京华时报)