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预售项目量价齐跌 北京楼市再现拐点?

2009年09月24日10:05 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国经济时报 作者: 张一鸣 王松才 欧阳艳琴

  中大恒基公司提供给本报的统计数据显示,9月份上半月北京楼市预售项目锐减57%,成交量减少14.99%,价格开始出现下滑。该公司认为,北京楼市量价齐跌,拐点信号已经出现。

  但部分业内人士对“楼市拐点”尚持怀疑态度。

  预售项目减少推出“拐点”说

  中大恒基的统计主要依据为北京预售项目量。据该公司统计,9月上半月预售项目仅12个,而8月同期预售项目为28个,相比减少了57%。该公司市场部经理张大伟认为,9月开盘会小于8月份63个项目的密度。

  张大伟认为,目前北京市商品房积压库存动态保持在30万套以上,包括超过10万套的住宅,而同时,8月成交量下降,房价上涨乏力,土地供应相对不足,多种原因组合,使得9月开盘项目减少。

  此外,中大恒基统计,上半月北京楼市商品房总成交量下降幅度达15.4%,其中商品住宅下降4.35%,成交总价因平均单套面积的影响继续上涨,但商品房的成交均价第一次出现了微调。单套房源总值已近173万元,但是对比7月已经出现了下降。

  “8月开发商迅猛提价,试探市场底线,但需求并没有响应,成交量持续下降,这一趋势在9月出现了明显的加快。”张大伟认为,市场拐点出现的因素已经齐备,明确的拐点信号已经出现。

  张大伟还分析,楼市成交量的持续下跌,加之二套房贷政策收紧等宏观政策的影响,未来市场走向增加了许多不确定因素,开发商心态发生变化,部分楼盘开始出现打折现象。与此同时,则是房价的高企制约了自住需求的持续释放,需求出现观望。

  支持这一观点的人还有金融投资家孙飞。在此前接受中国经济时报记者电话采访时,他表示,基于有效购买力不足,一线城市房价已经开始回调,楼市由价升量跌向量价齐跌转变,部分楼盘开始打折就是一个表现。

  二手房市买卖双方博弈出现

  与中大恒基“量价齐跌”判断有所不同的是,北京市房地产信息管理网上的数据显示,9月1日至9月21日的二手房网签量相比8月同期依然存在一定程度上涨,基本保持平稳,其中9月网签量激增64.23%。

  中原地产近期发布的一项统计数据则显示,9月1日—15日,京城存量住宅网上签约成交量为14333套,与8月同期的10747套相比,上涨了33.37%。8日—14日北京市存量房住宅一周网签成交量为4964套,与前一周1日—7日的8290套相比,下浮40.12%。

  北京中原三级市场研究部据此认为:“9月上半月二手房网签量‘似升实降’。”

  该市场研究部分析,8月末公布的规范存量房贷款业务政策推迟一周执行,导致京城二手房交易在9月第一周集中签约,甚至出现日网签成交量突破2000套的历史最高纪录。而在之后,北京存量住宅网上签约量骤减。

  链家地产市场研究部经理王志伟在接受中国经济时报记者电话采访时表示,因银监局二手房按揭政策影响,部分购房人不得不选择观望,但如果依此判断出现价格拐点还有些武断。从目前的成交价看,北京二手房市场价格处于相对高位,依然保持坚挺,王志伟说:“毕竟新政对购买力产生的到底是抑制还是缓冲作用还需要时间观察,短期来看影响并不明显。”王志伟说。“我爱我家”也表示,2009年政府出台了一系列低税率政策,新政对市场冲击不大。

  不过,“我爱我家”同时表示,如果2010年低税率政策不能延续的话,加上这次的二手房按揭新政,购房人的税费负担就会大幅度增加,二手房交易量有可能大幅度萎缩,市场将出现大起大落的局面。王志伟也认为,营业税是否还能继续优惠将对市场产生较大影响。

  目前京城二手房源稀缺,二手房价格节节攀升,京城中高档二手商品房的业主心理价位也继续高涨,部分业主惜售,议价空间不复存在。但与此同时,中高档二手商品房均价8月达到16022元/平方米,已日渐超出消费者所能承受的心理水平,规范存量房贷款业务的政策,使得购房成本提高,部分消费者市场观望心理增加。北京中原三级市场研究部认为,买卖双方博弈的尴尬局面开始显现。

  但尽管如此,中原地产总经理李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示,目前市场出现的仅仅是短期的调整,并不是所谓的“拐点”。

  

(责任编辑:克伟)
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