唐文祺

　　从最初的“寄人篱下”到如今的主动扩张，多家海外零售商开始对中国商业地产领域跃跃欲试。由拿地开始直至招商运营完成，在各路资本竞相角逐商业地产市场时，部分零售商不约而同地变身“地产开发者”，参与竞争。

　　海外零售商重拾“欧洲模式”

　　进入中国多年之后，业已熟悉“水性”的英国知名零售商特易购（Tesco），其发展策略的调整显得低调却有效。9月17日，随着青岛乐都汇广场的开幕，特易购以商业地产开发商的新身份完成了“漂亮转身”。实际上，早在此之前，以合作伙伴或收购项目为目标，特易购已在全国范围内展开了低调却大规模的“搜地”行动。

　　“特易购的土地收购方式有两类，找到有意向出让土地的卖家，或是在市场中公开竞标地块。不过，由于特易购无论在资金财力还是品牌效应方面皆具强势性，因此这两种方式的最终结局都是由特易购成为绝对控股方。”一位接近特易购的业内人士称。

　　据悉，特易购对于此次发展策略的调整尤为重视。该集团内部成立了一个专事市场调整的团队，对于中国各个城市、不同地段的商圈氛围和人口数量进行调查统计，最终将信息汇总上报。一个耐人寻味的细节是，在企业架构中，这个并不起眼的团队完全不受地区性总部的管辖，转而直接向公司董事会进行汇报。

　　自2009年初，特易购在中国的发展步调突然加速。其中国区首席运营官戴博特（Robert　Desborough）对外表示，购地自建门店的方式未来将成为特易购在中国拓展业务的重要策略之一。与这一策略相匹配的是，特易购为旗下大型综合性购物中心引入了“乐都汇”品牌。

　　按照戴博特的计划，截至2012年底，中国14个城市中将有18家乐都汇广场正式开业。这意味着，特易购在中国市场的双品牌运作路线开始正式启动。大卖场部分仍然继续耳熟能详的乐购品牌，而购物中心则主推乐购汇。

　　“特易购在中国的转型算是酝酿蛮长时间了。”一位专司商业地产项目的投资人士对CBN记者表示，“可能是受到之前操作模式的影响，思路还是更为侧重于大卖场。”据他介绍，从商业布局来看，购物中心结合了购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务，包括大卖场、专卖店、餐饮在内的零售业态较为齐全，从运作水准来说，明显高于简单的卖场概念。“从这方面来看，特易购在中国的运作成熟还是需要时间。”

　　不过对于特易购来说，其对商业地产的未来发展前景充分具备信心。特易购中国地产公司CEO马·保罗在公开场合透露，启动购地自建计划，是公司在中国商业拓展的重要手段之一。这种策略的调整，可以使得购物中心不受租赁物业的限制，更好地开拓自己的经营及文化理念。

　　除了特易购，专营家居零售的宜家也开始正式涉足中国商业地产领域。今年7月，宜家集团对外宣布，已成功拍得北京大兴的西红门商业综合区二期用地，将对此地进行综合开发且建立一个大型购物中心。主力运作拿地策略的英特宜家集团为宜家的兄弟企业，并在欧洲50多个国家建立运营购物中心。此次该集团在中国商业地产市场的崭露头角，预示着宜家开始迈上了自主拿地运营之路。

　　商业地产竞争或加速

　　仲量联行华中区商铺部总经理邓汝舜表示，特易购、宜家等零售商在中国“转型”的模式，其实在海外市场早有进行。这些海外知名零售商在进入中国之初，采取与海外市场截然不同的运作模式，某种程度上也是为了熟悉市场分散风险。随着在中国市场占有率及品牌知名度的提升，这些零售商开始更倾向于自己独立进行拿地及经营。

　　“一个商业项目从拿地、投资、开发到运行，通常需要高资金与长期性的投入。”上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆表示。根据他的大致测算，以租赁的形式操作，超市整体租金在1元/平方米/天左右，但如果出租给其他商家的话，却可以达到2~3元/平方米/天，其间的利润差价显而易见。

　　戴德梁行商铺部董事韦泽铭对此持相同意见：“虽然收购项目或土地的支出成本会更高，但对于有经验的企业来说，持有自己的商业项目进行经营，利润回报也会更大。”

　　另一方面，零售商们将在海外业已成熟的操作模式带入中国，也有助于在角逐激烈的中国商业地产领域中扩大市场占用份额。“从前是以与开发商捆绑合作的零售品牌出现，如今已过渡到投资商及运营商的角色，从长远来看也是有利润可图的。”一名商业地产投资者称。

　　不过，也有业内专家指出，当前中国商业地产开始日益显露的一大弊端，就是许多投资商或开发商借着项目开发之名，行囤地之实。个别快速扩张的商业地产商甚至在当地“招商引资”的名义下，以优惠价格吸纳到二、三线城市的多幅优质土地，从而对以规范市场为主旨的“土地招拍挂”方式进行了合理规避。

　　“成功的商业地产模式，是开发商与运营商合作，以部分招商部分持有的方式进行资本运作，这需要"养"，在商业地产开发中必须杜绝前述的投机心态。”朱连庆表示。