上海土地储备“龙头”进军房地产

　　21世纪经济报道 孙小林 上海报道

　　自从南汇区划入浦东新区后，上海市原南汇区区长张建晨的去向一直备受外界关注。而就在3个月前，张已经低调上任上海地产（集团）有限公司任总裁。

　　有意思的是，张的前任，上海地产集团原总裁白文华也曾担任过南汇区区长。

　　上海地产（集团）有限公司（下称地产集团）是大型国企，与上海市土地储备中心是两块牌子、两个独立法人、一套班子管理运作，上海市土地储备中心负责收购储备土地，地产集团则被定位为土地储备市场运作载体。

　　据接近地产集团的知情人士透露，地产集团在2008年年底到2009年年初修改了经营范畴，增加了“房地产开发、经营，实业投资，物业管理”等内容。

　　根据本报记者获得的一份材料显示，上海市国资委要求上海地产集团“逐步实现房地产企业中国有资本的退出”，与此同时，地产集团拥有的中华企业和金丰投资两家上市地产公司正在继续深入“房地产开发”领域。

　　“南汇地王”

　　在2009年5月19日大浦东公布的过渡阶段主政领导名单中，张建晨并不在列，其去向引起种种猜测。

　　如今，地产集团董事长仍为皋玉凤，张建晨任总裁。而外界亦注意到，上海地产集团前总裁白文华也曾担任过南汇区区长。

　　在浦东新区知情人士看来，这个任命结果顺理成章。

　　原南汇区和上海地产集团的渊源非同一般——地产集团旗下的中华企业在南汇的土地保有量巨大，高居所有地产开发商第一，因而被称为“南汇地王”。

　　在白文华担任上海地产集团总裁期间，中华企业先后拿下南汇地区的三个地块项目，面积合计1203亩。

　　这三块地均处于南汇的“核心地带”，一块位于原南汇区老行政中心所在的惠南镇，一块位于最接近浦东新区的素有“小上海”之称的周浦镇，一块在上海市重点建设的四大交通网络型商贸中心之一的航头镇。

　　据了解，上述三个项目都已经于2006-2008年期间先后开始建设，受惠于南汇划入浦东以及三个地块距传言中的迪士尼落户地并不远，中华企业的股票一直高涨。

　　不仅如此，中华企业在上海航运中心建设要地的临港新城附近拥有8000多亩的土地储备，而张建晨曾担任上海临港新城管委会副主任。

　　在白文华担任地产集团总裁，地产集团频繁在南汇大量拿地期间，张建晨任南汇区区长。

　　因此业内人士普遍认为，此次张建晨调任上海地产集团，将有助于上海地产集团在南汇项目的开展。

　　一个不可忽视的背景是——由于南汇划入浦东新区，土地升值空间巨大，且又适逢南汇成为上海建设航运中心的核心地区，地产开发潜力巨大，因此地产集团如此重视南汇可以理解。

　　从“土地储备”到“地产开发”

　　地产集团在上海地产界地位特殊，因而一出生就备受关注，尤其是其经营范围。

　　根据上海市的安排，地产集团被要求代表政府对上海的土地一级市场进行调控性经营，发挥土地市场供应的“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用。

　　在实际操作中，一般都是上海市土地储备中心收购土地之后，上海地产集团再介入到土地的储备和增值程序中。

　　不过，这一“蓄水池”的定位正在逐步发生变化。

　　据接近地产集团的知情人士透露，地产集团在2008年12月下旬进行了经营范围的变更，最为显著的变化是，增加了“房地产开发、经营，实业投资，物业管理”等内容。

　　而原地产集团经营范围则包括土地储备、开发，滩涂资源管理、开发、利用，股权投资，旧区改造，重大工程配套商品房建设。

　　尽管地产集团旗下金丰投资和中华企业及其他部分控股房地产开发企业均具有房地产开发资质，但此次经营范围的变更则意味着，地产集团亦试图自己进入地产开发领域。

　　比如，最近为外界所关注的位于上海市嘉定区的超级大盘安亭新镇项目易主后的新主人就是上海地产集团，地产集团将负责安亭新镇项目的开发建设和管理。

　　不仅在上海本地，地产集团还谋划进军外省市房地产领域，并已进行了部分尝试。

　　目前，地产集团在临近南京的马鞍山市设立子公司（金申置业发展有限公司）进行房地产开发，投资30亿元开发了一个大型楼盘。

　　8月31日，新任地产集团总裁张建晨在考察马鞍山市期间就表示“希望今后能寻找到更多的合作项目”。

　　不过，在上海市政府和上海市国资委的相关文件中，并没有授权上海地产集团进行房地产开发，仅仅授权“重大工程配套商品房建设等”。

　　根据上海市国资委《关于上海地产（集团）有限公司国有资产授权经营的批复》显示，上海市国资委要求地产集团“实现房地产企业中国有资本退出”。

　　这一要求在上海市政府层面被再次强调，《上海市人民政府关于同意组建上海地产（集团）有限公司并实行国有资产授权经营的批复》要求地产集团应“组织和实施其所属房地产企业国有存量资产盘活，实现房地产企业中国有资本退出，增强土地储备能力”。

　　不过，在实际操作层面上，地产集团下属中华企业和金丰投资两家上市公司，尤其是中华企业均大规模进行房地产开发。

　　对于地产集团这样具有政府背景和拿地优势的大型国企而言，大举进入地产开发领域，难免受到业界密切关注。