房地产市场表现极不平凡的2009年,还剩下2个多月的时间就要结束了。年头普遍弥漫的悲观情绪,经过前三季度的量价齐升,目前大幅改观。
当前的房价,几乎所有人都觉得太高。但由于四季度没有出货压力,开发商几乎没有降价促销的动力。
一个相对清淡的“十一”黄金周,正好反映出开发商与购房者之间的僵持。
不过,楼市纷杂的信息也使不少有购房意愿的市民动摇。虽然有专家认为四季度房价可能下调,但仍有不少业内人士表示房价还将长时间稳定,甚至可能继续小幅上行。因此,买房子的计划到底是应该暂时搁置,还是应该及时出手,成为不少购房者心头的一块大石。
讯号 黄金周讯息:楼市进入僵持阶段 当前楼市到底处于一个什么样的状态,刚刚过去的史上最长黄金周,传出了一些讯息。
从全国各大城市尤其是一线城市的国庆市场来看,基本出现了成交清淡、楼价再走高、货量不多、看房不积极的情况。有业内人士分析,造成这一状况的大约有几方面原因:
首先,今年60周年大庆又连着中秋,节日的气氛冲淡了楼市的吸引力,不少人忙着外出旅游或与亲朋聚会,从旅游市场和消费市场的极度畅旺可以看出这一点。
其次,数据显示,今年上半年,信贷资金占房地产投资额的比重达到了历史高点,全国房地产开发资金总额为2.37万亿元,开发商手中的资金充足。再加上去年底由于市场不景气,各开发商定下的2009年任务都比较低,而这个任务额在销售畅旺的今年上半年就基本已经完成。因此多数开发商并不着急出货,也丝毫没有降价促销的压力和动力。
与之相应的,不少开发商甚至把原计划在黄金周开盘的项目提前或延后,刻意避开了黄金周,新增货量与以往的黄金周相比,可谓少之又少。以广州为例,今年国庆期间,全市新推售商品住宅约5000套、62万平方米,新增供应面积较去年同期减少约72%；中心六区新售住宅约2000套,新增面积仅25万余平方米,较去年同期减少近八成。黄金周新货少,可选择的余地小,也是众多看房者的普遍感受。
第三,高房价是抑制成交量的最关键因素。黄金周楼市不降反升,部分城市甚至出现了一两千元的涨幅。这不仅超出了刚性需求的购买力,也打击了大量换房、投资的积极性。从近期成交产品的结构来看,中小户型产品的比重比以往明显增加,以广州为例,今年5月份以来,该比重已连续四个月高于45%。反映出当前市场正面临明显的价格阻力。
此外,经过近年楼市的起起伏伏,购房者已日益认识到,房价一旦过高,并产生泡沫,政策就会从“鼓励”转向“调控”。一旦形势发生变化,房价就可能重新进入调整通道,因此不妨再观望一下。
总结以上几点可以大约看出,当前的楼市已经进入了僵持阶段,在开发商与购房者之间正逐渐形成了一场无形的博弈。
分析
影响楼市的关键是政策 2009年的楼市表现之不平凡是有目共睹的。绝大多数城市前三个季度交易量就超过去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,楼价一路上扬,基本都超过历史最高纪录。这样的井喷行情究竟动力来自何方?
今年的楼市用过去那种用经济大发展、收入增长、供求两旺等的逻辑似乎解释不通,因为从去年下半年至今年一二季度,主要经济指标均持续下滑,直到今天,国民经济难言已完全走出困境。因此,今年的楼市应该并不是由经济形势拉动的。
广东省房协会长蔡穗声的一句话点破了其中的关键,他戏言:是国际金融危机挽救了中国楼市。此话应该可以理解为,为了抵御危机对经济的破坏,为了保增长,政府实际上将房地产置于拉动投资和消费、带动多个产业、走处困境的关键。因此各项针对楼市的优惠政策以及一系列刺激经济的办法,给楼市回暖增加了十足的动力。
去年底,国务院就出台了“国13条”救市,购房减首付、房贷利率打七折、税费减免、开发资本金下调等一些列优惠政策可谓是下足了猛药,政策的宽松程度几乎创历史之最。同时,前三季度超过8万亿元的天量信贷投放,也使得大量的资金直接或间接地进入楼市,这也相当程度地支撑了楼市的大涨。
因此满堂红集团首席研究员龙斌认为,今年楼市火爆是非传统市场因素、非传统经济因素起了更关键的作用。中原地产研究部胡广东则将之概括为政策市。简而言之,没有这一系列的优惠政策和利好出台,楼市仅凭自身很难回暖。
同样,在当前开发商与购房者形成僵持、而经济形势仍存在不少不确定因素的情况下,政策因素仍是决定楼市走向的关键。认清这一点,有助于我们判断后市的发展。
预测 国13条、粤15条会不会变 年底楼市的焦点之一,是现行的“国13条”以及各地方政府出台的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。这些优惠政策到底会不会准时结束,又应不应该继续执行,是后市发展的关键。
龙斌认为,最近决策层不断强调国家经济政策、货币政策等不会改变,央行表态可以忍受2%的通胀水平,多少都是在给经济打气,稳定大家的预期。“其实大家都清楚,房地产作为本轮拉动经济的重要引擎,如果即刻改变相关政策,效应不单单是调整房价,经济也可能要付出较大的代价,目前经济并没有完全企稳,调整房地产政策不时最好时机。”
此外,“国13条”强化了地方政府稳定房地产市场的职责,明确各地在执行中央统一政策的前提下,也可以结合当地实际,进一步采取措施促进房地产市场健康发展。因此,优惠政策到期后究竟能否延期将更多地取决于地方政府的态度。
东方证券分析师预测,大部分二、三线地区的地方政府对房地产行业依赖程度较重,故延长期限的可能性较大,而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象,存在优惠政策取消的可能。
日前,一位知情人士也向记者透露,广东省政府多次强调房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性,要大力促进商品房市场平稳发展。因此今年极大地促进了广东楼市的回暖的、“国13条”配套的“粤15条”应该到期后也不会变,优惠政策明年很可能仍有效。
不过,省建设厅住房与房地产业处有关负责人则表示,现在谈“粤15条”是否会延期为时尚早,因为三季度的数据刚出,还需要对数据分析、对楼市进行判断才能做出决定。
对于优惠政策可能续期的消息,不少广东的业内人士均抱持一种审慎的乐观态度。胡广东认为,最终优惠是否取消,政府可能会采取更为灵活的方式。比如,二套房贷的优惠政策可能取消,首次购房的优惠仍可能保留,另外中小户型享受的契税优惠也有可能保留。相信只要取消部分优惠,就会对楼市造成一定影响。
业内人士指出,优惠政策是否真的会续期,目前仍很难判断,政策的不确定性很大。届时究竟是利空还是利好,无论开发商还是购房者都要做好心理准备。
即使“国13条”等优惠政策不变,楼市的政策因素仍存在不少不确定因素。龙斌还表示,明年经济回升之后,可能出现通胀现象,而宽松货币政策也将面临退出的问题,流动性适当收紧、利率上调以及生产行业复苏都可能弱化房地产作为吸引资金轴心的地位。
而对于四季度房价是否会出现下调,尽管目前业内仍存在分歧。不过一个普遍的认识是,房价维持高位仍将持续一段时间,目前出现的成交缩量也将持续。综合各方面因素,更多业内人士倾向于四季度楼市发生大变化的机会较小,但明年高房价面临调整的机会很大。
机会 四季度二手房交易或出现井喷 目前,全国各大城市的房价已基本超过2007年的纪录并还在继续攀升。以广州为例,中原地产估计国庆前后近一个月的时间里全市成交均价约在11500元/平方米左右,中心六区的成交均价很可能会超过14000元/平方米,达到今年以来的峰值。
由于租金的上涨赶不上房价的速度,各大城市的租金回报率今年以来一直呈现下降的趋势。中原地产研究中心调查显示,目前,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的租金回报率分别为3.10%、2.49%、3.61%、2.96%和3.29%,在上海部分郊区,个别项目的租金回报率甚至不足2%,均已低于同期贷款基准利率。
因此胡广东坦言,仅从租金回报率来看,当前的楼市并不是一个投资的好机会,尤其是短线炒楼,投资价值更大幅萎缩。“但对于个别地段的个别楼盘来说,如果考虑长期升值和教育资源等因素,则另当别论。”
而对于自住型买家,他认为如果不考虑转手的因素,只要购房成本在自己可以接受的范围之内,还是可以考虑出手。“每个自住买家都希望能在低位买入,但到底何时见底谁也不好判断,就好比去年12月低位时,很多自住型买家认为还会继续探底,保持观望,却错过了抄底的好机会。”因此重点考虑的应该是资金的需求,以及价格自己能否接受。但如果能力、实力暂时不够,需求也不是很迫切,则不必急着入市。
龙斌则提出,从中长期看,房地产一定是最佳投资品种,比其他投资品而言,不仅波动小,风险非常之小,而且实际收益不见得低。“看这些年的发展历程,投资的最大赢家不在股市或者其他市场,而在楼市。基于这样的看法,我觉得目前投资从中长期看,一定是没问题的,特别是有些价格相对比较低的城市如广州、以及核心区域的物业、稀缺性的物业,将来的升值潜力和回报都不会低。要注意的是自己的实力,有中长期持有能力,可以抵御短期小幅波动,目前入市也不是不可以的。选什么样的物业更重要。”
不过,在当前的形势之下,同样隐藏着投资的机遇,关键也在于政策因素。年底到期的“国13条”是否续期虽然尚无定论,但只要原定年底到期的营业税、契税、个税等优惠政策存在调整的可能,业主就可能会利用最后的政策优惠期加快售楼的决定。
以二手房营业税优惠为例,“国13条”将此前个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为了超过2年(含2年)转让免征营业税。这一优惠一旦取消,不少楼龄为2—5年的次新房明年再转让,就将缴纳房屋总价5.5%的营业税,是一笔不小的费用。
因此合富辉煌首席市场分析师黎文江预测,四季度二手房交易很可能出现井喷,“尤其是此前为保值而将资金投入楼市的珠三角一些制造业的小企业主,一方面现在总体形势好转,另一方面优惠即将到期,他们很可能回笼资金重新投入实业”。二手房集中套现将直接影响到二手房价格,四季度可能会下降。“四季度有意购房的市民可以考虑从一手房转向二手房,会比较合算”。
来源：南方日报
作者：卢轶
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