“土地神话”不再 房企香港IPO遭遇新“标准”

　　2009年，在内地房地产业形势一片大好之下，诸多内地房企雄赳赳、气昂昂地赴港IPO，然而先行者的破发、融资缩水却一下子打懵了更多的后来者。市场风向变了吗？还是自己出现失误？这次内地房企香港IPO的遭遇，给乐观过了头的房地产企业们泼了盆冷水，提供了更多的经验和教训。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

　　当数十个中国房地产企业瞄准香港股市，欲借IPO一役实现资本“涅槃”时，太平山下的资本角逐虽未刀光剑影，确已惊心动魄。对于一些从2006年开始就为香港上市做全盘规划的内地房地产企业来说，他们算到了规模与资本的必然联系，但对于海外市场变幻的行情，以及海外投资者对内地概念股日益成熟的投资心态的把握，似乎仍欠火候。

　　“话题”恒大

　　“一个小小的路演场地，挤下超过200多人。除了众多香港富豪来捧场外，我看到一些很少在公开场合露面的大庄家出现，你们内地也叫操盘手。我在香港金融界工作这么多年，这是很少见到的场面。这些人未必会买恒大的股票，但都想来看一看，恒大到底是个怎样的企业。”一位在19日参加恒大路演仪式的香港投资界人士向上海证券报介绍。

　　这一天，扬言要于2010年彻底跃居地产商首位的恒大地产，在经历近四年筹备后，第二次冲刺香港资本市场。此前的2008年3月13日，恒大第一次为香港上市展开全球路演，并计划于3月28日正式挂牌。但由于路演阶段意向投资者与意向招股价格出现较大差距，恒大地产集团主席许家印临时决定暂停上市。

　　今天的许家印，带着一年前的刻骨教训而来，显得志在必得。包括新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、中渝置地主席张松桥、香港烟草有限公司主席何柱国等悉数到路演现场为恒大造势。为了确保招股顺利，许家印拉来了刘銮雄、郑裕彤分别斥资5000万美元认购股权。到19日当天，更曝出香港首富李嘉诚欲参股恒大。消息人士透露，李嘉诚最终认购额可能超过1亿美元。

　　模式渐胜土地

　　在香港投行人士看来，恒大的价值是规模大，而且便宜，可能是香港富豪愿意出手购买的最主要原因。但恒大的风险是过于激进、对未来承诺的高增长没有保障。虽有消息称明年恒大报表利润可能高达80亿元。但“2008年万科的纯利也不过40多亿，恒大能否实现明年80亿的巨额利润，投资者心里都有个问号。再加上5120万平方米的土地储备，如何实现有效的滚动开发？恒大的成本与融资压力未来仍然存在。”香港投行界认为。

　　从目前披露的数据看，恒大招股价格确实较一年前“缩水”了很多。本次恒大拟发行15.13亿股，计划筹资7.69亿美元（约合52亿人民币）。这一数字较此前传出的百亿规模，以及去年拟上市时的融资规模，基本上缩水一半。每股招股价在3至4港元，也较此前市场预测大幅下降。

　　恒大自降身价可谓被“逼上梁山”。今年9月，内地地产股赴港IPO呈现开闸放水之势。其中内地大型综合物流交易中心华南城(01668.HK)和福布斯神秘富豪张志熔名下地产公司恒盛地产率先于9月底10月初分别上市。“在恒盛和华南城招股的时候，香港市场行情很好，所以两家公司定的价格都比较高，但上市后受大势影响一路下降。到宝龙路演时不得不大幅下调招股价。当时香港投资者对内地地产股确实出现悲观和分化。”一位在港工作的国际投行人士告诉记者。

　　据介绍，9至10月，共有超过13家内地房地产公司正在香港申请上市或者进行招股，如果全部成功挂牌，以公司数量计算，内地房地产股必将成为港股中最大的板块。

　　“截至目前，香港共有内地地产股近40家，大家可选的范围很大。除非是资质又好，价格又便宜的大型房企，不然很难让投资者有非买不可的冲动。而经过几年来的接触，香港投资者对内地房地产企业的运作模式渐渐熟悉。他们开始关注房企在风险控制、管理能力和商业模式等方面的持续成长性。”普通的香港股民吕小姐告诉记者。

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