在近期政策预警频出的背景下，房地产格局正在悄然生变，根本性变化将在明年出现。

　　今年下半年，很多民营企业开始放弃竞争激烈的一线城市，而转向去二、三线城市。另外，还有的民营企业则采取参股、合作等方式，与国有企业联姻来获得生存空间。

　　转战二、三线城市

　　国家统计局发布的9月房地产市场运行情况显示，全国商品房9月当月销售同比增长56.32%。光大证券分析师赵强表示：“全国销售量的增长数据好于重点一、二线城市的平均数据，销售量的增长贡献更多的来自于三、四线城市和部分二线城市。”

　　其实从两三年前，开发商就已开始了在二、三线城市“囤地”的征程。只是今年在中心城市竞争加剧的情况下，转战二、三线城市的迹象更为明显。

　　今年7月，“二线地王”万科就斥资在武汉东湖、广东中山、佛山连下三盘；碧桂园则在安徽、辽宁的两个城市推出11个项目。据记者了解，大型房企在二线城市的新增土地储备占比已经接近50%，达历史峰值。

　　阳光100常务副总裁范小冲接受记者采访时表示，一线城市核心地块土地资源越来越紧张，而且这些资源不少被具有央企背景的企业拿走，而与一线城市相比，二、三线城市房价偏低，风险相对分散。

　　上半年各月成交总价排行前10名的地块中，有60%的高价地块由国资背景企业获得。80多家辅业为房地产的央企在二季度的收益中，有近三成来自房地产业务。中金公司的分析师白宏炜坦言，面对这样的竞争者，有长期开发经验的企业往往都会退避三舍。

　　民营企业与国企联姻

　　当然，并不是所有的开发商都选择“退二线”，民营企业主动谋求“公私合营”的比例正在逐渐上升。频繁在土地市场攻城略地的绿城中国斥资200亿元人民币以上购买了10多块地，其投资部的戚丽琼表示，新购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的。

　　主攻商业地产的万通集团董事长冯仑更是毫不隐讳他“学先进、傍大款、走正道”观点。他说，从资本规模来讲，万通在地产公司中排名越来越靠前，很大程度上都是因为“傍大款”。

　　民营企业“傍大款”的好处则显而易见。房地产市场是调控最多、政策风险最大的市场，而傍上地方国企或者央企之后，可以搭上“政策便车”。

　　也有的企业是“退二线”、“傍大款”双管齐下，全国开花。9月7日，在万科与中粮地产以22亿元的价格联手拿下北京房山区长阳镇起步区1号地之后，当月月底万科又与中粮地产的合资子公司联手以29.3亿元拿下房山区长阳镇起步区5号地。同时万科还与南京交通集团签署战略合作协议。

　　二、三线规模至上

　　实际上，向来由民企主导的房地产市场，从今年开始出现国企主导趋势。在央企成为“地王”的表象背后，是一线房地产市场需要更大的资金撬动。在保险资金开闸投资不动产之后，将有接近2000亿元的保险资金名正言顺“杀入”楼市，这无疑提高了进入一线城市地产行业竞争的筹码，中国一线房地产市场正在进入大资金时代。

　　而在二、三线城市，尽管房地产开发商并不需要以“地王”的方式来实现产品价值，但仍需要以产品结构的多样化和开发区域的分散化来体现竞争力，企业规模效应的优势表现得更加明显。

　　为避开高成本土地，世茂地产在现有的土地储备中，一线城市占比下降，更多的则是苏州、沈阳、南京、武汉、常州等二线城市。世茂地产表示，未来的重点还会是二线城市。

　　主攻二、三线城市的碧桂园同样以规模效应取胜。据记者了解， 2009年碧桂园将重点放在广东省内的26个项目，欲借珠三角区域楼市率先回暖的机会加速销售，回笼资金。

　　广州地产资深人士韩世同表示，目前进入一线地产领域的资金门槛已经上升至4、5亿元，这样的市场环境似乎是为拥有巨额资源的国企度身定制，他们既可以在倾向性的市场中获得资金，又能在相对封闭的市场中占据先机，获得市场份额，那些民营地产开发商自然没有了生存的空间。而二线地产市场也被排名靠前、规模效应突出的大型民营房企占去了不少位置，而留给中小开发商的生存空间日渐有限。