保利冲刺：赶超万科

　　保利冲刺地产行业龙头的态势锐不可当。

　　刚刚出炉的三季度业绩报告显示：前9月保利的销售面积和销售金额分别达到392.24万平方米和323.35亿元，位列房企第三；而其“粮草”储备的速度也同样惊人—单单9、10两个月，保利就豪掷188.14亿元（包括琶洲项目改造成本），在青岛、上海、杭州和广州拿下13幅地块。

　　豪掷350亿元买地

　　步入2009年年尾，保利集团离2010年“净资产超过500亿元、总资产达到1000亿元”的目标时限越来越近，最后的冲刺阶段已经到来。

　　“对这一目标，集团上下都很有信心，应该没什么问题吧。”保利地产营销总监胡在新在接受时代周报记者采访时表现得很乐观。

　　这种乐观情绪的背后，有着漂亮成绩单的支撑。10月27日发布的《保利地产2009年第三季度报告》显示：今年1-9月份，公司实现房地产销售签约面积392.24万平方米，销售签约金额323.35 亿元，比去年同期分别增长163.16％和165.20％。报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为31.60 亿元和3.91 亿元，比上年同期分别增长140.89%和67.44%。

　　“这样的增幅，在公布月度销售数据的一线公司中增速是最快的。”国金证券分析师对保利三季度报进行分析时指出，“增速领跑的原因在于公司2008 年仍旧保持了一定扩张速度，新开工面积在上一年73%的基础上继续增长11%，可售房源相对丰富。”

　　销售回款的持续旺盛，让保利地产在拿地时显得底气十足。今年1-9月，公司新拓展项目16 个，占地面积142.99 万平方米，规划容积率面积407.93 万平方米，规划建筑面积498.80万平方米。而进入10月，保利地产又在杭州、南京、佛山和广州拿下4幅地块。如此算来，今年到目前保利已在购地上投入达346.7亿元。

　　在国金证券分析师眼中，拿地难、一线城市拿地更难、一线城市大规模拿地是难上加难，是目前土地市场的写照，但保利今年还是在土地市场大显身手。“保利拿到的地块分布在全国13 个城市。而比较难得的是公司在一线城市新增项目面积占比达到26%。”

　　集中一切资源赶超万科

　　保利集团的全力支持，为保利地产排解了疾驰飞奔的后顾之忧—按照集团的5年发展规划，到2010年，保利集团总资产超过500亿元，当年实现利润40亿元以上，其中房地产业占到利润总额的80%以上。分析人士认为，保利集团要实现5年资产规模和利润翻番的目标，仍将依赖其房地产业务。

　　保利地产在上市之初，保利集团就已明确其范围内的房地产开发业务须以重组后设立的保利地产为平台和载体，这意味着保利集团的人力、资金等重要资源，将进一步向上市公司集中，这无疑让保利地产如虎添翼。

　　在目前的形势下，虽然地产行业龙头老大万科在销售额上仍居老大地位（2009年1-9月份，万科累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元），但保利的多项指标在大型房企中都已位居前茅，地产龙头的势头锐不可当。

　　保利的行业地位和经营业绩也获得了资本市场的认同。继保利地产实现80亿元的股本融资之后，保利房地产（集团）股份有限公司又被纳入恒生A股行业龙头指数，成为该指数的成份股。

　　“公司有充裕资金保证扩张能力。”国金证券分析师指出，公司目前基本没有短期借款，长期借款余额也比年初下降18 亿元，但由于良好的销售回款和实现了约80 亿元的股本融资，目前账面现金比年初增长了112 亿元，达到166 亿元，从资金层面保证了公司较强的扩张能力。

　　“从利润率等关键指标上看，保利是非常有实力的一家公司。”广州维森置业董事总经理张维伦对时代周报记者直言不讳，虽然在销售额上，万科排名第一；但在其他方面，例如利润率、投资效益等方面，反而应该是万科向保利学习。

　　2012年商业地产占比三成

　　值得注意的是，保利地产近期购入的地块，有不少都包含了所占比例不小的商业金融项目。例如，9月份，保利在上海浦东新区获得的黄浦江中心段E18单元1-8地块，就是一块经营性办公用地；在约100万平方米的广州琶洲村改造项目中，规划的商业面积多达40万平方米；而佛山2009-002地块50万平方米建筑面积中，有20万平方米的性质为居住用地兼商业金融，后两个项目均被地方政府要求开发成为商业地标。

　　“这些项目当中的商业配套，一些是因为地方政府在地块出让时附的要求，另外一些地段比较看好、例如位于中心城区，且商业资源价值比较高的项目，我们也会主动出击。”胡在新告诉时代周报记者，“但这并非意味着我们刻意在商业战略上有所转型。其实之前保利的项目开发中，也同样有不少商业项目。”

　　早在2002年的《十年发展规划纲要》中，保利就已经明确了“以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略”。

　　如今，保利的住宅开发已经在国内房地产市场占据一席之地，商业地产项目加速开发已现端倪。

　　“保利的商业地产已经开始进入收获期。”保利地产2009年的中期策略会议纪要显示， 公司目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计，总市场价值超过150亿元，预计未来年租金收入将超过10亿元。

　　胡在新告诉时代周报记者，保利的目标是到2012年，商业地产方面的投资要占总投资额的30％，并持有部分核心地段的高品质物业。“从我们目前的现状来看，要实现这个目标应该不成问题。”

　　据透露， “多元化经营”、“地标性建筑”、“全国布局”和“自有经营”，将是保利地产商业战略的几个关键词。即通过多元化经营降低开发成本，通过打造地标性建筑提高品牌美誉度，以经济中心城市为中心实现全国战略布局。同时，公司将通过持有物业，长线经营，滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，提高企业的可持续发展能力。

　　“增加持有型物业，应该是一个房地产企业从不成熟走向成熟的标志。销售型物业和持有型物业的互补，才能让房地产企业既有销售资金的回笼，又保证时刻都有稳定的现金流。”张维伦表示，从目前的经济形势和行业发展向上的态势来看，现在开发商业地产，也是明智的选择。

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