谢国忠：纽约楼价只及浦东1/2 但收入是上海7倍

　　“美国纽约洲的写字楼价格，现在只有上海浦东区写字楼价格的一半，而人均工资却是上海的七倍。”独立经济学家谢国忠告诉理财周报记者。

　　10月25日，美国最大商业不动产融资公司Capmark集团申请破产保护，就在同一周，美国金融管理局再关闭七家银行，至此美国今年倒闭银行数量已增至106家，为近20年来的最高水平。铺天盖地的破产倒闭潮，加剧了投资者对于美国商业房地产和金融行业的担忧，次日美股先升后跌，道指朝早反弹上10000点上方，但横行一段短时间，道指急转直下，插水近200点至9860点水准才喘定，其后在低位徘徊至收市。

　　Capmark集团申请破产保护究竟意味着什么？美国商业房地产危机是否有可能引发下一场“金融危机”？

　　Capmark的财务状况

　　为何如此糟糕

　　拥有201亿美元资产，但负债却高达210亿美元，Capmark集团背着一个“负资产”的壳.。

　　据了解，该集团的业务遍布全球，是面向美国写字楼、购物中心、酒店和其他商业房地产投资者和开发商的最大的放贷机构之一，其前身是美国信贷机构GMAC旗下的商业房地产业务部门，随后在2006年由高盛、五英里资本公司和美国最大的私募基金KKR以15亿美元合组买下。

　　“美国商业房地产市场的困境严重地限制了Capmark集团的资本可用性，对公司全部核心业务造成负面影响。”该集团董事长兼总裁Jay Levine表示。

　　自2007年底美国经济衰退以来，企业裁员减少了对写字楼的需求，导致购物中心和写字楼无人问津。对此，谢国忠表示：“商业房地产危机还源于美国政府信贷政策的宽松，银行信贷利率降低，而供给和需求却不相匹配，从而导致商业房地产价格越来越低。”

　　不动产研究公司Reis7月公布的报告显示，美国写字楼市场闲置率在第二季高达15.9%，为四年来最高，而租金的降幅则是七年来最大。

　　闲置率攀升和租金大跌的直接后果，就是拥有写字楼的房地产商无法再向Capmark集团这样的融资机构“再融资”，Capmark集团大量的贷款收不回来。

　　嘉迈集团发布的最新季度报告透露，截至今年6月份，总价值241亿美元的证券化抵押贷款投资组合中，约有40亿美元贷款逾期超过60天，违约比例高达去年的3倍。Capmark9第二财季亏损数额高达16.2亿美元。据统计，Capmark目前负债已超3600亿美元。截至6月30日为止，该公司股东所持有的负资产为11.4亿美元。

　　中小银行难逃倒闭噩运

　　商业房地产市场的持续低迷带来的是美国中小银行狂热的倒闭潮。造成中小银行大规模倒闭的主要原因在于，商业房地产贷款在这些银行中占据信贷总量的半数以上，而这些贷款中的80%是不良资产。

　　与大型银行不同，小银行的主要业务就是与当地社区相关的商业房地产业务，如果写字楼或购物中心“还不上钱”，就将造成这些银行的坏账增加。

　　据路透社报道，在证券研究机构Fox-PittKelton最近调查的近60家银行中，平均23%的贷款去向为商业地产，有的银行商业地产放款比重更是高达57%。房地产市场咨询公司表示，商业房地产贷款违约持续增加，预计2010年第四季度房贷违约额有机会上升至1700亿美元。

　　引发下一场“金融危机”？

　　北京时间10月29日晚，美国商务部报告第三季度GDP增长3.5%，为连续四个季度下滑后首次增长，远远高于经济学家3.3%的预测。

　　然而持续低迷的商业房地产市场，依然令投资者担忧。美国第三季度的商业投资年率数字环比下降了2.5%。第二季度的商业投资锐减39.2%，为历史最大跌幅。商业固定资产投资减少直接将美国第三季度GDP数字拉低了0.2个百分点。最新报告也指出，经济中最薄弱的环节是商业房地产，中小银行连连倒闭，商业房地产的贷款需求十分低迷。

　　因此，分析人士提醒市场不应过于乐观，商业房地产市场就像一颗不定时炸弹，随时会爆发。对于商业房地产危机是否有可能引发下一场金融危机，谢国忠对理财周报记者表示：“商业房地产市场的问题虽然引发美国100多家银行倒闭，但这些银行规模都比较小，出现问题的大银行，美国政府都出手救援了，总体来说对美国经济影响不会很大。”