陈淮：中国住房目标与市场化

　　为了促进新兴经济体与发达国家的政府官员及政策研究者之间的交流，中国（海南）改革发展研究院和德国技术合作公司2009年10月31日--11月1日在海口合作主办以“新挑战、新角色、新模式——后危机时代的新兴经济体”为主题的中国改革国际论坛，搜狐财经(相关:理财 证券)现场发回精彩报道。以下是住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上的精彩演讲。

　　谢谢主席先生，谢谢各位来宾。给我出的题目是“中国住房目标和市场化”，后面三个字不是我说，是会议给我加的，但是我很乐意就这个题目在15分钟内提出一些看法。很凑巧的是在我前面两位发言的人，一个讨论的金融问题，货币问题，一个是讨论人的问题，下面我讨论物的问题，固定资产的问题。中国的经济发展走到了城市化的历史转折期，我们在讨论危机和反危机的时候，大家可以静下心来比较一下，在过去一年里面，美国和其他发达国家的政府资源、政策性资源不管是财政投入的还是货币当局投入的，主要用于抢救、付医药费、打强心针、输血，中国的政策资源包括财政和银行信贷资金的主要投入是形成固定资产。这是中国在反危机过程中比起其他任何国家都更稳定、保证了经济增长最早复苏的最重要原因，之所以中国能够这样做，就是因为我们处在一个城市化的过程中，这个发展阶段给我们提供了以形成城市固定资产为基本特征的环境。

　　第二个问题，我们中国缺房子，迟院长说社会关注房子问题，我们又缺又不缺，仅仅在过去十年里面，1999—2008年中国建了80多亿平方米的商品住房，有7000万个家庭买了新房，7000万套新房卖出去了，未来10年我们还非常可能只多不少的将形成7000—8000万套新房，两项相加就是1.5亿的新房，中国2008年末城镇居民总人口是6.07亿人，城镇家庭左右2亿左右，过去10年里头已经进住新房的家庭大约30%-35%，再过10年将有2/3的住进新房，应该说在20年中，住房得到改善的家庭所占比例，全世界没有过，这怎么能说中国缺房子呢？但是中国真的又非常缺房，我们到08年末，城镇实有住房总量124亿平方米，不包括学校、商厦、政府办公楼等公共设施，就是住房而已，在2000年的时候只有44亿平方米，但是即或有这么大的增长速度，按照中国的城市人口说，6.7亿人人均不够20平方米，08年末家庭平均人口是2.8人，也就是户均面积60平方米，仅仅是脱困的水平。在07年末，国务院24号文件中规定，廉租房的面积50平方米，经济适用房60平米，中国城镇居民这么大规模改善到今天，户均总体才不过走到了经济适用房的水平，才不过走到了初步脱困的阶段。全面小康社会从技术意义上说，老百姓有房子住，并且功能比较齐全，有一定改善，户均应当是90平米，90平米不是个奢华住宅，但是应当有适度舒适的客厅，设施齐全的卫生间，有多代人分居的条件。这意味着我们现在起一个农民不再往城市里搬，还得增加50%的房子。

　　我们的住房目标如何，不是简单的市场化，也不仅仅是像大多数媒体包括中央级的媒体都还在那儿说“居者有其屋”的说法，实际上这2007年17大报告明确的说我们的住房目标是住有所居。2007年是中国“十一五”规划最后一年，我们要制定未来的“十二五”规划，长期的战略发展过程，我们的城市发展目标仍然是住有所居，也就是老百姓有房子住，而不是说人人买得起房子。住有所居和此前相比有哪些进步呢？我们要解决的不是大多数人有房子住的问题了，99%的人有房子住不行，要解决百分之百的人有房子所住。不是谁有钱谁先改善，而应当是那些急需要改善住房困难的低端群体，以及等着结婚的年轻人群体，以及多代人居住的群体优先改善。这才是住有所居。第三层意思，还得解决人口在大中小城市中的合理分布问题，刚才田院长没有讲到的一个问题，我们注意到中国农民工进城这件事上，一个是住房，一个是就业，金融危机让我们看到一方面超过一点几亿的农民工已经在城市经商务工，但是经商务工的就业条件集中于北京、上海、广州这样的大型城市，一旦发生危机，他们只能在特大型城市和贵州、四川的穷山沟里面两端摆动，这次危机他们退会到山沟里去了，下一回就不会退回去了，我们没有第二次机会，就会形成马尼拉、孟买，那些大城市中的贫民窟现象就可能成为我们城市化中久治不愈的毒瘤。住有所居要解决农民工进城后有合理、体面的住房问题。这是我们住有所居其中应有的含义。

　　最后说到市场化问题。当前在社会舆论中，在相当多的媒体上对市场化采取了一味的谴责的声音，又不停的提出要求政府放松对房地产市场的管制，简单的说在未来的一段发展时间内是两个趋势，一个是反市场化的资源配置方式要加强而不是削弱，住房保障体系的资源配置方式一定是和市场经济的配置原则相背离，市场经济有房子住，第一个是你给社会做了贡献了，等价交换；第二是优胜劣汰，谁跑得快，优先得到资源。住房保障体系的原则是谁不能给社会做贡献就给谁配置资源，谁跑得慢给社会做的贡献小给谁配置资源。这个保障体系，非市场化的资源分配方式越发达，市场经济的原则就贯彻得越彻底。我们这个非市场化方向不仅要坚持，还要加强，还要完善和规范。另一个方面，我们绝不能否定从1999年住房制度改革以来的住房市场发展的基本方向。取消开发商由政府统一建房，要政府给每个家庭发一套房子，只许有一套房子，种种的偏方，不救火，贴黄瓜片不减肥。我们可以这样说，让政府来分配住房的结果只能导致两个结果：一个是掌握行政权力的人公开占有社会的优质资源和公共资源，优先占有好的资源，我坚决反对住房制度退回到福利分房的趋势中去，最后资源有限的时候，有限的优质资源总是被那些攫取权力的人优先占有了；另一方面掌握资本的人有更大的利润，既没有权又不掌握资本的人仍然是没有房子。我们把过去十年的资金交给政府绝对盖不出那么多房子。全世界无一例外的证明，政府在这样的资源配置中效率是最低的。我刚才说非市场化的保障体系要健全，现在不仅是卖房子的市场化的问题，这已经是一个很简单的问题，更进一步的市场化是包括市场风险的市场化配置问题，大多数老百姓有没有想过持有房子和住这个房子的风险并非是你的购入价格，你能保证你在未来长期发展过程中的职业没有风险？你能保证你家庭和本人没有变动？我们需要的不仅仅是要素的市场化，住房这种产品的市场化，还包括老百姓持有住房和享受住房的过程中他们的风险转嫁和相应的市场化条件与机制。

　　谢谢大家！