投资需求回楼市 深圳新房成交放量投资客占一半

  　房价的下跌正像房价的飙升一样，每一次变化都让购房者深感不安。期待了大半年后，深圳市民周炜听到房价下跌的消息后却无法兴奋起来，因为他在第一时间奔赴位于梅林关口的一套新楼盘后发现，这套他观望已久的新房价格丝毫没有松动。

　　坚挺的房价和越来越少的选择余地，让周炜的购房梦想依然遥遥无期。而对于开发商而言，在加息预期和二次房贷优惠政策有变的传闻影响下，后期市场或平添更多变数。

　　豪宅比例减少拉低均价

　　来自深圳市国土房产部门的最新数据显示，今年10月深圳新建商品住宅销售均价为20234元/平方米，比去年同期上涨59.25%，环比9月份下降了3.37%。同时，成交量却较9月份大涨五成。

　　这也是深圳一手房价格在连续7个月一路疯涨之后，今年首次掉头下探。

　　根据上述统计，10月份深圳市新建商品住宅销售面积为49.69万平方米，环比9月份增长49%，比去年同期增长46.15%。而今年1至10月，深圳市新建商品住宅共销售553.26万平方米，比去年同期增长101.45%；新建商品住宅销售均价为14734.6元／平方米，比去年同期上涨11.48%。

　　中原地产深港研究中心总监张伟向CBN记者表示，深圳一手房价格在10月份出现回落的原因主要来自结构变化，因为统计当期的豪宅成交量减少，导致整个市场均价出现下滑，但房价的基本面并没有发生根本变化。

　　深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁此次持相同看法。他表示，此前的几个月，深圳房地产市场中销售的楼盘中大户型及豪宅比例偏高，把整体房价拉升很多。“其实数据表现并不太真实，均价容易扭曲市场真实情况，尤其是在成交量较小的情况下均价反映的情况越不准确。”

　　自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬。9月份深圳新房销售均价更达到了每平方米20940元，创下历史新高。而从2007年的均价12000元/平方米到今年均价超过20000元/平方米，深圳只用了不到一年时间，涨幅高达90%。

　　深圳房价创出历史新高，主要与豪宅和高价盘的拉动有关。深圳市规划和国土资源委员会在其网站发布的《2009年1-8月深圳房地产市场分析报告》显示，8月份，深圳90平方米以下的住房价格为12614.41元/平方米，环比上涨4.93%；90~144平方米的住房价格为13782.94元，环比上涨13.10%；144平方米以下的住房价格为32094.34元，环比上涨53.48%。由于90平方米以上住宅销售面积占全市销售面积的比重达到了50%，因此8月份房价上涨主要是由于大户型住宅入市带动的。

　　伴随均价的走低，成交量也相应放大。宋丁认为，深圳房价依然处在高位盘旋，成交量的放大跟年底的政策预期不无关系。他同时表示，近期二次房贷优惠政策有变和市场加息预期的传闻越来越多，成交量回暖或许是暂时情况。

　　投资需求居高不下

　　张伟表示，目前深圳房地产需求中，仍以投资需求占主导，因投资需求产生的购房比例超过一半。“购房者持币观望的状况依然没有得到根本改变，其主要是因为房价脱离了市民的购买力，目前购房者观望已超过3个月。”但他预计这种局面不会长久下去，通常在3至6个月之后，观望局面有可能会打破。

　　华泰联合证券地产研究员鱼晋华的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市。“在深圳，我们观察到10月份新推出的楼盘中，有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多。如最近成交非常活跃的太古城及花郡的成交客户中一人购买多套的情况十分突出，其中太古城的投资客高达90%。”

　　鱼晋华分析认为，深圳之所以出现投资客回潮的现象，主要在于银行信贷，尤其二套房贷仍相当宽松，为投资者提供了较为宽裕的资金。“三季度对二套房贷的收紧，看来是一次政策在执行层面的‘假摔’。同时，通货膨胀预期下的寻求货币保值增值的行为，这一点在豪宅的成交上得到了更好的体现。”

　　对于深圳房价的下一阶段走势，张伟和宋丁均认为，主要取决于政策变化。宋丁表示，如果年底优惠政策取消和明年上半年加息两项政策撞车，则深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生变化。