存量房贷7折优惠难取消楼市或现“末班车效应”

　　周静雅

　　编者按：

　　7折房贷利率会不会取消？如果取消，存量7折房贷会不会受牵连？连日来，这些问题困扰着很多购房人。本期财富机会采访多位购房人和银行信贷人士，试图拨开7折房贷政策的迷雾。同时，我们调查了江浙粤二套房贷政策的收紧情况，梳理了购房人可以利用的各种创新房贷产品。

　　近两周以来，“房贷利率7折将取消”的传言伴随寒流在全国各地肆虐。虽然政策尚未明确出台，但“存量房贷是否取消”、“该不该尽快买房”已成为普通市民的心头之惑。部分专家对CBN指出，即使7折利率真的不再实施，从各方反应和可操作性上，已贷款购房者的利率优惠也很难取消。不过，市场传言并非“空穴来风”，有购房计划的刚需购房族可以近期考虑置业计划，以防止政策波动的不利影响。

　　已签贷款合同或保持

　　“听说7折优惠要取消了，那我已经贷款的是不是也不能7折了？”自房贷收紧传言之后，上述问题几乎成为各大房地产谈论的“日经帖”，每天都有购房者心中惶惶，去问自己的银行信贷员、房产中介员或者社会各界人士，答案莫衷一是。

　　昨日，今年置业的李丽拿着自己签署的购房合同对CBN表示，按照合同，7折优惠应该在贷款期内一直保持。该合同关于利率的条款显示：“本合同贷款利率为4.158%，月利率（年利率/12)为0.3465%。即以合同签订日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率5.94%为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，下浮30%，即月利率为0.3465%执行。”并且合同全文并无“如有不可抗力因素”、“若有国家政策调整”之类的免责条款。

　　李丽同时告诉CBN，她在签订合同的时候专门问过银行工作人员，银行工作人员的答复是：就算央行取消7折优惠，已签合同还是按照合同条件执行。除非基准利率变动，否则贷款利率不会改变。

　　而在李本明先生的8.5折购房合同中，具体条款如此显示：“浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。”李本明也告诉CBN记者，当年签订合同的时候，银行信贷员称8.5折优惠是在贷款期内一直有效的。

　　如此看来，按照购房合同的描述，7折利率优惠取消对于存量房贷并无影响。不过，亦有银行人士提出质疑，“如果政策明确说，所有银行都强制取消7折，那谁都没办法。”他举例说，之前7折贷款优惠时，很多8.5折的、全价的合同都去签了7折补充协议，这说明合同也不一定全部能定性的，未必就能根据合同判断不会取消7折优惠。

　　存量贷款取消7折操作性差

　　不过，昨日某国有银行信贷部负责人对CBN分析，从各方反应和政策可操作性的角度看，即使取消7折优惠，也不会追溯既往，只会针对新的贷款发放有效。即使是二套房贷，如果在政策调整前获得7折优惠，也不会取消。

　　该人士表示，从宏观经济的角度上看，央行在利率政策上的大方向是“利率市场化”，最终将由商业银行自己决定利率。如果这次恢复8.5折，反而像是临时政策，而非实施7折优惠。从政府角度上看，恢复存量贷款为8.5折的可操作性也比较差。“央行当然可以发通知说这些合同都不算，但是这么大范围的调整，将影响到千家万户的利益，会引起复杂的法律问题和社会舆论。”

　　从银行的角度上看，利率提高其实并不是银行乐见其成的。“商业银行的竞争越来越激烈，个人房贷在国内基本都是优质贷款，利率虽然不高但也是有利可图的。而且现在银行都把零售业务作为未来的发展方向。”该人士举例说，二套房贷从紧的政策早已下发，但一直执行不力，就是银行的竞争也很激烈，都在抢占个贷市场的大蛋糕。

　　100万贷款多交利息24万

　　当然，在政策出台之前，“7折利率是否取消”谁都无法断然判定。但一旦取消，对于购房者的利益影响是实实在在并且巨大的。

　　以20年期的100万元贷款为例，目前5年以上的贷款基准利率为5.94%，以等额本息还款法计算，按照7折之后的利率即4.16%，每月需还款6144元，支付利息共47.5万元。如果按照8.5折的利率5.05%计算，每月需还款6627元，共支付利息59.1万元。如果是基准利率5.94%的话，每月要还款7130元，共支付利息71.1万元。

　　也就是说，7折利率变成8.5折，每月多交483元，多支付利息11.6万元；7折利率变原价，每月多交986元，多支付利息23.6万元。对于普通购房者来说，这确实是不小的数目。

　　因此有业内专家建议，如果近期确实有购房计划的“刚需”购房者，有合适的房子就尽快出手办贷款了。而昨日，CBN记者以私人身份致电某国有银行个贷审批人员时，该人士表示，该银行没有制定、监管部门也没有下发任何房贷收紧的通知。“但市场传得厉害，你要是办贷款的话就抓紧吧。”该人士说，目前首套房贷还能享受利率7折优惠，二套房贷不仅条件从严，办的难度也比以前大了。

　　据CBN了解，在北京，中国银行、光大银行、北京银行等尚能正常办理住房贷款，有个别银行已经暂停该项业务。而且，能办理房贷的银行在审批条件上更加严苛、放贷时间也有所拉长。

　　大家都赶楼市“末班车”，会不会推动房价的快速上涨？上述国有银行个贷人员称，或有一定幅度的效应，但每个普通人的住房需求和承受能力各不相同，还要从自己的实际情况出发选择适合自己的住房。事实上，接近年末各券商开始纷纷发布报告，预测明年的房地产市场行情，但观点亦分歧较大。