政府房企联手作局 内定拍卖再现羊城

　　广州国土部门又被推上了风口浪尖，这源于广州连续出让了几块底价土地，有人质疑这些优质土地早就“内定”了买家。

　　尽管广州相关部门一直强调没有“内定”一说，但“针对性”极强的拍卖会还是让人觉得地方政府剑走偏锋。拍卖场变成了走过场，最早竖起市场化大旗的广州为何要改变“游戏规则”？

　　“内定”拍卖是否为了平抑房价？这场新游戏谁是获益者？

　　三次“定向”

　　“不是内定，土地都是公开挂牌出让。”广州市交易登记中心的新闻发言人李晓娟一再强调，这是10月29日，大连万达商业地产有限公司竞得广州土地后的官方表态。

　　大连万达竞得的这块地位于广州规划中的白云新城，区域是广州未来重点打造的城市副中心，几块土地都位于旧白云机场的跑道，资质优良而且地块相连。业内人士早在2004年就认定这几块土地是广州难得的优质商业地块，但是没想到万达轻轻松松地就以底价11.22亿元中标。

　　“只要达到公告条件的都可以进来，但是只有一家公司投标，所以没有拍卖过程。”李晓娟表示。

　　为何这一优质项目没有竞争对手？看看国土部门拟定的拍卖条件，就可以知道，条件苛刻得似乎是“度身定做”：首先拿地开发商须是注册资本15亿元以上的房地产开发企业，2007年、2008年总资产均达120亿元以上，2007年、2008年净资产均达20亿元以上。其次开发商要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等。

　　而最让局外人难以接受的是，开发商还要确保地块上的大型商业中心于2010年10月底前开业。一个建筑规模达到28万平方米的大型项目，拿地一年后就要正式开业，这确实让人有些难以想象。业内人士告诉记者，商业项目由于经营要求复杂，通常项目设计、环评等环节就需时一年以上。另外还有土建、工程、招商等等环节。如果说一个完全没有前期介入的开发商一年后就能让大型商业中心开业，这无疑是痴人说梦。

　　这显然从侧面证明，万达已经是“内定”人选。

　　其实早在在9月中旬，万达董事长王健林一行在与广州市市长张广宁会见后，就传出了“万达有意进入广州，广州政府亦有意引进万达”的消息。知情人士表示，9月这次会面实际上已经到了最后一步，万达已经完成了项目的设计立项等前期工作，万达与广州决策层的“眉来眼去”甚至可以上溯到一年半前。

　　无独有偶，就在万达获取广州优质土地的两天前，中石化集团旗下的一个工程公司也以同样的招数拿下了广州一块住宅用地。国土部门设计的条款明文规定，必须是拥有石油化工国家综合甲级设计资质的高新技术企业，而且其企业总部应设在或迁至广州。国土部门的官员甚至明确告诉记者，这块地本来就是为吸引中石化南迁而准备的。

　　还是10月，20日，保利地产以底价1.42亿元夺得琶洲村40万平方米的地块又是这样的逻辑。这次的转让同样设定了严苛的资质条件，例如规定拍卖者近两年的总资产达90亿元以上，净资产达15亿元以上。除此之外，出让条件中还规定“竞得人须在出让地块成交后30日内，按照琶洲村全面改造的要求与琶洲经济联合社签订《琶洲村城中村改造拆迁补偿安置和开发建设协议》”，如果前期没有与琶洲村谈好条件，这根本就是不可能之事。所以，保利底价取得项目也在预料之内。

　　“定向”的利与弊

　　为重要的土地设定苛刻的出让条件，这是各地政府，特别是二线城市的惯常做法。业内人士向记者表示，但即使是二线城市，此类拍卖都会留有一定空间给其他开发商，也为自己留有一定余地。

　　但是最近广州市政府的“定向”拍卖则是完完全全的量身定做。

　　一位有意参与琶洲村改造的中型开发商就对《中国经营报》记者表示，“实际上，政府已经默许了开发商与村民私下协商拿地。保利、琶洲村、政府早在私下谈妥了所有条件，所谓招拍只不过是公开盖个橡皮图章。”记者了解到，保利早在一年前就已经与琶洲经济联合社接触，在2009年7、8月向村民公开改造方案时就已经明确表示，改造将由保利地产与琶洲经济联合社共同出资成立项目公司进行。

　　“这种方法能解决许多招拍挂无法解决的问题，确保完工的日期。”一位熟知内情的国土局官员向记者表示，“猎德村是公开招拍挂拍出的项目，但你看看现在工程进展如何？”猎德村与琶洲村都是广州确定在亚运会召开之前须清拆完毕的9个“城中村”的一员，猎德村西区项目早在2007年8月就已经公开拍卖，当时富力地产、新鸿基地产、合景泰富等地产三强联手取得项目的开发权。然而标榜将发展成为集五星级酒店、豪华服务式公寓、大型高档购物中心、甲级写字楼于一身的CBD都市综合体项目，直到两年后才开启了奠基仪式，仪式之后，工程进度十分缓慢。

　　“原因之一是，这类公开拍卖会使得地价飙高，对项目的开发造成巨大包袱。”该官员表示，猎德项目项目总地价达46亿元人民币，楼面地价达8100元/平方米。琶洲项目比前者大四倍，拍卖价仅为1.42亿元。即使开发商算上47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费，还要支付3亿元用于琶洲地区综合整治，实际楼面地价也只有4714元/平方米。这让开发商有足够的资本腾挪开发。

　　“另外一个原因是，按照猎德村的开发模式，政府充当中间人的角色，分别跟另两个主体谈条件。一方面政府的成本太高，另一方面，另两个主体容易互相推诿。”上述人士如是说，还不如直接让两方直接谈条件来得高效。

　　广州政府对“地王”的态度可谓爱恨交加。从2006年开始，广州就频频出现地王，但这些早年的地王难以开发的比例相当高。这导致地方政府一方面无法取得全额的土地出让金，另一方面又背负政治压力。据知情人士透露，2009年国土部曾派出专门的调查小组奔赴广州调研地王晒太阳事件，并向国务院汇报了研究结果。而2010年亚运会的城市建设又迫在眉睫，这都让广州政府不得不重新审视土地运用的效率，甚至不惜让出部分土地出让收益。

　　“如果万达的那个项目拿出来拍卖，也许可以获得非常高的收入，甚至又产生一个地王。”上述知情官员表示，除了增加了短期收入外，“税收、就业是否有保证？上海苏宁环球拿下的地王，楼面地价不是达到6.7万元/平方米吗？结果还不是退地收场？”

　　也许在广州政府眼中，这类的“定向”土地出让有充足的理由，而且最大程度地照顾了“效率”这一原则。但政府如何保证“定向”下的价格合理且公平？如何防止利益输送？如何最大程度上做好监督与监管？这些问题同样需要回答。