来源：中国经营报
作者：李碧
一向以审慎保守著称的雅居乐最近相当拉风。
11月2日，江苏常州，雅居乐以9.4亿元的代价纳入常州市中心的一幅住宅地块；10月29日，由副总裁梁正坚亲自上阵，雅居乐最终击败另一华南大鳄碧桂园，以总价43.41亿元、楼面地价7074元/平方米夺下广州科学城地王；9月30日，雅居乐13.1亿元挂牌拿下从化地王；9月6日及9月14日，在发家地中山，雅居乐以5.2亿元的总代价买下总计47万平方米的土地。
从上半年“零拿地”的蜷缩之态到如今的拿地凶猛，“反常”背后，雅居乐有怎样的考量？
收缩战线强调规模
“我们拿地以现有城市项目周边临近地块为主，通过资产转让、协议收购等多种方式获取优质的土地资源。”雅居乐老板陈卓林称，而在半年旺销之下，雅居乐净负债比率在9月底降至22.4%，不差钱的雅居乐有着充足的“弹药”。
据记者统计，雅居乐2009年在全国的土地市场上取得13幅土地，合计总地价92亿元，创下历年来单年度拿地金额新高。截止到目前，雅居乐的土储楼面总面积已达到3182万平方米。
“就我观察，目前拿地多的企业主要有几类，一是为了保证2008年业绩优先开发销售一线城市核心地段的企业，紧急补充高品质土地储备；二是某类项目的收入高，而补充某一类项目土地的企业；三是有充足现金的企业。”香港大福证券房地产分析员王丹如是分析。
起家中山、立足广东、擅长规模化的陈卓林显然有自己的土储策略，最近为市场热议的是，随着8月18日花都区107国道D地块落入囊中，早已抢下107国道A/B/C/E等4个地块的雅居乐成为该区域名副其实的大地主，五幅地块累计总建筑面积高达65万平方米。
“增加中山、佛山、广州三地的土储，是雅居乐从2008年开始收缩回广东的战略体现。”一家权威第三方机构总裁告诉记者，在他提供的雅居乐跟踪数据中，2009年度雅居乐业务约有70%集中在广东省内。
更能体现雅居乐规模化策略的是，今年取得的13幅土地多集中在广东省，仅有沈阳沈北新区和常州地块两个外省项目，而沈北新区项目无疑也是规模化的产物。
2007年雅居乐曾在该区拿下一幅土地，总建筑面积仅约7.6万平方米，后因政府规划调整而退地。如今雅居乐再度出手时，该幅地块已扩充至总建筑面积约70.3万平方米，楼面成本则由2007年的每平方米723元降至512元。
资金支撑
雅居乐在土地市场大手笔花钱的底气，首先源于其在销售端的顺风顺水。
在雅居乐的公司通讯中显示，截至2009年9月底，雅居乐累计合约销售金额约142亿元，达到全年160亿元销售任务的88.8%。合约销售面积约198.9万平方米，完成全年合约销售面积目标约87.2%。而据标准普尔统计，截至9月底，雅居乐拥有现金42亿元人民币。
“虽然雅居乐下半年购地的代价总额达50亿元，公司在7月到10月中也实现等额的合同销售，”王丹在大福证券最新的报告中指，“我们认为雅居乐的资产负债表足够强劲，有空间增加借贷。”
“今年世道较好，土地与资金总会形影相随，”早前即有证券机构研究人士提醒记者，雅居乐一系列抢地动作之后，可能将有资本市场融资的诉求。
他解释称，根据规定，房企的贷款只能是开发贷款，而不能发放流动资金贷款，并且银行通常还会分期拨付。这样一来，拿地的资金只能来自资本市场或者自有资金，通常大手笔购置土地后，房企会借助土储增加的积极表现，到资本市场捞一桶金，用以满足后续拿地，或改善财务结构。
果不其然，雅居乐10月27日发布公告表示，计划发售4亿美元的7年期债券，并于28日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开连串路演简介会。
记者获得的最新消息是，雅居乐已于11月3日启动债券申购程序，收益率在10.5%左右，发行规模为3亿美元。雅居乐方面称，该债券主要用于集团扩充和增长计划，利用发行的收益为集团现有和新增的物业项目提供资金。穆迪也在对雅居乐的评级报告中表示此举是“为其2010年的增长目标提供资金。”
显然，雅居乐在潜伏之后，凶猛抢地自有其合理逻辑。
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